全球不動產投資人士關注日圓貶值的日本

誘因在於日本是主要國家中唯一維持低利率的國家

　攻防與東京大都更將成為契機　

是否將正式迎接升息局面，雖然是大家關注的重點，不過日本距離正式升息恐怕還需要一段時間。日本的長期國債利率，從2000年以來就始終低於2%。即使長期利率迎來大幅上升的局面，預估也不會上升至2%。雖然當前長期國債出現利率0.8%的情況，但就算長期國債利率超過1%，以全球普遍水準來看，日本依舊處於極低利率。而這對全球的不動產投資人士而言，因低利率更易籌措資金，加上有日圓貶值的好處，不僅充滿投資吸引力，也是購買日本不動產的一大動機。

每坪1,000萬日圓的訴求趨於強烈

日本國內的不動產價格正在上漲，商用不動產及分售公寓大廈的交易價格已脫離通貨緊縮，尤其東京都心及東京23區的公寓大廈價格達到消費者年收入的十倍以上，購買難度又更高了。在東京都心6區（千代田、中央、港、新宿、澀谷、文京），即使是中古公寓大廈，平均價格也達到1億426萬日圓（依據東京KANTEI調查），因連續7個月突破1億日圓而蔚為話題。2023年上半年度（1～6月）中古公寓大廈的價格行情，東京23區突破405.2萬日圓大關。雖然首都圈平均的上升率走弱，但已連續21期上升，平均331.2萬日圓（較前期上升4.2%）。

只不過，相較於海外的主要都市，日本房價仍相對划算。根據日本不動產研究所的資料，若將東京都港區元麻布的高檔公寓大廈價格每戶平均的分售價格視為100，算出與其他各都市比較的指數，紐約133.6、倫敦186.1、新加坡125.6、台北161.0、上海157.5、香港248.9。東京和香港差了將近2.5倍。即使觀察租金水準，相對於東京100，香港191.5、新加坡140.7、紐約251.9、倫敦235.4，各都市的租金皆相當昂貴。

擅長與富裕階層打交道的都內不動產業者之間，開始接連出現交易價格一年比一年高的聲音。「購買日本不動產的意願並未衰退，富裕階層取向的房價無止境地上漲。」這種情況令人感到詫異。2020年1億多日圓的平均交易價格，2021年達到2億多日圓，2022年則將近3億日圓。最近價格大多在3億日圓左右推移，都心區域每坪單價超過1千萬日圓的物件已隨處可見。「有時也會出現破十億日圓的物件交易。在新冠疫情前並沒有十億日圓等級的交易，但最近這種高價等級的交易顯得特別活躍。」（都內業者）。

關於這樣的背景，數名富裕階層顧問推測：「新冠疫情期間，因為有出境限制，所以無法出國，而疫情結束後，原本預計購買海外公寓大廈等物件的資金，可能也回歸日本國內了。」疫情後，除了海外勢力，國內富裕階層採取動作的現況也逐漸浮現。這類富裕階層想買的是符合擁有良好視野、物業管理服務、可停放大型車的停車場等諸多條件的公寓大廈。

外資金流關注東京大都更

海外勢力的需求也很旺盛。前文提到的那些富裕階層顧問表示：「除了出國變得更容易以外，國外因為考量經濟不穩定、地緣政治風險等因素而希望擁有國外資產的富裕階層也越來越多。由於日本的政治及經濟較為穩定，因此被視為風險分散的一處。」這些富裕階層的資金不限於都心，因為有國內的別墅需求，所以有獨立產權的公寓及獨棟住宅銷路也很好。不只是離東京車程一個半小時至兩小時的別墅地區，甚至從北海道到沖繩縣的全國別墅區域皆有人購買。像是在北海道的二世谷等地，有獨立產權的公寓交易特別熱絡。同時也是不需為了日本銀行金融政策而左右心情的富裕階層足以發揮優勢的環境。

預估今後積極購買日本物件的情況將會增加，而非在刪去法的情況下購買。契機來自在東京進行中的城市大都更。三菱地所正在推動東京車站周邊的開發。2023年9月27日，東京車站日本橋口前的摩天大樓「Torch Tower」開工，預定於2028年3月竣工，成為高度約385公尺的日本第一高樓。

東急集團正在澀谷進行大規模開發，這項大都更也在2027年度前接連推出再開發企劃。這類城市活化拉高了商用不動產及分售住宅的資產價值。森大廈集團的摩天大樓「虎之門Hills Station Tower」（東京都港區）於10月6日開幕，地面49層樓，地下4層樓，大樓高度約266公尺，將是該集團開發的虎之門Hills之中最高的大樓。除了業務用辦公室以外，商業設施也相當豐富，國外品牌飯店「凱悅」預定於今年12月在此開幕。

現在大家開始注意到，持續性的經濟發展是吸引投資金流的主題。樂觀的見解包括：疫情風險變小，經濟將重新正式啟動。由於人流回歸都心，因此辦公室大樓市況將有所改善，同時悲觀的未來走向也開始退縮。人流的回歸，商用不動產也會受惠，商業設施及飯店收入的上升空間很大。根據大型不動產服務公司仲量聯行（JLL）的資料，投資日本不動產的金額，在全球投資金額正在減少的情況下出現增加趨勢。2023年第2季度（4~6月）的投資金額為9,724億日圓，較去年同期相比增加42%，上半年度（1～6月）步入佳境，達到2兆1,473億日圓（較去年同期相比增加52%）。

若依據都市類別觀察投資金額，上半年度的投資金額，東京位居全球第二，從2022年全年的16名急遽上升。上半年度的地區類別投資金額比例，東京都心5區占35%，扣除東京都的東京圈則有16%。只要繼續維持這樣的步調，2023年全年的不動產投資金額預估將比去年增加兩成，回到4兆日圓大關。

在散發火藥味的世界情勢下，全球經濟呈現混沌不明的情況，儘管成長不大，但重新看見日本具穩定性的投資資金的流入力道似乎將會增強。