東京都房地產市場與日本人購屋行為的改變

東京都房地產市場與日本人購屋行為的改變
席捲日本第８次的住宅熱潮到來

   安倍政權的經濟策略（安倍經濟學）讓住宅‧房地產業出現極大變化。特別是在東京地區的房地產市場有著最顯著的改變。在安倍政權替換以前，雷曼兄弟造成的金融海嘯以及東日本大地震皆帶給日本相當沉重的打擊，導致景氣持續低迷國民消費意願低落，更別說是去購買住宅這種高價商品。但是，就近來的動向看來，民眾消費意願有微幅上揚的傾向，這正證明了在住宅購買市場方面以及東京的消費市場開始有著些許變化

   以東京都心部為首的主要地段在新成屋部分皆出現顯著性的銷售成績。根據房地產經濟研究所的調查顯示，7月份首都圈的大樓住宅販售戶數比起去年同期多出32%，增加至5306戶，7月份的銷售量是自2007年以來睽違6年達到了最高水準。特別是在都心部分，具有話題性的大規模物件源源不斷增加至兩倍之多。簽約率也連續兩個月超出八成高達81.6%，再次證明了對住宅的高度需求。

   由野村不動產及三井不動産等4大不動產龍頭公司合資開發的最高樓層‧最大規模複合式企劃案｢Toshima Cross｣（總戶數1230戶）將於9月14日開始第一期的販售。同一企劃案的另一個超高樓層大樓｢Comfort Tower｣（1093戶，其中的販售戶數為992戶），是由55層的超高樓層及中高樓層的租賃住宅及商業設施合併的複合式大樓，是平均一坪單價超過330萬日圓的高價物件。光是目前索取資料量就高達1萬件，採預約制的樣品屋參觀會則有3500組之多，第1期販售將近500戶在開賣後立即銷售完畢。其中最多的交易價格範圍在6800萬日圓，高樓層120㎡價格約落在1億5000萬日圓。客群屬性為當地的換屋民眾，購買SECOND HOUSE者以及投資者。

   根據房地產調查TOTALBRAIN公司的久光隆彥社長表示，在交易量盛況的背後，其理由在於下面3點，｢①對於景氣復甦的期待感②預期利率上昇③看準未來漲價的潛力｣。影響最大的還是因為在安倍經濟學的激勵下，讓國民之間對於景氣復甦有所期待而帶來的實質效應。股市及中古屋市場動向則是新成屋市場的參考指標。其實，股市在去年年底安倍政權替換後就開始上漲。中古屋的銷售率也急速暴2增。根據東日本房地產訊息網（通稱:東日本REINS）的調查顯示，截至2013年3月底前這一年來的首都圈中古屋成交量為歷年來最高紀錄的3萬2448件。

■2015年春天以前銷售市場熱烘烘
就一般的上班族的薪資來看，大型企業的薪資所得似乎有改善的跡象，但是實際上的薪資報酬水準仍只維持在水平左右。以佔了日本經濟體系90％的中小企業來說，要等到2014年的秋天以後才會有實際受惠的感受，雖說到冬季獎金發放前都還不會有比較具體的實感，新成屋的銷售部分已搭上此波熱潮。4～5月之間的黃金週連續假期之間，銷售現場呈現熱絡景象。以現狀來說，受到安倍經濟學造福的上班族只有其中的一部分，尚未延伸到所有階層之上班族；但從中可發現此銷售背景也是託日本人高度的儲蓄習慣所賜。不少購買者考量等薪資上漲後再來買房的話可能會錯失良機，因此有不少人是用積蓄來購買住宅。

   不單只是對於經濟體系的復甦充滿了期待感。在住宅放款利率以及看準未來漲價的潛力，也是推波助瀾此次購屋潮的主要因素之一。多位專家指出，雖然低利率暫時會持續延續，｢一旦政府‧日本央行所設定的2%通膨目標讓經濟體系有顯著性復甦時，相對的房貸利率也會緩緩上升。加上近期許多媒體針對地價以及消費稅相繼增加進而購屋的報導題材增多，讓消費者顯的相當緊張｣

  引述前面久光先生的說法，｢總結多位開發商的說法來看，照目前的狀況持續的話，從1964年東京奧運時期算起第1次的住宅熱潮來算的話，這有可能成為第8次性的熱潮。｣那麼，這波熱潮會持續到何時呢。從過去的例子來看，其週期性顯示出銷售熱潮期為2～3年，銷售低潮期為4～5年，從2013年的黃金週為起始點開始算起的話，這波熱潮應該會持續至2015年～2016年的春天。若就購買住宅的屬性來看，除了一般家庭使用的住宅需求量大之外，但在安倍經濟學發酵後所出現的特殊景象是購買高價位住宅用戶為國內外富裕層。

   為了防止在明年4月份消費稅從5％調漲至8％後的住宅市場不會陷於冷淡，政府正積極的實施住宅貸款減稅等補助措施，以減少民眾的負擔，因此就目前看來消費稅調整一事尚未影響房屋銷售狀況。事實上，目前尚未出現一窩蜂搶購新成屋的現象。但是，須警惕的是當第二段消費稅在2015年10月從8%調漲至10%時，銷售速度是否會有減緩傾向。

■住宅購入回歸原點
   住宅市場上呈現的兩極化仍未有所改變｡ 好賣的物件仍以東京都心部的高價地段以及都心內的精華地段為主｡ 並以車站沿線及車站商圈大小有明顯的區隔｡3走路10分鐘距離以內（盡可能挑7～8分鐘），住宅環境優，購物便利以及通勤方便的住宅詢問度特別高｡ 銷售公司表明其切身實際的感受就是｢說穿了消費者追求的住宅其實就是要好地段及方便性高的地方而已，不過就是回歸到原點罷了｣。

  另外，近來不只是新成屋部分，有不少消費者在物色屋齡淺且地段好的物件｡ 主要是日本政府在推廣有效利用中古屋住宅｡ 近年來開發的新建案，在太陽能及節能減碳部份的性能上都有卓越性發展，以至於在物理上的耐用年數逐漸增加，住宅壽命也延長許多｡ 像是表參道等等，東京都心地區屋齡10年的住宅，甚至出現現階段價格高出於當初新成屋購買時的價格｡

■價格與房貸利率會是這股“熱潮”最大的絆腳石
  今後比較令人擔憂的是，大樓住宅的售價會節節高升。原因在於地價上升以及復興東日本大地震災區而造成人才不足，導致勞資費用向上攀升。2006年～2007年間，當外資進場以及房地產基金等湧入市場形成微型泡沫時期時，房市炒熱的情形下使得的新成屋價格屢創新高。但是，比起現況的薪資水準，當時的薪資水準高出目前的薪資所得，平均年收為25萬日圓。因此當時的房屋售價即使比目前高出約10%也供不應求。

   房貸利率影響甚大。等於是用低利率來填補薪資所得的不足。比方說小泡沫經濟時期的民間金融機關的長期型房貸利率平均在3%左右，現階段的利率則在2%左右，有1%之差。 假設以3000萬日圓的房貸來說，利率差1%的話等同於年收入增加30萬日圓。就目前的購屋市況來看，即使是之後價格上升10%也仍在消費者可以負擔的水平之內。但是，若薪資水準未能獲得大幅改善，又遇到價格超出上述範圍，利率上升等雙重壓力的話，消費者的購屋意願將會大幅降低。