2020年東京奧運對東京房地產的影響

2020年東京奧運對東京房地產的影響

東京灣岸房地產增值空間大 

  在日本成功取得2020的東京奧運主辦權後，可以開始感受到日本重燃希望的生氣。自1964年以來，睽違了半個世紀之久，在安倍政權的經濟政策（安倍經濟學）加持下，這項眾所期待的大規模活動等於是日本景氣復甦的一項催化劑。2020年東京奧運的特色屬於精巧型佈局，將大部分的競技會場集中於東京灣岸的半徑8公里，並預計在接下來的7年內編列4554億日圓興建多個競技會場以及選手村。9月8日一早確定獲得東京奧運主辦權後的隔日，各承包業及房地產業的股票皆呈現股價飆漲現象。多數人皆看好灣岸地區的地價會上漲，接下來我們將探討未來幾年的東京不動產業市場。

■灣岸住宅、預計未來銷售需求增加

　景氣持續回溫下，東京的基礎設施加速建設，並朝向高階化機能發展。隨著2020年的東京奧運加持下，房地產業皆歡欣鼓舞期待呈現觸底反彈後的未來黃金7年。 

　｢受到日本景氣攀升所帶來的經濟效應是相當備受期待的｣。以房地產協會理事長木村惠司（三菱地所會長）為首，和其他幾家首屈一指的房產業公司皆異口同聲表示，｢國家的經濟成長策略須放寬管制及增加優惠的稅額制度，才能塑造成一個具有魅力的都市，進而吸引更多的外資及觀光客進入」。只是，其他產業不像觀光﹑遊樂設施以及飯店能最直接的感受到實質的受益。藉由奧運所帶來的整體經濟體系獲得改善後，企業主能負擔較高的租金，個人所得提高，以及提高住宅購買能力後其他產業才會循序漸進地感受到實際受益。　 

　只是，首先感受到實質變化的為高收入族群。根據東京灣岸的房地產銷售人員表示，當2020年東京奧運主辦權定奪後，前往樣品屋參觀的民眾大幅增加。｢現階段購買的話，將來資產上漲時也能賣個好價錢。像這樣有實際需求的一般大眾也開始用投資客的眼光去評估房地產市場。｣ 

　正在東京灣岸進行超高住宅大樓建設的三井不動產以及三菱地所等大型開發商正業者表示，｢在申奧成功後，銷售現場甚至出現40戶的預售屋當中，1天內約有100名的民眾到場看屋｣。三菱地所所興建的晴海雙塔的樣品屋來客人數約是奧運確定前的三倍之多，預估10月份此熱潮也將持續燃燒。 

　就目前舉國歡騰的情景看來，很難想像在東日本大地震之後，因地震及海嘯所帶來的衝擊所造成的消費者情緒低落及房地產業者的信心指數下滑。日本房地產研究所表示，｢東京灣岸中心因奧運而相繼的修建整備，可想而知今後灣岸一帶的房市將會越來越熱門，房市重心也將會集中在灣岸地區。藉由上述兩點可推判未來周邊區域將加速擴大建設。只是，對於房地產業者及消費者來說，最在意的是房價會不會突然飆漲。事實上，土地價格上漲不單是因為奧運確定的關係，為了復興311大地震地區也需要大量人手，因而導致人手不足勞務費用也跟著三級跳，若房價一口氣調漲太高的話容易導致消費者不易購買，進而出現房屋銷售狀況呈現躊躇不前的現象。

■善用土地建設強化都市機能　

　展望宏觀經濟，總算是克服了2012年因大樓供應量過剩而導致供需平衡失調，使得大樓租金難以上漲的情形。MIZUHO證券的石澤卓志首席房地產分析師針對空屋率下降以及租金觸底反彈一事表示｢房東及承租人皆認為差不多該重新檢視目前租金過低的異常現象並提高租金的時候｣。 

　但是，根據房地產協會的木村惠司理事長表示，房地產業的共識是｢2007年時的東京大手町及丸之內地區1坪約5～6萬日圓的租金以及1980年代後期到1990年代初期的泡沫經濟時期瞬間飆漲至10萬日圓一坪的時代是不會再發生的（即使在東京奧運確定之後）｣。 

　外資系證券分析師也表示，｢目前尚未有外資系企業因東京申奧成功因而打算將據點轉向進入東京的盤算｣。外資進入市場的考量條件不外乎在於該城市有它的魅力及吸引力才會想改變據點。要在百花齊放的各國都市中嶄露頭角贏得籌碼，除了要有優惠的稅額制度吸引企業進駐，以及觀光客所帶來的流動性人口之外，東京本身舉足輕重的立足點及都市機能性方面的強化建設投資才會是真正吸引外資進駐的關鍵所在。 

　因申奧成功的關係，讓整個氛圍似乎也開始動了起來。剛好藉此機會重整高速公路及環狀道路的相關問題，以及強化地下鐵部分等都市的機能性修建。隨者各項管制鬆緩，在土地越高度利用下，對東京的房地產市場就會有越大的正面性衝擊。　 

　 東京都於10月１日，東京都體育振興局內針對2020年舉辦的東京奧運設立準備部門，並開始正式啟動相關準備活動。負責活動邀請的邀請推廣部組織約有60人。除了負責國家及日本奧運委員會（JPC）的調整之外，也負責大會基本策劃及競技設施﹑交通基礎設施整頓等相關營運。

■地價上升﹑對日投資期待昇高

　因房地產價格上升可期待資產從通貨緊縮中獲得解放，都市機能越佳地價的漲幅也越大。在東京奧運確定以前就可以從國土交通省的土地價格報告中觀察到地價正在蠢蠢欲動，正如東京晴空塔周邊的地價上漲般，因東京奧運確定的關係台場及晴海一帶的灣岸地區價格也很有可能上漲。住宅地距離車站近又安全，商業地也因其地點以及人口動態將為這塊區域帶來更多的商機。 

　相同的，來自海外的投資客在投資日本房地產時也會抱持其收益性多寡來進行投資。投資客不會再像2007年的泡沫經濟時期時般的亂灑錢不在乎投資報酬率。雖然有許多海外投資者的熱錢不斷湧入日本的房地產，但是跟泡沫經濟時期不同的是許多投資者開始選擇投資比較近郊地區的房產。因為在東日本大地震之後，投資者為了降低地震所帶來的風險因此將投資分散在各個地區以及不同層面的投資型態，因此除了商辦投資以外，其他像是健康管理設施以及近郊的商務旅館﹑出租大樓也開始有投資客陸續進入。　 

　無論對現在的看法為何，看起來7年後的東京房地產是一片光明。反倒是利息調升這一部分比較令人擔憂。現狀來講，雖然因為日本央行採取的大規模性貨幣寬鬆政策成功的使得利息降低，但是一旦景氣恢復後勢必利息也將調升。假使利息突然暴升的情形下，房地產價格及不動產投資信託股﹑房地產股價也會跟著下跌。目前大概可以觀察到經濟上的前景樂觀，而政府一定要繼續採取適當的財政措施才能避免大好前景前功盡棄。