2020年東京奧運開幕(4) 建設計畫調整與大樓住宅行情

2020年東京奧運開幕(4)

建設計畫調整與大樓住宅行情

     東京都正著手開始重新評估2020年於東京舉辦奧運‧殘障奧運的相關競賽設施。因需要抑制大筆龐大的經費，將中止原先預定建設的籃球與羽毛球會場，取而代之的新方案將利用目前埼玉縣的超級競技場及正在興建中的「武藏野之森綜合體育設施」(調布市)。此外，原預定建設為船隻及獨木舟使用的東京灣岸水上競賽場的中央防波提，也將針對施工方式進行重整評估。原預定作為羽毛球、藍球會場用的「夢之島青年廣場體育館」、以及獨木舟會場用的「海之森水上競技場」也將各別重新進行整頓。夢之島廣場青年體育館周邊，除了興建排球用的｢有明體育館｣之外，尚有既有設施的有明競技場，因此需審慎評估以避免東京奧運結束後成為養蚊子的閒置設施。

奧運會場重新評估不打緊

     當舛添東京都知事(註1)突如其來表明重新評估奧運預定地之後，與奧運相關人士無不感到相當震驚。因希望藉由奧運帶動經濟成長的企業相當之多的關係，不禁造成經濟界一陣譁然。去年9月申奧成功後，帶動灣岸地區大樓住宅熱銷的房地產業大概也因此虛驚一場。估計，此次的政府重整計畫應不會帶給經濟及房地產業負面影響。註1： 舛添 要一為現任東京都知事。

    依現階段的計畫中，奧運會場約有6成設置在東京灣岸地區，若需重新評估的情形下，最現實的考量因是現階段並無多餘的用地可供使用。事實上，灣岸地區的會場比例並不會極端減少，會重新評估的最大理由是在於建設成本花費過多，但是，翻修既有設施以及基礎建設投資也是一筆相當龐大的支出，現階段也很難評估此舉是否真能有效降低成本。

     MIZUHO證券的不動產分析師石澤卓志指出「已通過審查定案的高難度奧運主會場「新國立競技場」改建一案，理當是東京都知事經各單位告知需重新評估後而提出的極端發言」。無論情況如何，並不影響東京灣岸地區的發展。相對地，於申奧前已規劃開發的東京電力及東京瓦斯撤除後之灣岸空地，預計將為豐洲與晴海地區帶來嶄新期望。

     雖然東京奧運多半被認為只是一項曇花一現的盛事，但仍有其他市場關係人士認為「基礎建設持續開發進展之下、等同於強化都市中的基礎建設底盤，再加上政府的法令限制放寬等因素下，此效應很有可能延伸至全國各地。如此，觀光客將旅遊範圍擴展至東京以外地區也是指日可待的」

    在東京奧運的起爆彈牽引之下景氣的回升程度，可從辦公大樓的市場狀況看出端倪。MIZUHO證券表示，過去一年之間東京都心五區的空室率降低2%，預計可跌破至5%的新低點。丸之內和大手町的預估平均成交租金為4萬800日圓／坪。租金募集行情從2012年起有逐漸上昇的傾向。因2012年以高單價承租丸之內‧大手町新興商辦大樓的業者絡繹不絕之關係，2013年第四季起加速租金向上調漲。同樣的，原日本橋與京橋一帶的平均租金行情在2萬日圓上下／坪，而新興大樓的租金行情則向上看漲至4萬日圓／坪。

新成屋價創新高
 

    大樓住宅市場受去年強勁銷售力道的影響，今年2月起銷售走勢趨緩，新成屋供給量遞減。各大土地開發商針對此現象表示2014年4月消費稅率調漲至8%之前並無迫切的需求，現階段因受土地用地及勞動人員不足的影響而導致供給量變少。此外，其他複數個房地產相關人士則持有不同見解「今後新建的新成屋預期價格調漲，至於是否能吸引消費者上門，則須持續觀望消費者的反應」。

     事實上，「接下來的房屋價格預期將大幅上漲。根據野村不動產的調查顯示，以往新成屋一坪單價約落在330萬日圓～340萬日圓之間，這波漲幅則預期會上漲至400萬日圓／坪」，並預估房市價格將開創新紀元。雖然無法確切掌握稅收增加後消費者是否持續買單，但是就今年春天的黃金週(Gold Week)促銷檔期的來客數量來看，似乎比原先預期的要好上許多。目前新成屋的供給量也已逐漸回升當中，預計2014年的供給量仍有機會較去年有所成長。

　 新成屋的用地來源則顯得相當激烈。特別是東京灣岸地區，住宅大樓和物流中心則上演著用地爭奪戰。物流中心的租金雖然一直以來呈現穩定且持續性的上漲，但是卻遠遠不及土地租金的調漲速度。目前的地價對於各物流‧倉儲業者來講更是來到紅燈區，某開發物流中心市場的人員表示「以往外借倉租一坪約3500日圓即可維持該有的利潤。近來，地價飆升之下每坪最低的倉租行情則須維持在5000日圓以上才能保住利潤。目前也只有東京都內才會出現每坪超過5000日圓以上的行情」。諸如此類的土地爭奪戰中住宅大樓就顯得較為強勁。做為物流中心用的租金若不調漲就無法維持該有的利潤，但是租金提高又會使得承租者卻步。相反的，住宅大樓只要市場上有需求就能銷售完畢。在同樣風險的情況下，住宅用大樓因可隨著景氣恢復銷售容易，因此在用地取得則顯得強勁許多。千葉縣的市川及原木中山車站步行約10分鐘地區，正如火如茶的進行住宅大樓興建工程。原本屬於工業倉庫用地區塊卻因住宅大樓來勢洶洶，使得近期的物流‧倉儲關係業者在用地取得上常被忽視。因此該地常見倉儲公司高舉反對大樓興建的看板。

    不僅是新興大樓價格向上修正，中古物件的價格也跟著蠢蠢欲動向上攀升。根據東京灣岸地區的中古屋仲介網站顯示，同地區的成交價格從去年9月申奧成功之後，3個月內上漲了約1成左右。例如，2006年三井不動產開發的「URBANDOCK　PARK　CITY　TOYOSU　TOWER」(地上52層，共計1481戶)，第一期販售時每坪單價為228萬日圓，目前已有漲幅至30萬日圓以上之水準。今年3月，同大樓甚至已出現每坪單價300萬日圓的成交價格。