海外投資家對日不動產投資動向 Ⅰ

海外投資家對日不動產投資動向Ⅰ

歐美及新興國瞄準東京，逐漸投入大規模投資

  安倍經濟學起動後，為不動產市場帶來豐沛的動能。確定取得2020年東京奧運主辦權後，預期未來通膨的購屋者已不再侷限於投資客本身而已，且已逐漸延伸至有實際需求的消費者身上。即使是消費稅率調漲後，無論是新成屋或是中古屋也一樣銷售強勁。個人的住宅購買意願方面則因低利率貸款持續持穩。只是，在物件稀少之下中古屋的精華地段物件價格則出現急速上昇情形。在近期的拍賣物件當中，很明顯的可以發現到東京‧豐州的中古屋價格已飆升至一坪300萬日圓。此外，房地產公司或投信公司、以及一般企業也對於購買商用不動產釋出高度的興趣。雖然有出現指謫市場過熱的聲浪，但海外來的投資購買意願依然維持高熱度並未出現衰退跡象。

■日本經濟基本面大幅改善

  美國仲量聯行股份有限公司JLL集團在7月底將2014年年度的世界商用不動產投資額的比例從原先的6500億美金上修到7000億美金。第二季（4-6月）與前年同期相比增加28%來到1500億美金，並已連續3年突破1000億美金。上半年度(1-6月)的投資總額與前年同期相比成長27%來到2940億美金，基於此波強勁力道預測投資額度將持續向上修正。

  日本上半年度的投資總額較去年同期比減少1%來到206億美金(日圓計價為2兆1010億日圓，增加6%)、其中4-6月的投資總額較去年相比減少18%來到84億美金 (日圓計價滯留在8530億日圓，衰退15%)。衰退的主要原因應是在於2013年起一路長紅的J-REITs(不動產投資信託)的收購金額減少的關係。但是，市場顯示J-REITs以外的投資總額有增加的傾向之外，且投資客層更廣之關係，2014年度的投資總額較去年整體相比有增加的趨勢。

  一位近期訪問過歐洲投資家的美國大型證券公司的房地產分析師表示「歐洲投資客對於日本房地產雖保持中立姿態，但皆表達了相當高度的興趣」。同證券公司也持續肯定房地產市場仍然有看漲空間。此外，可從下面幾項經濟基礎指標得知歐洲投資客對日本房地產市場的改觀層面。諸如，經濟及個人薪資所得之改善傾向，以及東京的商用大樓招募租金睽違5年向上成長，新成屋及中古屋的價格上漲趨勢來預期房地產業界的成長指數。

  房地產交易量比起去年雖有衰退情形，由於物件買賣第一把交椅的J-REITs仍持續在市場上活躍之關係，除了GPIF(養老基金管理運作獨立行政法人)宣布將投資J-REIT之外，今年1月起日本政府積極導入的NISA(小額投資免課稅制度)免課稅額度擴大方案等，皆間接性地促進房地產市場資金流量的增加。

■歐美及亞洲的投資家蠢蠢欲動

  長期觀望日本經濟及政策的外資體系也將觸角延伸至商業用不動產，並逐漸增加在日本的房地產持有率。

  鄰近東京車站之大型商辦大樓PACIFIC CENTURY PLACE MARUNOUCHI丸之內(PCP)｣於2007年的基金泡沫時期間，在外資基金體系間進行過數次的拍賣交易，近期又再次因易主而成為熱門話題。據報導指出9月份預計以1800億日圓成交，同額換算1坪的租金單價為4萬5千萬日圓，以資本還原率估計可維持在2%左右的水準。

   類似PCP這樣的大型收購案之外，若從去年的順勢來看自今年年初起除了美國、法國之外，其他諸如新加坡、香港的投資客也正陸續收購各個房產物件。例如：今年春季期間率續有美國投資客FORTRSS INVESTMENT GROUP收購東京‧東麻布的｢麻布ACCOR大樓｣及METLIFE ALICO(大都會人壽)從大和自動車交通手中取得銀座的飯店用地。

  此外，法國的AXA GROUP投入380億日圓收購東京建物開發的「NAKANO CENTRALPARK EAST」，韓國的LG日本事業處從MORI TRUST CO, LTD手中以8折價收購「KYOBASHI TRUST TOWER｣。KYOBASHI TRUST TOWER的租金行情現已上看一坪4萬日幣左右。MIZUHO證券表示「多半的韓國企業認為在日本與其租借房地產不如直接持有會更具有優勢，這部分可從三星集團再度參與六本木站前開發案嗅出端倪」。緊接著，香港的投資客也於年初收購涉谷區神宮前的土地。

  外資勢力的注入等於肯定了日本投資市場的安穩性。相較於亞洲其他主要的新興國家都市，日本無論是在政治上或是經濟上都相對的穩定許多。不會發生像是泰國的軍事政變，也不會有類似陷入阿根廷的外債違約窘境。日本的經濟體系雖不是完全不受任何干擾影響，像是中東等國的戰亂所帶給日本房地產市場風險則很小。擁有全球第二大房地產市場的日本，雖有因人口減少而導致經濟活力降低的風險存在，但卻仍是不容忽視的重要投資重地。

■吸引外資的新政策

  安倍政權過去曾表明將減少法人實質稅率。從2015年度起，東京都的法人實質稅率將在未來的數年內做階段性的調降，由現行的35.64%調降至20%。此政策一出預期可加速吸引外資流入。前述的美國大型證券公司的房地產分析師認為，雖然對日本央行增添貨幣寬鬆政策的期待是越來越渺茫，但不少的市場關係人士認為夏季以後實施的機會很高，假使能實現增添貨幣寬鬆政策的話，勢必又將會是另一波熱錢湧入日本的房地產市場。

  市場利率也是影響不動產市場的ㄧ大關鍵因素，就現階段看來市場利率仍顯得相當穩定。今後的景氣逐漸復甦後，不少人預測到年底時日本的10年期國債利率會達到1%。但是，也有多數的債券分析師表示「因考慮到國家財政問題，即使利率上昇也不會出現迅速飆漲的情形，而是藉由景氣的回溫逐漸攀升，且攀升幅度不會超出正常指標值之外」。由於日本央行總裁黑田東彥任內期間導入大規模性的金融寬鬆政策，今後的利率導向估計仍會以低空方式飛過。