東京都市更新計畫追蹤報導(一)：著眼於銀座地區與外國觀光客的城市發展

東京都市更新計畫追蹤報導(一)

　著眼於銀座地區與外國觀光客的城市發展　

日本政府日前揭示到2030年時，訪日觀光客數將超過3000萬人次，其目標為每6名投宿旅客中就有1名為外國人。根據摩根士丹利證券估計，在3000萬人次訪日的影響下，帶來直接與周邊的經濟效益將上看22兆日圓。在積極考量觀光需求的動向中，對於人口已進入減少階段的日本經濟而言，最重要的課題之一莫過於擴大入境旅客需求以彌補內需萎縮。特別是東京，抓緊5年後將盛大舉辦奧運的絕佳機會，來擴大內需各項城市新開發事業也因此備受期待。本次開始將鎖定東京都內正在進行的新開發計畫展開報導。

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【數寄屋橋交叉路口】

耗資「2000億日圓」的大規模商業設施

吸引120家商店進駐，將於2015年度中開業

東京銀座──這裡是揚名國際、日本首屈一指的繁華市區。不同於過去的市容風貌，現在的銀座不僅有珠寶飾品、餐廳、飯店等頂級名牌專櫃進駐，就連UNIQLO、GAP、ZARA、H&M等，掌握最新流行趨勢、壓低價格大量生產而有快速時尚 (Fast Fashion) 之稱的平價服飾品牌也在此各據一方，成為中高年齡層與年輕族群滙聚的地區。

銀座5丁目和6丁目正著手展開備受矚目重新開發案。位於銀座5丁目與數寄屋橋交叉路口，有舊銀座東芝大樓的改建案。對面的一個角落正是SONY大樓，緊鄰晴海通街、西銀通街、御行幸通街及數寄屋橋通街等大街道，佔地面積3766㎡、樓高66ｍ、地下5層地上11樓建築，為總面積達4萬9700㎡的大型商業設施，預定於2015年度中開幕。該地段交通環境便利，並規劃以地下廣場連結東京Metro地鐵銀座站。

地下2層至地上11樓共計13層樓層皆規劃為賣場，吸引各大服飾、日用雜貨、食品及餐飲共計約120家店家進駐。人潮通行量最多的路面部分，規劃將配置數個全球頂級名牌旗艦店。設施內和屋頂部將設置與東急文化村攜手合作的公共空間，以作為傳佈國內外訊息與文化的據點。此外，為吸引訪日觀光客，因此除了東京都內超大型樂天免稅店預定進駐高樓層之外，也預定在中高樓層設立東急手創館與東急百貨公司，為新業務類別的複合式精品店 (Select Shop)。

這是東急不動產在2007年耗資約1600億日圓從東芝取得大樓後，進行改建的大型商業設施，若以1600億日圓換算，則每1坪土地價格高達1億4000萬日圓。期間有著許多不為人知的開發祕辛，始終進行得不順利的原始進駐店家搬遷訴訟，終於在2011年3月達成和解，直到2012年9月方能著手拆除工程。據說，包含和解金與建設費在內，已投資將近2000億日圓。

觀察投入鉅資開發的背景，便可從中看出背後存在的銀座龐大商機。數寄屋橋交叉路口周邊，除了2007年在JR有樂町站前盛大開幕的「有樂町ITOCiA」之外，在有樂町Marion還相繼有JR系商業設施Lumine、阪急MEN’S TOKYO等，以較年輕族群為對象的購物中心登場。除了以往主客群的中高年齡層與高齡層之外，此地將可望發展成為兼具吸引廣泛年齡層的罕見商業區。

今年2月，於1937年6月竣工、以老字號啤酒餐廳聞名遐邇的新東京本店大樓（地下1層、地上5樓）熄燈歇業的新聞，受到日本各大媒體爭相報導。在世界大戰之前，本店大樓便具有銀座里程碑的象徵性意義，因此宣布歇業後不免讓日本人深感惋惜。歇業熄燈是由於重建數寄屋橋本店大樓而搬遷，雖然對於流逝的傳統有種孤寂落寞之感，卻也反映出這個市區即將演化出充滿活力的新氣息。

【銀座中央通街沿線】

明年11月將成為區域最大規模百貨公司

以成為商業、業務、觀光據點為目標

銀座6丁目正在進行大型百貨公司松屋銀座店的改建事業。這是由J.FRONT RETAILIN、森大廈及住友商事等共計13家公司參與，名為「銀座六丁目地區市區重建計畫」的計畫案。拆除後的松坂屋銀座店等的佔地內，將興建包含辦公室與多功能會場在內的地下6層、地上13樓建築，總面積14萬7900㎡，號稱銀座地區最大規模的複合大樓，並預定在2016年11月竣工。除了規劃約3900㎡的屋頂庭園「（暫稱）銀座花園」之外，還將規劃可容納國外觀光客的「（暫稱）銀座觀光站」，為銀座首創的觀光巴士等乘車場所與旅遊辦事處等。

這項重建計畫是由包含「松坂屋銀座店」舊址在內的地段（銀座六丁目10番）以及鄰近地段（銀座六丁目11番）構成出約1.4公頃的面積，以發展成為國際商業、業務和觀光據點為目標。

商業設施內的賣場面積達4萬6000㎡，每1樓層除了有標準層出租單位面積達6100㎡的大規模辦公室之外，地下樓層還將設置能樂（日本古典樂劇）中最大流派的觀世會能樂堂「觀世能樂堂」。運用緊臨週日和國定假日為行人徒步區的銀座中央通街，長達115ｍ的優勢，在此商業設施裡，計劃將吸引高品質、高水準為中心的250〜300家店面進駐，包括以頂級名牌在內的時尚、生活型態、餐廳、咖啡館等，今年3月底已截止招商，據說已募集到不少店家。

受到重建事業的影響下，銀座區商業店面的資本化率有著強勁的下降壓力。根據日本不動產研究所不動產投資者的調查，銀座名牌專櫃的高級專賣店預期收益，從2010年4月起連續四年度皆以4.7%呈持平狀態中，2012年4月則下滑到4.6%。其後也連續四年度下滑，目前已來到4.1%。附帶一提，東京郊區購物中心的預期收益也呈現下滑，目前已來到6%左右的水準。

高級飯店相繼湧入都心區

銀座周邊的飯店也出現活躍的動向。日本國內三巨頭之一的東京大倉飯店，為了改建自1962年開始營業的本館，於今年休館。在召開東京奧運前的2019年，將蛻變成由550間客房、辦公樓層、美術館等所構成的2棟大樓。

在東京奧運的契機下，外資體系的高級飯店也相繼進駐。2014年4月，萬豪酒店 (Marriott) 已在Mori Trust所開發的京橋Trust Tower開幕。東京建物所持有的大手町Tower，則有首度進駐日本的Aman Resorts在此開業。這些飯店不僅接近銀座，也因鄰近東京車站而具有相當便利的交通優勢，也更能符合來自海外觀光與商務的需求。

森大廈的虎之門之丘 (Toranomon Hills) 則有新開業的凱悅飯店。飯店部分位於47樓至頂樓52樓，共佔據6樓層。最高樓層則設有日本首創高層飯店的空中酒吧，訴求身為嶄新里程碑的革新性。

圖一：銀座五丁目計畫完成示意圖。以傳統工藝江戶切子（切割玻璃）為設計主題。