負利率對不動產公司的事業環境帶來正面效應

負利率的影響
對各家不動產公司的事業環境帶來正面效應
「銀行收益持續過度惡化也會招致反效果……」

1月29日，日本央行宣布實施負利率後，瞬間傳遍世界各地，相對於股價大跌的銀行或保險公司，不動產類股卻是一片漲勢。銀行將客戶寄存的存款融資給法人或個人，除了運用至國債等等以外，一部分也存在日本央行獲取利息收入；然而，一旦央行利率設定為-0.1%，則銀行反過來必須支付存款的0.1%給日本央行，如此勢必衝擊銀行收益。另一方面，不動產開發業務多需進行融資操作，也將因低利率而受惠，預估資金也會流入不動產市場。

降低貸款利息的空間有限　股價上揚刺激購屋意願

各家不動產公司皆十分期待本次的量化寬鬆（因施行負利率致使量與質皆放寬）所帶來的應付利息減少，以及對其核心業務將所帶來的正面影響。市場預測各公司甚至可能運用低利率擴大投資。

尤其是大型不動產公司的利息負債金額龐大，普遍認為此政策可減少應付的利息費用。從大型不動產公司的負債構造來看，大多數的公司也普遍運用低利率的好處，長期負債所占的資金籌措比率一直以來都高。長期利率約為1%，平均而言，各大型企業之長期借款與公司債的合計佔有息負債比例皆已超過90%，故無法馬上感受負利率的好處，但在今後新的資金籌措案上，必定能夠以更低的利率籌資。

公寓大樓等住宅事業則會因自住房貸利率及投資貸款利率降低而激發消費者需求。在公布實施負利率前一天的1月28日，房貸利率指標的長期利率（10年國債升息）是0.220%，但現在似乎降至負數也不令人意外。然而，利率在實施負利率前已臨界歷史新低水準，因此普遍認為今後降低利率的空間相當有限。

知名住宅建設公司的案場認為明年4月調漲的消費税勢必帶動一波買氣，再加上負利率，將使房市再次回春；另一方面，部分不動產公司業務人員或銷售現場人也員表示，很少接到消費者關於負利率的詢問。銷售前線人員普遍覺得刺激房市買氣最重要的還是股市回春。

在此之中，根據不動產經濟研究所對全國公寓大樓市場動向的觀察，2015年公寓大樓總案量僅7萬8089戶，較前年低6.1%，連續下滑2年。受到2020年東京奧運的影響，房價居高不下讓自住買家望之卻步，讓開發商推案更加審慎。前次總案量低於7萬戶距今已有6年之久，首都圈則下滑10％，僅4萬449戶。預估2016年全國銷售量約8萬4000戶。該研究所同時也發表2015年公寓大樓新案每戶平均售價是4,618萬日圓，比前年高約312萬日圓；連續上漲3年，平均售價已高於1991年的4488萬日圓，創下自1973年開始調查以來的最高房價。根據專門從事公寓大樓買賣的龍頭企業如大京等預估，獲利率勢必因為房價攀升而跟著水漲船高。

不僅是新的建案，中古屋行情也是一片看漲的氣勢。根據東京鑒定不動產調查公司調查指出，就物件推估均價而言(70平方公尺物件之推算價格)，東京23區有7個區超過5000萬日圓，都心6區（千代田、中央、港、新宿、文京、涉谷）更突破7000萬日圓。也因新成屋物件供給減少，地點方便性高等的都心公寓大樓更顯搶手。

長期利率下滑等因素持續改善融資環境，不動產價格預估也將看漲；這對重視資產價值的投資人來說也是最重要的一點。因物件價格上揚導致置產意願止步的觀點並不完全正確，比起資產價格下滑，適度的房價攀升才是海外富裕階層等的不動產投資家所樂見。

或許對於日本人來說，目前的漲幅並非印象中的適度漲幅，但對國外投資者來說，最近日圓對美金的增值走勢已稍稍告一段落，眼前貶值的日圓足以抵擋得住房市的漲勢。不過，銀行去年對不動產業者新增的融資金額超過泡沫經濟時期，創下26年來的最高記錄。也令人關注負利率會不會孕育下一個泡沫。

難以預測未來的經濟或事業環境
必須建立一個無須仰賴貨幣寬鬆政策的企業骨幹

眼前，受到中國經濟狀況混沌、油價下跌等世界情勢的影響，貨幣寬鬆政策下的日圓貶值效果不如預測，如果今後日圓一如日本央行預料的持續貶值，帶動企業業績後，辦公室需求也會跟著升高。對大型開發商來說不僅是住宅販售事業，商辦大樓租金調漲的收入也可期待。

2015年各界期盼商辦大樓等的租金能調漲，但漲勢不如年初的預測。根據都市未來綜合研究所的調查，2015年大樓成交租金（東京23區）約為2008年6成左右的水準；但普遍認為，商辦供需市場接下來預計將因「量」上的空室減少，進而帶來「質」上的租金上漲，漸漸改善。不動產證券化基金部分(J-REIT)也持續積極取得不動產，同樣有助於帶動房市買氣。根據都市未來綜合研究所試算，各基金今年的購買金額預計將與去年一樣約為1兆5000億日圓；而因負利率而受惠的投資散戶，2月底於J-REIT的投資信託資產淨值也高於1月的數字。

關於今後的預測，由於實施負利率的用意在於脫離通貨緊縮，達成物價上漲率2%；為達成該目標，日本央行表示亦有可能將負利率範圍從現行的0.1%再往下修正。不過，該舉可能反而不當地壓迫銀行的財報表現，而無助於經濟持續發展，結果恐只會招來本末倒置的批評聲浪。

在海外諸多風險因素相乘下，經濟環境一旦惡化，供應經濟血液的銀行勢必更加遍體鱗傷，如此一來就算是目前對負利率展開雙臂歡迎的住宅與不動產公司，也不會樂見。目前因為負利率的關係，難以評估未來的事業環境；今後，重要的仍是不仰賴貨幣寬鬆等政策，努力提高不動產事業本身的吸引力。