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租金補貼甜美而有毒？配套失靈，學者憂：市中心恐激發漲租效應
300億租金補貼專案上路半年已浮現困境，配套效果大打折扣，更讓學者擔憂都市蛋黃區可能激發漲租效應。不少租客只能像小媳婦般委曲求全，在放棄補貼和接受漲租之中抉擇。
文─康陳剛 天下Web only 發布時間：2023-02-23
「要是我知道房東會這樣，可能就不會申請補貼了，」25歲的Suki想起近日與房東談判的過程，語氣仍有些憤慨和無奈。
去年7月，行政院推出為期4年的「300億元中央擴大租金補貼專案」，目標每年提供300億補貼50萬戶，期望減輕租屋族的生活負擔。
Suki是第一批補貼申請者，她住在台北市信義區外圍、房租1.3萬的隔間套房，去年10月開始，每個月都能領到3600元的房租補貼，對隻身在台北生活的年輕人來說，是一筆有感的支持。
但房東最近發現她申請租金補貼，急忙在Line上連珠炮似地質問，提出「我們簽約時是用『未稅價』，你拿補貼的話我要多繳稅，租金一定要漲，」甚至，透露出不願讓Suki續租的想法。
「房東不是本來就應該繳稅嗎？我其實沒有想到，可能會無法再租下去，」不願輕易妥協的Suki還在和房東談判，但租約4月即將到期，她坦言不確定2個月後，自己還能否繼續住在這裡，「如果不能，以後也不會再申請補貼了吧。」
房東想漲租，補貼不敢領
300億租金補貼專案上路半年多以來，像Suki這樣的情況並非少數個案。
台灣約有7到9成的房東並未合法納稅，租屋市場長期處於「黑市」。因此內政部在補貼上路時，便提出一連串配套措施，包括「申請補貼不需房東同意」、「提供房東租稅優惠」、「惡意漲租檢舉制度」等三大配套，要讓租屋族能順利領取補貼。
只不過，理想的配套在現實中一一失靈，對租屋族來說，租金補貼更像是甜美而有毒的果實，吃下去，就要付出相對應的代價。
一家三口租在台北市文山區的小真（化名）對此深有所感。她苦笑說，去年曾和房東提過想申請租金補貼，卻被斷然拒絕，她也不敢瞞著房東直接去申請，「作為一個租客，好像沒有立場去拗房東做任何事，而且你硬是要申請，他之後很可能就不跟你續約了。」
長期關注住宅政策的民眾黨立委張其祿觀察，即使有不需房東同意的配套措施，租屋族仍要面對房東事後刁難，面臨像Suki和小真這樣被迫漲租、甚至無法續租的情況，因此遲遲不敢提出申請，許多人是「看得到吃不到」。
對房東而言，內政部雖然提供房東租稅優惠，只要房客領租金補貼，房東就自動成為「公益出租人」，享有房屋稅、地價稅比照自用稅率，一戶租屋每個月還有1.5萬的所得稅免稅額，卻也未能有效吸引房東加入。
此外，原本登記自用的房屋一旦轉為出租，房東若想收回後馬上轉手賣出，土地增值稅率就會從自用的10%，翻倍到20%起跳。張太太表示，這對邊租邊等房價上漲的短期投資客非常不划算，也是房東不願讓房客申請補貼的原因之一。
漲租效應，房東也要分杯羹
但仍有些租客為了領取補貼，決定不跟房東討論，直接申請補貼。
和男友合租的佳佳（化名）便是如此，他們住在台北車站周遭月租2.2萬的兩房小公寓，目前每月能拿到3600元補貼，房東則是至今還不知情。
佳佳坦言，已經和男友有共識，只要房東漲租在2000元以內，還是會接受，因為好房難尋，而且自己還是能拿到1600元的補貼，仍比過去條件更好。
其實，內政部為了避免補貼政策助漲房租，也有為此設立配套措施，強調若房東任意調漲租金，房客可提出檢舉；房東若不改正，最高可罰50萬罰鍰。
但實際上，如果房東提出領補助、漲房租的條件，房客仍會欣然同意，讓檢舉制度形同虛設。
像是租在新北市三重區老公寓套房的李小姐，去年申請租金補貼後，原本每個月9000的房租，馬上漲到9500，「補貼一個月有2800，算起來還是比原本便宜，也不會想檢舉和房東起衝突。」
尤其到了今年5月的繳稅季，預期會有更多房東赫然發現自己成了公益出租人，屆時租屋糾紛和漲租效應都會跟著浮上檯面。
借鏡日本，讓房東、房客更對等
從數據上來看，主計總處統計，全國租屋家庭約有87.6萬戶，而租金補貼專案目標是50萬戶，但去年7月1日上路後，到8月底僅有27萬戶提出申請，營建署因此延長受理到10月底，卻也只多收到約5萬戶。去年總計32.6萬戶提出申請，27.7萬戶申請合格，和政策目標50萬戶還有一段差距。
「租金補貼很明顯問題是發不掉，」OURs都市改革組織研究員廖庭輝直言，台灣房產持有稅低，房東沒有強烈出租誘因，近年房價飆漲又讓租屋需求增加，讓房東、房客地位更加不對等，租屋族不敢申請補貼，都是政策無法達標的原因之一。
章定?認為，如果要改善現況，可以借鏡日本租屋市場對房客續租權利、租金調漲的規範，平衡房客面對房東的談判弱勢。
信義房屋日本事業部經理柳政億解釋，日本租屋市場約有9成屬於「一般契約」，也就是不定期的租約，原則上房東不能任意收回拒租；若有一方想調漲、調降房租，雙方無法取得共識，就會進入法律程序。實務上，法官通常會做出對弱勢的租客方較有利的判決。
不過柳政億也強調，日本租屋市場是對房客和房東都更有保障，房客雖然有續租權和房租談判優勢，承租前也必須負擔禮金、中介費、押金、保險費等一次性費用。舉例來說，若想在神戶市區租一間月租20萬日圓的兩房屋，租客要先付100到120萬日圓的一次性費用。
在承租前，租屋管理公司也會仔細調查租客收入、工作年資和職級等資料，確保付租能力。對於經濟弱勢族群，日本則有政府支持的「公營住宅」，免去禮金等一次性費用、租金低於市價，也不用面對民間租屋公司嚴格的篩選。
2月16日，行政院宣布延續租金補貼政策，推出2.0版本，調降了補貼申請年齡至18歲，舊戶不需重新申請，並減少申請所需證明資料。同時，也提出每戶一次性領取3萬、預計55萬戶受惠的中低薪房貸族支持方案。
張其祿觀察，從執政黨上個會期力推平均地權條例，到行政院最新的房貸、房租補貼支持政策，看得出是希望喚回年輕選民民意，但「大家（選民）其實都看得懂，如果只是想治標、快速討好，我覺得他們還是會受傷很重。」
新內閣迅速端出補貼政策，將資源投注到需要協助的租屋族、房貸族身上，就算不無小補，畢竟僅是治標，唯有找出改革房市和租屋市場結構的解方，可能才是撫平高房價民怨的關鍵。
（責任編輯：黃?庭）
日本置產夯 台人春節假期赴日看屋成長近2倍
今年春節許多台灣人趁著最長年假去日本看屋，信義房屋日本事業部統計，今年春節假期信義房屋不動產株式會社帶看組數較疫情前的春節成長近兩倍，尤其春節看屋，從議價、簽約到交屋，最快在租屋與搬家旺季的四月就能將物件出租，史上最長春節連假不只帶旺旅遊，連帶讓台人赴日置產的熱度強強滾。
信義房屋不動產株式會社表示2022年平均每天帶看4～5組客戶，而今年連假十天平均每天可以帶看7～8組，主要是因為假期長加上兩國旅遊解封，讓帶看組數在短期內增加。
日本信義指出，客戶看屋的範圍主要鎖定在東京及大阪兩大城市，交通便利、生活機能等都是挑選時的考量要件，相較於之前的投資需求，這陣子看屋客群的購屋目的，在自用方面的比例有逐步增加，挑選的房型以兩房至三房為主，較喜歡屋齡新、配備公設完善的物件、區域會以個人喜好為主，挑選方向上與投資目的不大相同。
信義房屋日本事業部表示，以日本當地市場角度來看，疫情後民眾對室內空間需求變大，建議有意赴日置產客戶可以增加預算，選擇格局較為寬敞的物件會比較好出租。如果是自住需求，台灣人傳統對於風水都有所考量，例如路沖、壓樑、電線桿、四樓等，不過若未來有轉手計畫的客戶，還是要考量日本人在意的景觀如開闊的視野或避開回收區，以及向南的朝向為最佳。最長春節赴日遊玩兼看屋 專家建議把握這幾點
史上最長春節連假即將到來，預料台灣旅日人數將直線上升，信義房屋不動產株式會社表示，每年4月是日本新年度與新學期開始，1-3月搬家需求多，在台灣的農曆年間前往日本看屋、購屋，只要物件位置選得對，又碰上即將到來的搬家旺季，物件也較能順利出租，加上春節假期夠長，吸引不少客戶預約春節期間赴日看屋，人數已較疫情前成長三成，信義日本表示春節旅日人數多，想赴日旅遊兼看屋的民眾，一定要「事前準備」、「提前預約」，才能玩得開心，看的安心。
海外購屋「事前準備」非常重要，信義房屋日本事業部專案經理張伉妏表示，今年春節期間赴日看屋的客戶大增，為避免看屋影響遊玩時間，建議務必出發前先在台灣參加說明會，釐清需求。目前國人在日本置產以東京、大阪為主要熱區，因為交通便利，生活機能以及超商超市密度較高，房型則是以一到兩房為主流。
張伉妏表示，每個客戶赴日置產的需求不盡相同，有些客戶在意投報率、有些客戶注意資產價值性，不同需求會有不同產品、總價的選擇，這些都應該在赴日看屋之前，和專業的房仲服務人員進行諮詢，在了解成本、貸款與否、購入及持有、稅費規定、租金收益及售屋等相關事項之後，再到日本看屋，才會更有效率。
要特別留意的是，語言習俗、生活習慣日本和台灣大不相同，一般臥室日本用法是「洋室」，而日本房子特有塌塌米的房間則稱為「和室」，另外日本是以「平米」（1平米=0.3025坪）計算面積，與台灣常用的「坪」不同，同時日本是實坪制，買賣面積不含陽台、公設、車位。最後日本的停車位(汽車、機車、腳踏車位)，幾乎是不買賣，跟管委會租即可，有赴日購屋打算的民眾要多加留意這些看屋差異。
先有基本概念後，再針對行程進行看屋路線安排，盡可能多看一些物件做參考，張伉妏認為，最好將看屋行程排在同一天，上午看兩間，下午看三間，這樣提高看屋效率又不影響觀光旅遊。
張伉妏指出，在日本看屋都必須「事先預約」，提醒有興趣的客戶儘早計劃安排，以免到了當地卻無法看屋。信義房屋不動產株式會社同仁在帶看時，通常會全程陪同客戶，從搭電車到物件附近的車站，再從車站步行至物件所在處，從日本居民角度了解該處的生活機能，例如通勤的交通路線、步行到車站的距離和時間、附近是否有超市或便利商店、醫院和學校等，這些都是日本人最在意的買屋或租屋條件，也是客戶出發前一定要觀察與評估的準備工作。
提醒看屋民眾，想要以日本人生活習慣來認識商圈，步行會是最好的方式，因此看屋務必穿著好走的鞋子。最後就是春節旅客多，要多注意航班資訊以免錯過航班以及看屋的時間。
海外置產屬於長期規劃，建議國人要找值得信賴的大品牌較有保障，信義房屋不動產株式會社在農曆春節期間不打烊，照常提供物件帶看相關服務，讓客戶在渡假休閒享受天倫樂時，也能同步為財務投資規劃做準備，一舉數得。台灣人瘋赴日買房！全年交易突破550戶 信義日本預測大阪這關鍵將帶動房市
外國人到日本買房不需要居留權就能置產，且相較於其他國家地區來說，不動產制度健全、出現買賣糾紛機率偏低，據信義房屋不動產株式會社統計，截至今年11月底，全年的成交戶數超過550戶，金額約390億日圓，創下歷史新高。
日本房價也漲 大阪世博會將帶動房市
據信義房屋不動產株式會社社長何偉宏分析，日本東京不動產在這五年間上漲幅度約30%，而大阪則是上漲約15%，從歷史資料來看，都呈現穩定成長趨勢，且雖然東奧結束了，日本政府也沒放緩建設速度，東京一直是國家重點發展地區，而大阪則是即將主辦「2025年世界博覽會」，預計將帶來2兆日圓商機，對此，日本也做了許多城市建設，他相當看好未來這兩區不動產市場發展。
億元起跳物件越來越多投資者買
而選擇赴日置產的台灣人，過往以軍公教為主，如今受到匯率變動影響，越來越多白領階級的投資者，願意將投資比例的一部分挪來日本置產使用，據信義房屋不動產株式會社統計，目前投資客佔比約60%，而自住者約40%，其中以4千萬日圓至7千萬日圓為大宗，不過億元起跳的物件，也越來越受國人投資者喜愛，特別偏好一房一廳或兩房一廳的大樓產品。
針對購屋自用的客戶，信義房屋不動產株式會社也與當地廠商合作，提供簽證辦理、司法行政書士介紹、搬家、裝修、傢俱和家電購置等支援服務，協助信義房屋的客戶解決日常生活上的不便。
創新服務、科技助攻 跨國買房更有效率
另外，為解決無法跨國看房問題，信義房屋不動產株式會社透過視訊看屋，由日本當地服務同仁直播，從搭電車下車開始，沿路介紹生活環境，讓客戶即使身在台灣也能也能身歷其境了解物件。甚至推出視訊簽約（全程錄影錄音）來確保交易安全，而新上線的DiNDON智能賞屋，可透過720環景、3D立體格局及線上量尺等功能，讓客戶買房更有效率。
曾受疫情影響業績下滑超過90% 重新思考品牌價值
不過近兩三年來受疫情影響，信義房屋不動產株式會社社長何偉宏表示，尤其在初期確實有一段時間業績掉了超過90%，但這也讓公司重新思考自身價值，決定運用智慧科技與創新的服務，協助消費者能即時掌握日本房市資訊、分析市場動向、做好置產投資規劃，專注為客戶赴日置產交易安全把關，以「守護消費者在日房產」為使命，受到客戶的信任與支持，才能在疫情期間挺過來，業績屢創新高。
未來信義房屋不動產株式會社也將以「創新服務」與「雙品牌經營」兩大層面為發展重點，延續創新服務精神，並結合智慧科技運用，繼續推出超乎客戶想像的優質服務。另外，也會積極將信義企業集團社區服務精神和理念延伸到東京在地，朝永續經營邁進。房市／日本房產成台人最愛？專家曝買家購屋心態就愛這點
赴日購屋夯，國境開放後，更讓赴日購屋聲量推向高點；台人為什麼喜歡至日本買房？信義日本專家解析2要點，來自於高資產族群資產布局觸角伸向海外，而政經穩定的日本即成為熟悉的選擇，不過專家觀察，近10年來消費者購屋心態有明顯變化，從高報酬的「小、舊、遠」產品，轉變成保值性高的「地點優、屋齡新」產品。
信義房屋日本事業部經理柳政億表示，綜觀總體經濟，自去年至今，台灣的房市開始修正，高資產客戶資金配置放眼國際，會把資金放置不同國家分散風險；而國外購屋有這麼多國家可選擇，為何選擇日本？主因還是日本鄰近台灣，為台人較熟悉的國家，並為政經穩定、資訊透明的已開發國家，而日本房市相較於台灣房市正熱絡。
不過，柳政億也觀察，近1、2年至日本購屋的購買族群心態有很大的變化，早期在對日本房市相對不明的狀況下，加上1991年後日本失落的20年，購屋族至日本置產關注的大多是租金報酬率，客戶會詢問條件小、舊、遠，找總價低、租金投報率較高的產品。但在2012年安倍上任後，因為政策的推動、奧運舉辦、資金的流入等，日本房市開始緩步的反轉，加上網路資訊的透明化，現今購屋族在與業務接洽時，已從優先詢問租金投報率，轉變成優先詢問房產資產性，偏好地點優、屋齡較新的物件，在意點也是「是否好賣、好租？資金要如何配置才安全」，以風險低保值性高的產品為主。
而無論是新冠疫情前後，台灣購屋族群的喜好會選擇以東京大阪都心為中心的一房一廳或兩房一廳的大樓產品，柳政億建議，若要考量租賃市場，在疫情後，日本市場對於室內空間需求變大，以往的套房物件現階段較不容易找到租客，因此建議購屋族不妨增加一些購屋預算，選擇格局較為寬敞的物件，後續也較好出租。
而海外購屋，最關鍵的是需選擇值得信任的業者，柳政億表示，購入日本房產並不難，但購入後的管理、租賃、甚至出售才是問題，信義日本在地深耕12年，透過日本、台灣兩地同步提供服務，協助台灣消費者即時了解掌握日本房市資訊、做好置產投資規劃。
隔10年爆發！海外買房大浪來襲｜8折價買日本房、900萬住葡萄牙、泰馬買氣翻揚
全球貨幣大貶、台海緊張?用定存換「第二個家」的居留權，你要不要？
一場「第二家園移民計畫」的海外置產說明會，早上不到9點半，就吸引上百位民眾搶著卡位，不只中小企業主，連國小老師、中年計程車司機、年輕上班族都來了。
過去10年，馬來西亞針對外國人推出的此項計畫，在台並不熱門，然而，卻在美國聯邦眾議院議長裴洛西訪台、中國軍演、中共20大後，迅速增溫。
明明是地產說明會，但現場民眾最熱門的問題卻是：申辦多久後可取得新身分？ 在戰爭陰影下，多數參與者開始想用定存資金在海外購房，就為了萬不得已時，可舉家避難。這也使得在台灣沉寂近10年的海外購屋，買氣復燃。
新一波的海外置產熱潮正在成形！然而，有別於過去著重在標的投報率，在全球貨幣貶值、台海緊張下，這次買家「保本、保命」的避險意識反更強。
一種，是內心不想搬離台灣，又擔心萬一戰爭爆發，須先備妥避難方案。「覺得（兩岸）情勢有點緊張，應先部署，不能等到他們（中國）軍隊來到門口了，才想辦法。」一位年輕上班族在馬國說明會現場說。
另一種，則是擔心貨幣貶值與通膨衝擊，想在海外找到讓財產保值的投資標的。因此，像日本這種貨幣超跌的國家，就算無法移民，也同樣暴紅。
而近期台灣買氣最熱的3大市場，為馬來西亞、泰國、日本。前兩者的吸引力是買居留簽證，日本吸引力則是抗通膨。
來台插旗的馬國移民龍頭、大馬第二家園會所集團創辦人鄺文政指出，以目前新客戶數成長的速度，最快明年首季，台灣就能成為馬國申辦居留簽證的海外前3大國，僅次於中國、日本。
在泰國市場，比房屋更搶手的是菁英簽證（Thailand Elite Visa），最短的5年期方案，收費約合新台幣51萬元起。專攻該國房市的德寶地產總經理李維鑫指出，泰國今年以來，台灣人購買菁英簽證與買房，已較去年翻一倍以上且持續成長。
至於日本市場，信義房屋日本事業部推估，今年全年成交量可望超越去年、創下進軍日本後單年歷史新高紀錄。不同於馬泰，投資日本重點在保值抗通膨，並非買身分。日本房仲業資深台商、本葉國際社長林彥宏指出，主因是日圓貶值，又是台灣人熟悉的國家，且有成熟的房仲平台，入手也相對容易。
高通膨加亂世，存款越存越薄、台海危機升溫，銀髮族、上班族全球買房，怎麼挑「人財兩全」的去處？低成本避難方案有哪些？除評估成本，千萬要留意哪些風險？本期報導獨家彙整5大洲、海外買房最熱24國，專文為您剖析保錢又保命的新選擇。