媒體報導
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【台人瘋日本買房2】東京房價1年半漲12% 日圓狂貶現在進場反便宜百萬
信義房屋日本事業部經理柳政億分析，台灣人瘋日本買房，有2股力量在拉扯，首先是日圓走貶，形成了拉力，東京蛋黃區1億日圓、屋齡10年內的高總價物件，1年半前相當於台幣約2,700多萬元，因日圓匯率續貶，現在折合台幣約2,200萬元；推力則是台灣房價較高，同樣2,000多萬元的預算，在台北市中心很難找到這樣的房子。<br/> 再看民眾偏愛的一般物件，如表格所見，東京21坪中古大樓，去年1月初的房價6,333萬日圓，以當時匯率換算下來，可用台幣1,771萬元買到；匯率一路走貶至今年7月份，創25年來新低，東京房價已上漲12％、平均成交價來到7,148萬日圓，但受惠於匯率因素，折合台幣只要1,564萬元可買入，台人反而享有207萬元的價差優勢。<br/> 柳政億認為，看好物件的資產價值性，東京奧運後房價持續上揚且再開發建設持續進行，都是日本房市持續成長的動能，而選擇在日本置產投資的客戶，大多是因為看好日本房市長期穩健的特性，所以願意赴日購屋，疫情期間多數客戶更是透過視訊看屋就越洋下單。<br/> 對於穩定收租、不賺短期價差的民眾來說，日本可列入考量，全球居不動產情報室總監陳炳辰說，日本房屋的持有稅（固都稅）不高，像是新宿區成交價2,580萬日圓的房子，年繳固都稅57,635日圓，約0.22％；另如澀谷區屋齡9年、成交價5,850萬日圓的物件，年繳固都稅15萬3,083日圓，約占0.26％。<br/> 但要注意的是，固定支付的成本多，因此長期收租較穩當。柳政億舉例，東京都中央區4,380萬日圓（985萬台幣）的12坪房子，年租金收入204萬日圓，年繳管理費、固都稅、稅理士費（稅務師費）、租賃管理費等支出，總計48萬5,328日圓，淨投報率為3.5％。<br/>
【台人瘋日本買房3】日本透天厝台幣500萬好便宜？ 專家提醒注意3面向
全球居不動產情報室總監陳炳辰表示，日本為成熟穩健的已開發國家，政經環境風險低，非日本國民買賣房地產、貸款方式不複雜，台灣的投資人可找當地適合的台系銀行貸款，或直接現金購買。但仍有3大面向要注意。<br/> 1、貸款，頭期款多準備 陳炳辰提醒，民眾要有財力證明等擔保，頭期款最好準備在3成，而日本當地有台系銀行可申貸，各家銀行接受物件多在東京23區內、鄰近地鐵站，屋齡也不宜太老舊。<br/> 2、一戶建，當心踩雷 信義房屋日本事業部經理柳政億直言，「一戶建」很容易踩雷。台灣人對於日本的「一戶建」、也就是透天厝，都抱有美好的幻想，日劇或卡通都能見到這樣的房子，以目前市價來說，1500萬日圓、折合台幣不到500萬元就能買到，常有客戶跑來跟他說「好便宜」、「好划算」。<br/> 但是投資收租就要考量承租的客層，「一戶建」大多距離地鐵站很遠、木造材質、屋齡20年以上，都不符合當地民眾的承租習慣，擔保品的屋齡老舊，在貸款上也吃虧，再加上售後問題多，老舊房子常要修繕，若又遇到不良仲介撒手不管，就是海外買房最大的困擾。<br/> 3、相關費用支出 日圓便宜的低匯率誘因，去年以來陸續出現小型仲介或網紅帶民眾赴日買屋，專家建議要找當地有合法經紀人營業執照的公司，較有保障。<br/> 日本的固定成本還包括管理費、修繕積立金等，修繕積立金是台灣沒有的，會根據建物逐漸老舊，而要求屋主每月繳交一筆修繕積立金，屋齡越老，金額會越多。<br/> 日本的中古屋仲介服務費，依據購屋金額、採級距式計算，200萬日圓以下收5％、200萬日圓至400萬日圓收取4％、400萬日圓以上收取3％，以總價4800萬日圓的房子為例，仲介服務費是165萬日圓。<br/>
國人赴日買房潮興起！以「電梯大樓」最受喜愛 原因有2點
文／陳盈蓉 日幣不斷貶值創新低點，近來日本央行也表示將會繼續實施貨幣寬鬆政策，雖然讓進口成本飆升，損害零售商的利益，不過這時赴日置產，相對於台灣人來說是十分划算的。<br/> 由於日本相較於其他國家地區來說，不動產制度健全、出現買賣糾紛機率偏低，而且不需要永久居留權也能在日本購屋置產，現在隨著日幣貶值，有不少人搶進場。<br/> <b>日本房價上漲、日圓貶值 吸引台灣人赴日置產</b> 根據信義房屋日本事業部統計，今年6月份總計有超過500組以上的客戶報名參加日本購屋說明會或諮詢，創下單月新增客戶數的新高，而今年上半年的來客量已超越過去兩年的年度總來客數，評估包括「日本房價持續上漲」、「日圓匯率維持低檔」等環境因素都是吸引國內投資人的主因。<br/> <b>台赴日置產偏好學校周邊、電梯大樓</b> 信義房屋日本事業部專案經理張伉妏表示，以台灣人購屋習慣來說，在台灣買房會考量周圍生活機能、學區、交通、公設比等因素，而選擇赴日置產的台灣人，主要是因為兒女在日留學，看好日本不動產市場穩定上揚的趨勢，會選擇鄰近學校附近的物件，以靠近車站、有保全管理的「電梯大樓」物件最受喜愛，認為地點好又兼顧安全，與其租不如買，事後脫手或出租都是很好的投資。<br/> <b>信義房屋不動產株式會社深耕日本多年</b> 據東日本不動產流通機構（東日本REINS）最新公布統計，2022年截至5月為止，東京23區中古大樓住宅平均每月成交量達1,300件以上，與2021年月均水準相當，每平方公尺單價較2021年上漲約7.5%，至於近兩年來的上漲幅度則有約20%，在房價持續穩定上漲的情況下交易量仍維持不墜，足見市場需求穩定，這也是吸引日本國內外投資人關注與進場的一大原因。<br/> 信義房屋不動產株式會社深耕日本多年，如今不只提供中古屋買賣服務，連代理銷售預售屋也有，甚至當地人也會找信義房屋服務，專業的服務累積不少好口碑。找信義日本買房，在台灣的服務團隊除了會事前會在台灣主動提供包括代理銷售證明、契約書、稅費、土地謄本、建築執照、重要事項說明書等相關文件外，當客戶來到日本後，服務同仁也會在陪同客戶看屋的過程中，一併分析日本房市狀況、法規、稅費規範、周圍環境介紹等給客戶了解，非常用心與貼心。<br/> <b>強大的售後服務 客戶永遠的貼心小管家</b> 信義房屋日本事業部專案經理張伉妏提到，在日本房屋買賣市場裡，基本上當地房仲在完成物件買賣後，後續的服務就不再是他們該負責的，但由於大多數選擇日本置產投資的民眾，可能是兒女短暫留學、寒暑假才會赴日居住遊玩等， 信義房屋與當地日本房仲最大不同在於強大的「售後服務」。<br/> 正所謂人在他鄉，自己人總都要多照顧些，對信義房屋（不動產株式會社）來說，即便與客戶完成交易，同仁們仍會協助客戶在日本的後續租賃管理，比如說買房完要找搬家公司搬家、幫忙收信、巡視住家空屋狀況等，可以說在客戶脫手物件之前，同仁們的售後服務永不停止，堪稱是最佳貼心小管家。<br/> 信義房屋不動產株式會社在日本是合法登記成立的公司，成立已有10多年時間，在東京、大阪、台北都設有服務據點，領有國土交通大臣宅地建物取引業者免許證，而且信義日本在台灣也會定期舉辦日本購屋說明會，目前視訊連線看屋與簽約的運作已相當成熟，提供專業一條龍的服務，能讓客戶在日本購屋可以加倍輕鬆、更加倍安心。<br/>
匯率強壓房價漲幅 專家曝買日本房地產最佳時機點
日圓匯率下探到26年新低，很多人都想著換日圓等著解封後到日本玩，不過高資產的族群則是看準匯率優勢買進日本房地產，業者指出即便近2年日本房價上漲約13%，但在匯率優勢下現在買日本房產還是比疫情前划算，成為高資產族群投資避險的管道之一。<br/> 近2年日圓匯率只能用「跳水」來形容，目前1元新台幣可換4.37日圓，加上日本將開放團客到日本觀光旅遊，很多台灣民眾都搶著換日圓準備未來到日本旅遊。<br/> 不過高資產族群想的是另外的面向，就是購買日本房地產，信義日本台灣區課長柳政億表示，這2年確實有許多台灣人購買日本房產，主要的原因除了因為匯率之外，國際情勢不穩也是原因之一，而日本房地產的強項就是漲跌都比較慢，在局勢動盪的時候就成為追求保守的投資人鎖定的目標，因此去年該公司成交件數逾400件，創下成立12年以來的次高紀錄。<br/> 從數據上就能看出端倪，柳政億指出，2020年初疫情前在日本東京都心23區買1間70平方米（約21.17坪）的房子總價約台幣2320萬元，但現在則只要2200萬元，這並非日本房價下跌，這2年間反而是上漲了13%，但因為匯率不斷探底因此讓台灣民眾購買反而相對便宜。<br/> 1位日本華僑吳先生表示，雖然最近2年因為疫情鮮少有台灣人到東京旅遊或出差，但據他了解東京的房子銷售量其實不差，很多買方就是因為日圓匯率大幅降低而前來購買的外國人，台灣人也不在少數。<br/> 柳政億表示，這2年台灣民眾沒辦法實際到日本看屋，只能利用視訊，因此有超過7成的人買的是預售屋、新成屋等產品，特別預售屋因為還沒蓋好，本來就看不到房子實體，只要了解周邊的人口、交通、物件流通天數、市場規模等就可以出手。<br/> 不過柳政億提醒，購買海外房地產有2個重點要注意，首先就是「買之前先想賣」，不要覺得一定不會賣掉，這樣才會做好周全的計畫，其次是「確保有個人可以陪你到最後」，這2年因為疫情影響，不少海外的房地產仲介公司紛紛倒閉，民眾也無法過去，導致海外房產無人管理，就算想陪售也找不到人賣，因此一定要找較具規模、實力的公司協助購買。<br/>
台灣大戶視訊看屋就下單！東京大阪熱區 小新家、大雄家也買得到
這兩年新冠肺炎肆虐全球，出國旅遊幾乎成為不可能的事，哈日族無法前往消費，近一年趁著日圓疲軟貶值大幅換匯，以期出國解禁後，能有報復性旅遊的機會，一次花光手中的日圓，痛快買個過癮。除了哈日族外，投資人也喜歡操作「貨幣利差」大買便宜日圓。 另一個在疫情延燒年代卻逆勢成長的投資商品就是房地產。許多藝人像是利菁就是日本房產投資大戶，2.5億買下東京商辦和套房，疫情期間還是能靠著長租商辦進帳。台灣就有買方雖然無法出國，依然透過線上看屋購進房地產。 台灣買方視訊看屋就下單 東京大阪熱門區域 根據信義房屋統計，因東京奧運重大建設，以及通膨影響下，高資產顧客避險需求等利多，台灣買方2021年搶先進場，有超過7成以上的買方，光是視訊看屋，就出手下訂購買，相當驚人。 信義房屋日本事業部經理柳政億分析，2020年因為新冠肺炎疫情，世界各國都開始大量印製鈔票拚經濟，但也讓市場熱錢氾濫，為了退抗通膨資金紛紛流向相對低檔的不動產，「連日本人自己都出來買房子了」。 台灣投資者更看中東京的百年老線山手線，近來開通了新車站「高輪Gateway」，屬於東京的新玄關，到羽田機場僅需20分鐘，佔盡交通便利的優勢。另外大阪將舉辦2025年世界博覽會，周邊的經濟效益，包括鐵公路等交通建設和綜合度假村的開發計畫，也讓大阪成為投資者的熱門選擇區域。 日本透天厝稱「一戶建」 蠟筆小新家其實很多人買？ 看過日本卡通的都知道，不管是蠟筆小新家、還是哆啦A夢大雄家，房子都是台灣常見的透天厝，不少台灣人到日本置產，都想要先詢問這種透天別墅。透過信義房屋資料顯示，近年台灣到日本買房成交近4000間房子中，只有不到一成是透天厝。 為什麼？柳政億分析，因為日本的透天厝都是木造的，很容易潮濕，隔音隔寒隔熱的效果都不好，再加上地小人稠，透天厝大多位於離車站較遠的地方，自住或許可以，但對於投資者來說，透天厝很難出租，不是很適合的投資物件。 台灣不會買的 到日本也不要買 柳政億也說，東京房價相對比台北平均房價便宜，但是生活習慣非常不同，在選擇物件上一定要注意兩件事： #地點與生活機能好不好 不管在哪裡買房，大家一定都會考慮通風、採光、交通便利、生活機能等等條件，但因為日本和台灣的生活習慣和偏好不同，像東京新宿站周邊房價竟然比步行10分鐘以上的區域還便宜，「因為日本人不喜歡太吵雜繁華的區域」，柳政億分析。 #台灣不會挑的物件，日本也別買 不少投資客會指名要離車站近、屋齡不要太舊、越便宜越好的物件，有些指名旅遊勝地，像沖繩北海道之類的房子，柳政億都會舉例，如果在台北買房，你願意買暖暖嗎？在台灣你會選擇投資墾丁嗎？像這兩年疫情肆虐，買在旅遊地點的投資者連轉手都有困難。依他的經驗，同樣的預算最好還是買大樓，確保物件賣得掉租得出去，才符合台灣的生活習慣和經驗。
日本房市續揚 台灣投資人僅視訊搶進場
儘管新冠肺炎疫情仍在全球肆虐，日本在前(2020)年歷經疫情高峰後，隔年已回歸正常生活軌跡，房市呈現穩健上升，去年價量成長約1成。因東京奧運重大建設，以及通膨影響下，高資產顧客避險需求等利多，專家預估2022年日本房市價量續揚，也有台灣買方早看到趨勢，2021年搶進場，高達7成以上的買方即便僅視訊看屋，就出手購屋。 根據東日本不動產流通機構(東日本REINS)統計，2021年東京都中古大廈平均每月交易件數超過1700件，也較2020年增加10%。根據東日本不動產流通機構(東日本REINS)最新統計，東京都中古大廈每平方公尺的成交價格近兩年來上漲約15%，信義房屋不動產株式會社社長何偉宏表示，「信義房屋不動產株式會社2021年的成交件數達422件，是近六年來的新高，相較2020年成長幅度達46%。作為投資使用的佔60%，顯示投資人對於日本房市未來發展的信心，而透過視訊連線了解物件現況及簽約的運作與規範也已相當成熟，讓客戶即使在無法出國的情況下也可安心購買日本房產。」 信義房屋日本事業部經理柳政億觀察，近期服務的客戶中，就有高達7成的買方是透過視訊看屋，即便無法親臨現場，也願意出手，多數表達是看好日本房地產的未來性。 柳政億分析，去年以來，日本房市在兩大利多加持之下，已經開始出現一波新行情，推升主要城市如東京、大阪的房價走揚，預期今年成長動能續強勁。第一利多是通膨影響，他說，2020年以來，世界各國政府都因為要對抗疫情拚經濟而大量印鈔，量化寬鬆成為主流，讓市場熱錢氾濫，抗通膨議題近來在日本已明顯發酵，不少資金流向基期相對低檔的不動產，且日本人都開始出來買房子了，是市況由空轉多的重要跡象。 其次則為是重大公共建設。柳政億指出，日本近期的重大建設，除了眾所矚目的東京奧運各場館與選手村之外，還有發展更長期、影響更全面的「國家戰略特區」，主要目標是刺激區域發展，扮演經濟火車頭角色。 以東京都而言，百年老線山手線近來開通了新車站「高輪Gateway」，屬於東京的新玄關，到羽田機場僅需20分鐘，就是戰略特區的建設亮點之一，已開始帶動週邊開發。不但這類大型計畫接連啟動，各個小區的都市更新也陸續進行中。 至於主辦2025年世界博覽會的大阪，除了會展活動將帶來的經濟效益引人注目，包括鐵路、公路、船運等交通基礎建設與綜合渡假村(IR)等大規模開發計畫，以及不同面向的都市更新規畫已在近年內陸續展開，將大阪的都市機能再提升也更加國際化。 對台灣買方而言，柳政億說，高資產族群們做資產配置的前提，不是為了短期套利，而為了長期保本，因此對於地段、產品的要求都高，願意付的總價也更高。以信義日本近期服務的客戶為例，有大約一半的客戶都是「回頭客」，已經在日本買過房子了、再加碼投入，看中的就是日本房市的未來性。