媒體報導
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房市／日本房產成台人最愛？專家曝買家購屋心態就愛這點
赴日購屋夯，國境開放後，更讓赴日購屋聲量推向高點；台人為什麼喜歡至日本買房？信義日本專家解析2要點，來自於高資產族群資產布局觸角伸向海外，而政經穩定的日本即成為熟悉的選擇，不過專家觀察，近10年來消費者購屋心態有明顯變化，從高報酬的「小、舊、遠」產品，轉變成保值性高的「地點優、屋齡新」產品。
信義房屋日本事業部經理柳政億表示，綜觀總體經濟，自去年至今，台灣的房市開始修正，高資產客戶資金配置放眼國際，會把資金放置不同國家分散風險；而國外購屋有這麼多國家可選擇，為何選擇日本？主因還是日本鄰近台灣，為台人較熟悉的國家，並為政經穩定、資訊透明的已開發國家，而日本房市相較於台灣房市正熱絡。
不過，柳政億也觀察，近1、2年至日本購屋的購買族群心態有很大的變化，早期在對日本房市相對不明的狀況下，加上1991年後日本失落的20年，購屋族至日本置產關注的大多是租金報酬率，客戶會詢問條件小、舊、遠，找總價低、租金投報率較高的產品。但在2012年安倍上任後，因為政策的推動、奧運舉辦、資金的流入等，日本房市開始緩步的反轉，加上網路資訊的透明化，現今購屋族在與業務接洽時，已從優先詢問租金投報率，轉變成優先詢問房產資產性，偏好地點優、屋齡較新的物件，在意點也是「是否好賣、好租？資金要如何配置才安全」，以風險低保值性高的產品為主。
而無論是新冠疫情前後，台灣購屋族群的喜好會選擇以東京大阪都心為中心的一房一廳或兩房一廳的大樓產品，柳政億建議，若要考量租賃市場，在疫情後，日本市場對於室內空間需求變大，以往的套房物件現階段較不容易找到租客，因此建議購屋族不妨增加一些購屋預算，選擇格局較為寬敞的物件，後續也較好出租。
而海外購屋，最關鍵的是需選擇值得信任的業者，柳政億表示，購入日本房產並不難，但購入後的管理、租賃、甚至出售才是問題，信義日本在地深耕12年，透過日本、台灣兩地同步提供服務，協助台灣消費者即時了解掌握日本房市資訊、做好置產投資規劃。
隔10年爆發！海外買房大浪來襲｜8折價買日本房、900萬住葡萄牙、泰馬買氣翻揚
全球貨幣大貶、台海緊張?用定存換「第二個家」的居留權，你要不要？
一場「第二家園移民計畫」的海外置產說明會，早上不到9點半，就吸引上百位民眾搶著卡位，不只中小企業主，連國小老師、中年計程車司機、年輕上班族都來了。
過去10年，馬來西亞針對外國人推出的此項計畫，在台並不熱門，然而，卻在美國聯邦眾議院議長裴洛西訪台、中國軍演、中共20大後，迅速增溫。
明明是地產說明會，但現場民眾最熱門的問題卻是：申辦多久後可取得新身分？ 在戰爭陰影下，多數參與者開始想用定存資金在海外購房，就為了萬不得已時，可舉家避難。這也使得在台灣沉寂近10年的海外購屋，買氣復燃。
新一波的海外置產熱潮正在成形！然而，有別於過去著重在標的投報率，在全球貨幣貶值、台海緊張下，這次買家「保本、保命」的避險意識反更強。
一種，是內心不想搬離台灣，又擔心萬一戰爭爆發，須先備妥避難方案。「覺得（兩岸）情勢有點緊張，應先部署，不能等到他們（中國）軍隊來到門口了，才想辦法。」一位年輕上班族在馬國說明會現場說。
另一種，則是擔心貨幣貶值與通膨衝擊，想在海外找到讓財產保值的投資標的。因此，像日本這種貨幣超跌的國家，就算無法移民，也同樣暴紅。
而近期台灣買氣最熱的3大市場，為馬來西亞、泰國、日本。前兩者的吸引力是買居留簽證，日本吸引力則是抗通膨。
來台插旗的馬國移民龍頭、大馬第二家園會所集團創辦人鄺文政指出，以目前新客戶數成長的速度，最快明年首季，台灣就能成為馬國申辦居留簽證的海外前3大國，僅次於中國、日本。
在泰國市場，比房屋更搶手的是菁英簽證（Thailand Elite Visa），最短的5年期方案，收費約合新台幣51萬元起。專攻該國房市的德寶地產總經理李維鑫指出，泰國今年以來，台灣人購買菁英簽證與買房，已較去年翻一倍以上且持續成長。
至於日本市場，信義房屋日本事業部推估，今年全年成交量可望超越去年、創下進軍日本後單年歷史新高紀錄。不同於馬泰，投資日本重點在保值抗通膨，並非買身分。日本房仲業資深台商、本葉國際社長林彥宏指出，主因是日圓貶值，又是台灣人熟悉的國家，且有成熟的房仲平台，入手也相對容易。
高通膨加亂世，存款越存越薄、台海危機升溫，銀髮族、上班族全球買房，怎麼挑「人財兩全」的去處？低成本避難方案有哪些？除評估成本，千萬要留意哪些風險？本期報導獨家彙整5大洲、海外買房最熱24國，專文為您剖析保錢又保命的新選擇。【買房財之道】日圓貼地走！置產要快？他400萬札幌買透天 赴日「五大關鍵」先看再去
【文/陳宥里】國際政經動蕩，日本政府持續採取寬鬆貨幣政策，日圓狂貶，加上台灣地緣政治風險升高，資產避險需求大增，赴日購屋詢問度爆棚。日本房市專家表示，先釐清購屋動機，如果是投資，因近期當地房市熱，市中心租金報酬率降至約4%左右，其中1LDK~2LDK（1房2廳及2房2廳）產品為市場主流，可優先挑選該類型物件。
從事美髮沙龍行業的老闆Ray，因喜愛滑雪而在2021年選擇在日本北海道札幌市南區以台幣400多萬元購入一棟透天房屋，為日後度假、退休做準備，提到近期日圓大貶，Ray笑著說「晚一點買搞不好可以多省幾十萬，但後來我查詢當地幾乎沒有物件釋出，為了自住嘛！就是一個時機…。」
●日圓貶 購屋長線釣大魚
日圓狂貶、赴日購屋成本相對變便宜，信義房屋日本事業部經理柳政億提醒「如果只是為了賺匯率而買日本不動產，不如直接買匯賺價差，更方便快速」，匯率跟不動產投資關係是很低的，除了購屋成本，他認為想清楚購屋的初衷很重要，有助於後續挑選物件、地點。
柳政億分析，現在選擇進場的客戶多是追求長期投資、資產配置，近期更有遇到客戶是因地緣政治風險而考量配置日本房地產的，主要就是看上當地房產保值及安全性，想變現也比較容易。近期當地房市熱絡、價格上漲，導致市中心租金報酬率由疫情前6~7%降至約4%左右，而目前租屋市場比較熱門的產品是1LDK~2LDK（1房2廳及2房2廳），地點首選市中心、屋齡不要太舊。
●貸款難 台資分行利率2.2%起
預算的部分，東京5000萬～1億日圓、大阪3500萬～6500萬日圓是比較好找的。柳政億提醒，赴日買房貸款的部分，須選擇台灣在日本有設分行的銀行申請，一般申請貸款5～7成，視區域、地點、產品、總價而定，房貸利率多在2.2～2.6%，屋齡超過25年以上的房屋，銀行承作貸款意願普遍不高。
日本不鼓勵短期買賣房產，針對房屋交易所得與臺灣有類似同樣的規範，柳政億說明，外國人5個年度內需課徵30%的賣屋所得，滿5個年度者課徵15%的賣屋所得，再加上每年固定的稅金、管理費，仍建議長期持有，獲利會比較好。
疫情期間沒出國，Ray因為在家看Youtuber介紹北海道房產影片，找上Youtuber兼房仲利滾買房。Ray提到，一開始都沒有碰到面就要委託買房，當然會緊張，但是透過持續在每個環節都與對方溝通、多份文件證明及頻道影片等，可以發現這位仲介深耕當地蠻久的，讓他放心不少。
柳政億建議，赴日購屋選擇仲介要秉持挑選陪你到永久的人，因為房屋從整修、出租、維護等大小事，屋主不在當地，一定需要一個可靠的人去幫忙處理。Ray也認同挑選仲介一定要考量後續服務，最好搭配房屋保險，「像我買的房子因為積雪太厚，導致漏水破壞了裝潢，但還好利滾及房屋保險幫忙支付費用、處理裝修事宜，讓我省事不少。」【台人瘋日本買房1】天天都成交！匯率貶＋房價漲 國人赴日買房創史高
「我剛才晚到，你可以再講一次日本的銀行房貸和稅費嗎？」「如果我想買日本預售屋，也能請你們幫忙嗎？」信義房屋舉辦東京房市說明會，位於總部小小的會議室裡擠進10多位民眾，有人中途加入、有人先離開，記者在現場可感受到民眾錢進日本房市的興趣濃厚。
「這兩個禮拜還常接到客戶打電話來憂心忡忡，要戰爭了怎麼辦？想去日本買個房子避難。」信義房屋日本事業部專案經理陳相甫笑說，常見客戶有工作留學、投資收租、資產避險等需求，都會想在日本投資置產，且日本都會區房價年年緩漲，保值性佳，以東京都心區21坪中古大樓來說，2021年平均房價為6,333萬日圓，較2020年漲幅9.8％，換算台幣不到1,500萬元，當地收租可享4.5％投報率，因此吸引國內投資人。
根據信義房屋日本事業部統計，今年6月份有超過500組以上的客戶報名參加日本購屋說明會或諮詢，創下單月新增客戶數新高。業者也透露，去年受疫情影響，民眾用視訊看屋就越洋下單，全年成交件數達422件，今年熱度更勝以往，上半年已成交280多件，全年度可望突破2009年進軍日本市場以來新高紀錄。
第2季平均每戶成交價為7,148萬日圓（約1,595萬元台幣），季成長7％，超過1億日圓以上的物件交易占比，季增1倍，且有三分之一集中在6月成交。回顧匯率走勢，日圓兌台幣匯率正是在6月步入低檔，6月下旬曾來到1：0.2216，相較於去年1月匯率為1：0.2797，換算下來，同樣是購買東京21坪中古大樓的物件，可有180多萬元的台幣價差優勢。
全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，外國人在日本置產大多著眼出租收益，因此要謹慎選屋，建議避免選擇不熟悉，或區域房市不健全的地帶，也要兼顧貸款條件，而距離地鐵站近，坪數上以小坪數為主，可達到低總買屋、容易出租的優勢，例如山手線沿線的大站，在東京都的23區之中，可聚焦在核心區塊「都心6區」的新宿、中央區、千代田、港區、澀谷、文京，雖然房價稍高，但居住機能健全，具備保值抗跌特性，風險也較低。【台人瘋日本買房2】東京房價1年半漲12% 日圓狂貶現在進場反便宜百萬
信義房屋日本事業部經理柳政億分析，台灣人瘋日本買房，有2股力量在拉扯，首先是日圓走貶，形成了拉力，東京蛋黃區1億日圓、屋齡10年內的高總價物件，1年半前相當於台幣約2,700多萬元，因日圓匯率續貶，現在折合台幣約2,200萬元；推力則是台灣房價較高，同樣2,000多萬元的預算，在台北市中心很難找到這樣的房子。
再看民眾偏愛的一般物件，如表格所見，東京21坪中古大樓，去年1月初的房價6,333萬日圓，以當時匯率換算下來，可用台幣1,771萬元買到；匯率一路走貶至今年7月份，創25年來新低，東京房價已上漲12％、平均成交價來到7,148萬日圓，但受惠於匯率因素，折合台幣只要1,564萬元可買入，台人反而享有207萬元的價差優勢。
柳政億認為，看好物件的資產價值性，東京奧運後房價持續上揚且再開發建設持續進行，都是日本房市持續成長的動能，而選擇在日本置產投資的客戶，大多是因為看好日本房市長期穩健的特性，所以願意赴日購屋，疫情期間多數客戶更是透過視訊看屋就越洋下單。
對於穩定收租、不賺短期價差的民眾來說，日本可列入考量，全球居不動產情報室總監陳炳辰說，日本房屋的持有稅（固都稅）不高，像是新宿區成交價2,580萬日圓的房子，年繳固都稅57,635日圓，約0.22％；另如澀谷區屋齡9年、成交價5,850萬日圓的物件，年繳固都稅15萬3,083日圓，約占0.26％。
但要注意的是，固定支付的成本多，因此長期收租較穩當。柳政億舉例，東京都中央區4,380萬日圓（985萬台幣）的12坪房子，年租金收入204萬日圓，年繳管理費、固都稅、稅理士費（稅務師費）、租賃管理費等支出，總計48萬5,328日圓，淨投報率為3.5％。
【台人瘋日本買房3】日本透天厝台幣500萬好便宜？ 專家提醒注意3面向
全球居不動產情報室總監陳炳辰表示，日本為成熟穩健的已開發國家，政經環境風險低，非日本國民買賣房地產、貸款方式不複雜，台灣的投資人可找當地適合的台系銀行貸款，或直接現金購買。但仍有3大面向要注意。
1、貸款，頭期款多準備 陳炳辰提醒，民眾要有財力證明等擔保，頭期款最好準備在3成，而日本當地有台系銀行可申貸，各家銀行接受物件多在東京23區內、鄰近地鐵站，屋齡也不宜太老舊。
2、一戶建，當心踩雷 信義房屋日本事業部經理柳政億直言，「一戶建」很容易踩雷。台灣人對於日本的「一戶建」、也就是透天厝，都抱有美好的幻想，日劇或卡通都能見到這樣的房子，以目前市價來說，1500萬日圓、折合台幣不到500萬元就能買到，常有客戶跑來跟他說「好便宜」、「好划算」。
但是投資收租就要考量承租的客層，「一戶建」大多距離地鐵站很遠、木造材質、屋齡20年以上，都不符合當地民眾的承租習慣，擔保品的屋齡老舊，在貸款上也吃虧，再加上售後問題多，老舊房子常要修繕，若又遇到不良仲介撒手不管，就是海外買房最大的困擾。
3、相關費用支出 日圓便宜的低匯率誘因，去年以來陸續出現小型仲介或網紅帶民眾赴日買屋，專家建議要找當地有合法經紀人營業執照的公司，較有保障。
日本的固定成本還包括管理費、修繕積立金等，修繕積立金是台灣沒有的，會根據建物逐漸老舊，而要求屋主每月繳交一筆修繕積立金，屋齡越老，金額會越多。
日本的中古屋仲介服務費，依據購屋金額、採級距式計算，200萬日圓以下收5％、200萬日圓至400萬日圓收取4％、400萬日圓以上收取3％，以總價4800萬日圓的房子為例，仲介服務費是165萬日圓。