不動產投資調査：東京都辦公室的期望報酬率呈現持平趨勢

日本不動產研究所於11月發表第49回「不動產投資調査」(2023年10月)結果。本調查是以資產經理公司、不動產開發商、保險公司等178間公司為對象進行調查，得到147間公司的回應。

東京都的辦公大廈(A級大廈)期望報酬率分別為「西新宿」為3.7%、「澀谷」3.5%、「池袋」3.9%(皆比前次調查23年4月降低0.1百分點)，些微下降。「丸之内、大手町」(3.2%)、「日本橋」(3.5%)、虎之門(3.5%)、赤坂(3.6%)、六本木(3.6%)、港南(3.7%)地區則為持平。

住宅(整棟出租住宅)的期望報酬率中，「東京．城南」的家庭型住宅為3.8%(比前次調查降低0.1百分點)，暨前次跌破本調查開始以來最低水準後，又再創下新低。此外，「札幌」的期望報酬率為5.0%(比前次調查降低0.2百分點)、「名古屋」4.6%(降低0.1百分點)等，有很多都市的期望報酬率下降。

商業店鋪類別中，鬧區型高級專門店的期望報酬率在「東京 銀座」為持平的3.4%，但很多都市為下降。至於郊區型購物中心，「仙台」為6.3%，「廣島」則是6.3%，皆比前次調查下降0.1百分點，但其他地區為持平。

物流設施、倉庫(複數企業共用型、海岸地區)的期望報酬率中，「名古屋(名古屋港)」為持平的4.5%，其他地區則比前次調查降低0.1百分點。此外，所有地區的飯店(純住宿型)期望報酬率皆為下降，其中「京都」為4.8%、「那霸」則為5.2%，皆比前次調查降低0.2百分點。

對於未來1年的不動產投資態度，有95%(比前次調查降低1百分點)回答「會積極進行新投資」；但有5%回答「目前會暫緩新投資」，比前次調查上升2百分點。

除了以上調查，日本不動產研究所也發表特別問卷「利率上漲時的不動產投資市場與投資資產之多樣化」(135間公司回覆)的調查結果。

日銀最近一連串的殖利率曲線(YCC)操控調整對於長期利率的影響，有66.2％的回答者認為在預期的不動產投資期間內，長期利率將維持在「1～2％的水平」；其次則是回答「目前無法回答」之25.6%。

關於未來若政策利率轉為正值，市場會如何變化之預測，有43.3％的回答者認為「雖然不動產投資市場會暫時停滯，但之後應會回復」。

關於未來若量化寬鬆政策發生改變，市場會如何變化之預測，有51.9％的回答者認為「不動產投資市場會碰到天花板，但政策應該只會緩慢調整」。

關於不動產投資市場未來的成長因素方面，最多的是「市場參與者的多樣化」得分為186分，其次則是「投資資產的多樣化」，得分為171分。

未來的風險因素方面，第1名為「利率上漲」的271分，且分數與第2名差距很大。

(消息來源：R.E.port)