關西電力旗下Optage推出公寓大樓修繕計畫管理系統，以防修繕儲備金短缺

關西電力旗下的通訊子公司Optage開發了一套公寓大樓長期修繕計畫的管理系統，並於8月底開始提供。該系統可將紙本或 PDF 檔的計畫書匯入，方便在管理委員會內部共享，並具備修繕儲備金的模擬試算功能。

老舊公寓大樓的修繕因建材價格上漲等因素，有修繕資金不足的疑慮，必須能適時檢討並調整計畫。公寓的管理多由區分所有權人組成的管理委員會委託外部業者辦理。依照事先擬定、長達30年以上的修繕計畫，管理委員會每月向所有權人收取款項，並提撥為修繕儲備金，以便進行維修與改修，維持居住舒適度與資產價值。

 

Optage的管理系統利用人工智慧（AI）讀取原本以紙本或 PDF 呈現的長期修繕計畫書的內容。與過去以 Excel 製作的圖表相比，數值的更改與檢核更為便利，即使是缺乏專業知識的區分所有權人也能輕鬆理解。關於室內的配管、電梯和走廊等共用部分，以及郵筒、對講機等設備的必要施工時期與費用，都可以由專家協助計畫檢討修正，模擬修繕儲備金是否足夠，也可以做到。公寓管理士或顧問等專業人士會協助進行計畫的檢討與修正。

 

在陷入修繕儲備金不足的情況之前，會調整管理委員會成員的徵收金額，或檢討工事項目，以此壓低費用。這個系統是網站「公寓大樓修繕導航」的新功能，而這個網站由Optage營運，供管理委員會使用。該網站除了介紹公寓修繕相關的專業知識外，也可用比價，向多家工程業者徵求報價。

 

公寓大樓通常需要十幾年進行一次大規模的修繕工程，而且費用高昂。「公寓大樓修繕導航」是2022年經過公司內部徵選成立的新事業。對 Optage 而言，能藉此爭取部分修繕工程（如網路線路更換）作業的機會，也是一大優勢。

 

「公寓大樓修繕導航」有約300個管理委員會正在使用，包含新系統在內皆可免費使用。Optage 會向參與估價的施工業者收取網站使用費。目前計畫先將該事業培育至數億日圓規模。

 

根據國土交通省 2023 年度的「公寓綜合調查」，長期修繕計畫中修繕儲備金餘額不足的公寓大樓，在 1,400 個管理委員會中佔了約四成。國土交通省的指引建議，應以 5 年為標準，來檢討修繕計畫，但仍有近四成的公寓大樓沒有定期檢討。

 

針對大規模修繕工程，過去也出現因業者選定過程涉嫌私下協商，而遭公平交易委員到事業單位實施現場檢查的案例。公寓大樓目前面臨建物與住戶「雙重老化」的問題：隨著管理委員會成員高齡化，擔任幹部的人力逐漸短缺；同時設備老舊，修繕費用最終落在所有權人身上。再加上物價上漲，必須不斷檢討並調整修繕計畫以因應變化。