關西電力旗下的通訊子公司Optage開發了一套公寓大樓長期修繕計畫的管理系統，並於8月底開始提供。該系統可將紙本或 PDF 檔的計畫書匯入，方便在管理委員會內部共享，並具備修繕儲備金的模擬試算功能。

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	老舊公寓大樓的修繕因建材價格上漲等因素，有修繕資金不足的疑慮，必須能適時檢討並調整計畫。公寓的管理多由區分所有權人組成的管理委員會委託外部業者辦理。依照事先擬定、長達30年以上的修繕計畫，管理委員會每月向所有權人收取款項，並提撥為修繕儲備金，以便進行維修與改修，維持居住舒適度與資產價值。

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	Optage的管理系統利用人工智慧（AI）讀取原本以紙本或 PDF 呈現的長期修繕計畫書的內容。與過去以 Excel 製作的圖表相比，數值的更改與檢核更為便利，即使是缺乏專業知識的區分所有權人也能輕鬆理解。關於室內的配管、電梯和走廊等共用部分，以及郵筒、對講機等設備的必要施工時期與費用，都可以由專家協助計畫檢討修正，模擬修繕儲備金是否足夠，也可以做到。公寓管理士或顧問等專業人士會協助進行計畫的檢討與修正。

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	在陷入修繕儲備金不足的情況之前，會調整管理委員會成員的徵收金額，或檢討工事項目，以此壓低費用。這個系統是網站「公寓大樓修繕導航」的新功能，而這個網站由Optage營運，供管理委員會使用。該網站除了介紹公寓修繕相關的專業知識外，也可用比價，向多家工程業者徵求報價。

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	公寓大樓通常需要十幾年進行一次大規模的修繕工程，而且費用高昂。「公寓大樓修繕導航」是2022年經過公司內部徵選成立的新事業。對 Optage 而言，能藉此爭取部分修繕工程（如網路線路更換）作業的機會，也是一大優勢。

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	「公寓大樓修繕導航」有約300個管理委員會正在使用，包含新系統在內皆可免費使用。Optage 會向參與估價的施工業者收取網站使用費。目前計畫先將該事業培育至數億日圓規模。

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	根據國土交通省 2023 年度的「公寓綜合調查」，長期修繕計畫中修繕儲備金餘額不足的公寓大樓，在 1,400 個管理委員會中佔了約四成。國土交通省的指引建議，應以 5 年為標準，來檢討修繕計畫，但仍有近四成的公寓大樓沒有定期檢討。

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	針對大規模修繕工程，過去也出現因業者選定過程涉嫌私下協商，而遭公平交易委員到事業單位實施現場檢查的案例。公寓大樓目前面臨建物與住戶「雙重老化」的問題：隨著管理委員會成員高齡化，擔任幹部的人力逐漸短缺；同時設備老舊，修繕費用最終落在所有權人身上。再加上物價上漲，必須不斷檢討並調整修繕計畫以因應變化。

關西電力旗下Optage推出公寓大樓修繕計畫管理系統，以防修繕儲備金短缺

被暱稱為「NAKAME」的時尚街區

	中目黑是東京都目黑區的一個地名，亦以暱稱「NAKAME」為人所知。轄內劃分為1丁目至5丁目，近來約有8,700戶、約1.4萬人居住。不過，目前一般以中目黑站為中心稱呼的周邊一帶也被稱作「NAKAME」，未必僅限於行政上的地名。

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	該地區的樞紐車站為中目黑站，東急東橫線與東京地鐵日比谷線在此交會。該站位於目黑區的最東側，是該區行政、商業及交通的核心樞紐車站。

	前往澀谷或新宿相當方便；東急東橫線的上行列車可經由東京地鐵副都心線直通東武東上線與西武池袋線，下行則可與港都未來線、東急新橫濱線及相鐵線實施相互直通運轉。

	東京地鐵日比谷線在終點北千住站之後，還可經由東武伊勢崎線（東武晴空塔線）直通至日光線的南栗橋站，整體而言該站的交通便利性非常高。

	車站周邊延伸出目黑區中心的繁華商業區。緊鄰鐵道的目黑銀座商店街聚集了各式餐飲店，目黑川沿岸的整排櫻花樹是著名觀光景點，沿岸也有許多風格各異的特色餐廳。

	再開發計畫也相當積極；回溯到2009年，車站東口出現地標塔樓「中目黑Arcus」，2016年則誕生了直通車站的商業設施「中目黒高架下」。

	即將啟動的新項目是「中目黑站前北地區第一種市街地再開發事業」。計畫用地位於中目黑站北側，西側以山手通為界、東側以目黑川為界，面積約0.6公頃；擬興建一棟約160公尺高、地上37層、地下5層的超高層建築。

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	將整備一座附設地面廣場與立體廣場的複合設施

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	整備指引為「以人為本、打造可步行的城市環境，形成『NAKAME的迴遊促進據點』」。整備的兩大視角為：「作為步行網絡的據點，創造停留與迴遊，打造中目黑的新據點」、「針對櫻花盛開期間的過度觀光等問題，以及對車站周邊問題的應對」。

	目前區域車輛與行人混雜，但部分道路尚未實行車行與步行分離，行人安全未獲充分保障，且缺乏公園或廣場等空間。

	因此，需要打造能與目黑川沿岸櫻花大道等相連的綠意盎然、富有生機的廣場等都市空間。此外，櫻花盛開期間擁擠，以及災害發生時可供臨時避難的開放空間也不足，透過再開發來解決這些課題，是本案的目的之一。

	設施規劃方面，地下將設有停車場等，低樓層配置商店，面向目黑川的一樓設有地上廣場，二至三樓設有立體露台，中高層則規劃為住宅。中目黑站前北地區再開發準備委員會已於2025年7月16日向目黑區提交地區計畫、高度利用計畫與市街地再開發事業內容彙整的「都市計畫提案書」。

	據聞，目黑區將在本年度啟動都市計畫程序，目標在2026年度決定都市計畫、2028年度成立本委員會、2030年度動工，並以2033年度竣工為目標。

	同地區在2017年9月成立了「上目黑1-20、21地區街區營造研究會」，並於2020年12月設立再開發準備組合。

	自此，以「為中目黑車站周邊這一繁華據點打造合適且具吸引力的設施與都市空間，並確保區內住民與來訪者能安心往來移動」為目標，相關各方持續進行討論，致力為城市營造作出貢獻。經過這些努力，現已終於邁向下一階段。

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	本次再開發約160公尺高的設施誕生時，勢必成為該區的地標。地面層及二至三樓所規劃的廣場與露臺將成為顯著特色，櫻花季時極可能成為熱門打卡景點。

	根據不動產與住宅資訊網站「LIFULL HOME&rsquo;S」的「居住指數」，在最近三年內，中目黑車站周邊的出租公寓租金上漲了9.48%，中古公寓價格上漲了14.20%。

	租金的變動幅度略低於東京都整體的11.81%，但中古公寓價格則略高於神奈川縣的10.43%。如同前文所述，中目黑本身具高度魅力且交通便捷，隨著再開發推進，預料住宅需求將進一步增加。

東京中目黑站前，將開發約160公尺高樓，目標2033年度竣工

關電不動產開發與NTT都市開發、住友商事於25日宣布，預定於2026年6月上旬於大阪中之島動工高達57層樓之摩天公寓大廈，並計畫於2032年1月中旬落成。目前，日本首都圈以外地區尚未有如此巨大的摩天公寓大廈，本大廈將成為日本數一數二規模物件。

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	推動本案的3間公司已於8月下旬向大阪市提出環境影響評估，原本計劃於2026年春季動工，2031年春季落成。本大廈總戶數達1010戶，是西日本首棟單一建物超過1000戶的摩天公寓大廈。

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	關電不動產開發另外還於中之島地區參與預定於2026年3月交屋的46層樓摩天公寓大廈「中之島CIELIA TOWER」。因預定由JR西日本與南海電氣鐵道運行，將於2031年春季啟用的新鐵路線「浪速筋線」會通過中之島並連接關西國際機場與新大阪車站等處，可提升大阪南北方向的交通便利度，緊鑼密鼓的大規模建設將讓本地更為繁華。

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57層摩天公寓大廈2032年將在大阪中之島落成

車站東口將迎大變身！？包含「BIGBOX高田馬場」的1.7公頃都更案

	位於新宿區北部，擁有JR山手線、西武新宿線、東京METRO東西線等3鐵路線的「高田馬場」站。因本站周邊擁有早稻田大學、學習院女子大學、櫻美林大學等校區，一般人多半認為這裡是熱鬧的學生街，但只要離開車站遠點，也有寬廣的閑靜住宅區。近年以緬甸人為首，本地的東亞、東南亞國籍定居者持續增加，又讓人有多國籍街區的印象。

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	「高田馬場」站周邊正在啟動新都更案。根據新宿區說法，雖然本站是日本數一數二的轉乘站，但轉乘並不便利，且站前廣場與車站周邊的交通建設不足，抱有許多課題尚待改善。

	新宿區為解決上述課題，於2022年7月制定<a href="https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000345803.pdf">「高田馬場站周邊地區都更方針」</a>，開始對包含車站北側及西側的寬廣範圍檢討都更計畫。眾多計畫中的其中一項，便是於高田馬場站東口進行，約1.7公頃的都更案「(暫稱)高田馬場站東出口地區第一種市街地都市更新案」。本計畫已於2024年12月設立都更準備團隊。並在2025年5月舉行的總會上，決定由中央日本土地建物與日鐵興和不動產擔任事業協力者。隨後，兩公司與準備團隊間已簽訂「都更案合作基本協定書」。

	本都更案的對象區域為東口圓環周邊，包含目前進駐<a href="https://www.donki.com/store/shop_detail.php?shop_id=276">「唐吉軻德高田馬場站前店」</a>、<a href="https://www.horindo.co.jp/takadanobaba/">「芳林堂書店高田馬場店」</a>等之 Fi大廈，以及進駐<a href="https://sotetsu-hotels.com/grand-fresa/takadanobaba/">「高田馬場相鐵GRAND FRESA」</a>飯店，長年為高田馬場地標之<a href="https://www.seibu-shop.jp/baba/">「BIGBOX高田馬場」</a>。

	本都更案應會大幅改變「高田馬場」站東口周邊景色。

	本都更案將包含整備公共設施、確保廣場等公共空間，重建建物提升防災性等，以「高田馬場」站東口為中心進行富有魅力的都市更新。目前尚未決定今後的具體時程。作為山手線的重要車站之一，「高田馬場」過去以眾多老舊建築而保留了濃厚的昭和氛圍，既是特色，也被視為限制。

	隨著「「(暫稱)高田馬場站東出口地區第一種市街地都市更新案」逐步具體化，整個街區將如何重生？這樣的轉變又會對周邊地區的不動產價值帶來什麼影響？外界正高度關注未來將公布的計畫細節。

高田馬場站東口展開都更！中央日本土地建物、日鐵興和不動產入選合作夥伴

日本關西地區港口再次湧現郵輪！

	2024年時，大阪府內港口的郵輪入港次數達73次，較新冠肺炎疫情前的2018年多出27次，占了大部分郵輪入港的大阪港(大阪市)已於大阪關西世博前改建完成。至於其他日本關西地區的港口，雖然2024年郵輪入港次數低於2018年，但神戶港(神戶市)正以便利性，京都府舞鶴港則以當地觀光勝地做為號召，積極宣傳中。

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	依照日本國土交通省數據統計2024年各都道府縣郵輪入港次數，關西地區最高的是擁有神戶港之兵庫縣104回，其次是大阪府73回與京都府13回。大阪府相較2018年增加的主因是大阪港大幅升級。

	位於大阪港的郵輪碼頭「天保山客船碼頭」方於6月11日迎接16萬噸巨型郵輪「海洋光譜號」，出港時還舉辦和太鼓演奏等表演。

	本客船碼頭剛於2024年重新整修，可容納高達22萬總噸級的郵輪停泊，入國移民關審查區也大幅擴寬，新設電扶梯與輪椅用斜坡。當沒有郵輪停泊時，本設施還可以出租給民間舉辦各式活動。

	有許多郵輪乘客會在郵輪停泊休息時上岸至附近觀光。有些乘客會去難波地區或大阪城等大阪市內景點，有些還會遠征至京都府與奈良縣。本郵輪碼頭擺放有宣傳世博的旗幟與傳單，亦可洽詢觀光諮詢中心。根據大阪市說法，有許多遊客洽詢世博資訊，甚至有不少遊客早已買好門票。

	大阪府、市的目標是每年有100艘以上郵輪進港，並希望大阪港能「母港化」，從郵輪的中途停泊港進化成出發與終點港。大阪府、市成立的大阪港灣局承辦人員說明：「若可以成為出發與終點港，到此乘坐郵輪的旅客會變多，可帶來巨大經濟效果。我們正積極對日本國內外的郵輪公司宣傳」。

	2024年神戶港的郵輪入港次數為關西地區港口冠軍，達95回之多。距離神戶地區不遠處有兩處郵輪專用碼頭，分別是從三宮搭乘新交通港灣人工島線5分鐘便可抵達的「神戶郵輪碼頭」，以及位於元町附近的「中突堤旅客碼頭」。8月時「中突堤旅客碼頭」剛迎接商船三井郵輪旗下「日本丸」入港。

	迎接旅客的是負責觀光導覽等服務的「接待服務人員」，可對應英文、中文與德文等各國語言，並販賣可暢遊北野異人館等神戶主要觀光景點，1圈約65分鐘的環遊巴士「CITY LOOP BUS」1日券與2日券。

	接待服務人員人數會隨乘船遊客有所變動，約為10〜30人上下。神戶市承辦人員說明：「對於沒有參加觀光行程的遊客，我們也會藉由碼頭內擺設的神戶市內觀光資訊，以及配置諮詢人員等，希望多吸引遊客至神戶市內與鬧區遊玩」(港灣局)。

	郵輪碼頭距離神戶機場不遠，有許多遊客會結合飛機與郵輪，採用「FLY&amp;CRUISE」方式觀光。因神戶機場自2025年4月開始飛行國際線航班，目前推出不少針對外國遊客的觀光行程。

	舞鶴港是關西地區於日本海側唯一的國際港。當地的京都府舞鶴市以「海上京都」作為號召，致力吸引郵輪進港，占了京都府大半進港次數。本地魅力是伊根町船屋與宮津市的天橋立等京都府北部豐富觀光資源。

	京都府於2021年將原本物流倉庫改建成旅客碼頭「京都舞鶴港 海之扉」，除了提供給郵輪停泊，還可做為活動會場，帶來更多商機。本碼頭有販賣當地特產，並舉辦抹茶與試穿和服活動等，受到遊客好評。

	因水深與長度關係，海之扉使用的第2碼頭主要停靠11萬總噸級郵輪，京都府正計畫擴大碼頭，以便讓更大型的郵輪進港，希望能達成每年40次的進港次數。

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	(關本皓介、佐藤優衣)

大阪港趕在大阪世博前全面更新　22萬噸級郵輪可停靠、力拼成為母港

XYMAX不動產綜合研究所於9月發布了2025年8月的「辦公室空室率月報」。調查對象為東京23區內樓板面積300坪以上的辦公大樓。8月份東京23區的辦公室空室率為1.88%(較上月下降0.18個百分點)，降至1%區間。顯示租賃面積中可出租面積比例的「可出租面積率」為2.89%(比前月下降0.24個百分點)。

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	區域別空室率方面，都心5區為1.49%(比前月下降0.23個百分點)，周邊18區為3.08%(比前月下降0.03個百分點)。可出租面積率方面，都心5區為2.46%(比前月下降0.30個百分點)，周邊18區為4.22%(比前月下降0.05個百分點)。

	在都心5區中，空室率由高到低依序為：中央區2.28%(比前月下降0.07個百分點)、港區1.60%(比前月下降0.56個百分點)、新宿區1.33%(比前月下降0.07個百分點)、澀谷區1.25%(比前月下降0.17個百分點)、千代田區0.95%(比前月下降0.01個百分點)。

	依規模分類的空室率，大型大樓(樓板面積5,000坪以上)為1.65%(比前月下降0.32個百分點)，中小型大樓(樓板面積300坪以上5,000坪未滿)為2.14%(比前月下降0.01個百分點)。可出租面積率方面，大型大樓為2.69%(比前月下降0.37個百分點)，中小型大樓為3.12%(比前月下降0.09個百分點)。

	空置面積為14萬6,000坪(同減少2萬3,000坪)。空置增減量方面，新增空置為2萬4,000坪(同減少1萬1,000坪)，減少空置為4萬7,000坪(同減少1萬3,000坪)，減少量超過增加量。

東京23區辦公室空室率降至1%區間

NTT都市開發於9月宣布，「原宿QUEST改建計畫」已於8月29日竣工，於9月11日先行開幕部分店面。

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	本計畫用地原本為NTT集團前身之日本電信電話公社總裁官邸所在地，1988年時誕生「原宿QUEST」。本次基於「Re：HARAJUKU CULTURE」概念，希望改建成洋溢原宿獨特文化的複合商業設施。

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	本計畫用地面積1,956.49平方公尺，樓板面積7,513.18平方公尺，建設地上6層樓地下2層樓的高層棟(鋼骨結構，部分鋼骨鋼筋混凝土結構)與地上1層樓的低層棟(鋼筋混凝土結構)。1～3樓將先行開幕「NIKE HARAJUKU」，位於5、6樓的台灣料理、天婦羅專門店與法國料理等餐廳則預定於11月以後依序開幕。

原宿複合商業設施於9月11日開幕

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