東京的辦公室租金仍屬低價位，吸引外資湧入

2025年的基準地價受東京、大阪等大城市帶動而整體上升，其中一大推力來自海外資金的流入。2025年上半年外資不動產投資額達到歷史性的高水準。日本的辦公室租金放眼全球仍屬相對便宜，日圓貶值與低利率更進一步推波助瀾。

根據知名不動產服務公司世邦魏理仕(CBRE)的統計，2025年1~6月海外投資人對日本不動產的投資額高達1兆1,400億日圓，創下自2005年有可追溯紀錄以來的上半年新高。

在不動產投資人評估收益性時，常以投資報酬率扣除長期利率的「收益落差(Yield Gap)」為指標。日本的數值高於其他國家，具有相當的吸引力。三井住友信託基礎研究所推估，2025年上半年東京市中心辦公室的收益落差為1.85%，高於紐約(1.75%)、新加坡(1.03%)、以及倫敦(0.86%)。

在辦公室租金方面，目前仍有「相對便宜」的感覺。根據知名不動產服務公司仲量聯行(JLL)調查，若將世界主要都市中心的辦公室租金與雷曼金融海嘯前的高峰相比，截至2025年4~6月，東京仍比當時低了約3成；相較之下，倫敦高出約4成，紐約則幾乎回到高峰水準。

以每平方英呎的美元單價來看，東京只有紐約的8成左右。JLL的大東雄人表示：「東京辦公室的空置率可能會持續偏低，直到2027年前後，未來租金上漲的趨勢將會加快。」

為了因應強化招聘與員工重返的趨勢，大企業紛紛擴充總部辦公室。例如，本田(Honda)宣布於8月底把執行總部功能的部門，從臨時的東京虎之門辦公室搬遷到東京八重洲，新總部單一樓層的面積是原本「本田青山大樓」的6.8倍之大。

鄰近主要車站、交通便利的區域，也湧現了強勁的需求。2025年的基準地價中，東京都中央區八丁堀車站東南側的地點上漲了25.0%，在全國商業地的漲幅中排名第8。相比之下，2024年的漲幅是11.3%。

海外資金的流入，也為「日圓貶值、相對於其他國家仍處於低利率狀態」這樣的經濟環境提供了支撐。日本央行雖然逐步升息，但CBRE的羽仁千夏表示：「像現在這樣溫和的利率上升，對投資人來說仍在可接受範圍之內。而且與海外相比，日本的利率水準依舊偏低。」

 

部分產業招商出現變調，度假區則維持穩健。

在2025年的基準地價中，地方四大城市(札幌、仙台、廣島、福岡)以外的住宅地，平均變動率為0.0%，30年來首度脫離下跌局面。隨著2025年訪日旅客有望突破4,000萬人，資金集中湧向度假地區。

別墅與租賃型度假公寓等需求高漲的部分地區推升了整體房價。全國住宅地漲幅第1名是北海道富良野市，上漲27.1%。第4名與第6名是北海道真狩村，第7名與第9名是沖繩縣宮古島市。

在富良野市，法人與個人均積極尋找新的投資標的，扮演帶頭角色的是民宿等小型物件，對於30~40年的中古物件(成交額3,000萬至4,000萬日圓)的詢問蜂擁而至。外國投資人則展開以資產階級為對象的分售事業。

至於地方的地價上漲方面，扮演帶頭角色的半導體工廠的產業招商，卻出現了受經濟環境變化而變調的案例。宮城縣大衡村的住宅地在2025年地價上漲4.1%，但相較於該地2024年上漲的11.5%，漲幅縮小至一半以下。

至於大衡村，由於縣內工業園區於2023年10月迎來SBI控股與台灣半導體大廠力晶積成電子製造(PSMC)的進駐聲明，但SBI於2024年9月宣布解除合作，導致由縣政府主導的招商化為烏有，這一過程對周邊住宅地價格造成下跌壓力。

全球最大半導體代工廠台灣積體電路製造(TSMC)在日本的第一座工廠於2024年底開始量產，帶動熊本縣聚集相關產業。該地的各種用途的平均變更比率，2023年上升1.2%，2024年上升1.8%，但2025年僅上升1.7%，上升幅度減少。

而在住宅地方面，出現公寓大樓與出租公寓供給過剩的情況，工業地也對過去數年持續的上漲出現一段盤整。TSMC也將第2工廠的動工時程，從原定的2025年1~3月延後至下半年。