中古公寓價格5年內增加逾3倍─ 東京23區漲幅最高的是「六本木一丁目站」

東京23區中古公寓價格飆升─

在區域或車站方面是否有出現漲幅差異或趨勢？

隨著新建公寓價格飆高，東京首都圈的中古公寓價格也持續上漲。究竟哪些區域上漲幅度較大？本次針對LIFULL HOME'S刊載的東京23區、30年以內的中古公寓，依最接近的車站進行分類，調查從2020年至2025年(1月至7月，下同)之間刊登價格的變化。

在2020年，東京23區的各車站當中，位於車站周邊的中古公寓平均刊登價格「低於5,000萬日圓」的車站佔59.7%；「5,000萬日圓以上~低於1億日圓」的佔35.5%；而「1億日圓以上」的比例不到4.8%。

然而到了2025年，「低於5,000萬日圓」的車站已降至東京23區車站的17.9%。相對地，「5,000萬日圓以上~低於1億日圓」的車站比例上升至56.2%，「1億日圓以上」則攀升至25.9%，兩者皆較五年前增加了超過20個百分點。

【刊登價格1.5億日圓以上】價格上漲率排名第1名為「六本木一丁目」

我們將東京23區內的車站，依2025年平均刊登價格分為四類：「1.5億日圓以上」、「1億日圓以上~低於1.5億日圓」、「5,000萬日圓以上~低於1億日圓」與「低於5,000萬日圓」。

在「1.5億日圓以上」類別的各車站中，自2020年以來價格上漲率最高的是「六本木一丁目」(港區)，5年上漲3.23倍，是所有類別中漲幅最大的車站。六本木一丁目周邊中古公寓的平均刊登價格5年上漲2億日圓以上，2025年已達3億3,327萬日圓。鄰近的「神谷町」與「乃木坂」也逼近3億日圓的大關。

本類別排名前段的，除了港區外，也有多個千代田區的車站上榜；在千代田區的主要區域，2億日圓左右已成為常態價位。

【刊登價格1億日圓以上~低於1.5億日圓】價格上漲率排名第1名的是「豐洲」

而在「1億日圓以上~低於1.5億日圓」類別中，自2020年以來價格上漲率最高的是豐洲(江東區)。該區中古公寓的平均刊登價格5年上漲2.37倍(5,239萬日圓→1億2,424萬日圓)。

此外，前十名還包括，鄰近都心且生活機能良好的臨海再開發區(豐洲、新豐洲、天王洲島、勝鬨)、以辦公為主的地區(新宿/西新宿)，以及環境寧靜的知名住宅區(代代木八幡、八丁堀、茗荷谷、大井町)等車站。由於新建公寓價格飆升且供給減少，買方對中古公寓優質物件的需求擴大；尤其在被評價為都心便利且具資產價值的車站，這類物件往往同時受到自住與投資買家的青睞，因而推動房價上漲。

【刊登價格5,000萬日圓以上~低於1億日圓】價格上漲率排名第1名的是「辰巳」

在「5,000萬日圓以上~低於1億日圓」類別中，自2020年以來價格上漲率最高的是辰巳(江東區)。平均刊登價格5年間上漲2.09倍(4,173萬日圓→8,719萬日圓)。

前10名中，江東區有4個車站、世田谷區有2個車站，葛飾區、豐島區、目黑區、墨田區各有1個車站，其中以城東與城西地區的車站漲幅最為顯著。像「金町」(葛飾區)、「經堂」(世田谷區)、「櫻上水」(世田谷區)、「錦糸町」(墨田區)等以「日常生活的便利性」見長的車站，都名列其中。

【刊登價格低於5,000萬日圓】價格上漲率排名第1名的是「西台」

在「低於5,000萬日圓」類別中，自2020年以來價格上漲率最高的是西台(板橋區)。平均刊登價格5年上漲1.49倍(3,325萬日圓→4,958萬日圓)。

前10名中有4個車站位於足立區。這些車站均可在短時間內抵達市中心，生活便利性與居住舒適度也較高，是適合各種家庭需求的地區。即便在2020年仍被視為「負擔得起的近都心區域」的車站，房價也已大幅上漲；可見這些車站正開始形成以「接近5,000萬日圓」為新基準的趨勢。

東京都心擁有實際需求與非實際需求交疊而成「厚實需求」

本次調查顯示，價格位階越高的區域，漲幅越大。以六本木一丁目等為例，東京都心已出現所謂的「局部泡沫」現象：除了居住的實際需求外，還有來自非實際需求的資金湧入─包括房地產投資(與「買來出租」的投資不同，此類投資以等待價格上漲後轉售為目的)、為了節稅或資產重新配置而由股票轉向不動產、以及訪日旅客需求等，這些都集中流入特定熱點區域，推升了該等地的房價。

即便是刊登價格低於5,000萬日圓的車站，其價格在短短五年內也已上漲到1.46倍(多數車站漲幅超過1,000萬日圓)，這正是東京都內中古公寓的特性；相比之下，神奈川縣平均僅為1.30倍、千葉縣為1.29倍、埼玉縣為1.16倍。無論是居住需求(實際需求)，還是以投資為目的，東京都內的物件都明顯領先。換言之，東京都內的中古公寓同時存在實際需求與非實際需求交疊而成的「厚實需求」，在新建公寓與新建住宅價格持續高漲且供給減少的情況下，這類需求有望維持，房價也可能持續上升。