日本首都圏1都3縣於8月開賣的新建公寓大廈平均價格達1億325萬日圓，連續兩個月突破1億日圓大關。根據民間調查公司「不動產經濟研究所」資料，8月於東京、神奈川、千葉、埼玉等1都3縣開賣的新建公寓大廈平均價格達1億325萬日圓，相較去年同月上漲8.3%，並連續兩個月突破1億日圓大關。

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	▽東京23區平均價格下跌1%，為1億3,810萬日圓。

	雖然東京23區時隔4個月再度轉跌，但主要是因為上個月的供給戶數較多，販賣價格帶也比較廣泛，市場其實仍然維持在高檔。

	此外，

	▽東京23區以外的東京都其他地區上漲26.6%，達6,518萬日圓

	▽神奈川上漲10.2%，達6,608萬日圓

	▽千葉上漲16.1%，達6,143萬日圓

	▽埼玉上漲10%，達5,918萬日圓

	皆持續上漲。

	另一方面，簽約率為65.1%，低於代表販售良好的70%，較上個月下降了2.9個百分點。調査公司分析：「因公寓大廈需求持續強勁，導致價格設定強勢，但目前價格已超過一般人預算，所以應該會有越來越多人觀望」。

日本首都圏8月開賣的新建公寓大廈價格 連續兩個月突破1億日圓

東京23區中古公寓價格飆升─

	在區域或車站方面是否有出現漲幅差異或趨勢？

	隨著新建公寓價格飆高，東京首都圈的中古公寓價格也持續上漲。究竟哪些區域上漲幅度較大？本次針對LIFULL HOME&#39;S刊載的東京23區、30年以內的中古公寓，依最接近的車站進行分類，調查從2020年至2025年(1月至7月，下同)之間刊登價格的變化。

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	在2020年，東京23區的各車站當中，位於車站周邊的中古公寓平均刊登價格「低於5,000萬日圓」的車站佔59.7%；「5,000萬日圓以上~低於1億日圓」的佔35.5%；而「1億日圓以上」的比例不到4.8%。

	然而到了2025年，「低於5,000萬日圓」的車站已降至東京23區車站的17.9%。相對地，「5,000萬日圓以上~低於1億日圓」的車站比例上升至56.2%，「1億日圓以上」則攀升至25.9%，兩者皆較五年前增加了超過20個百分點。

	【刊登價格1.5億日圓以上】價格上漲率排名第1名為「六本木一丁目」

	我們將東京23區內的車站，依2025年平均刊登價格分為四類：「1.5億日圓以上」、「1億日圓以上~低於1.5億日圓」、「5,000萬日圓以上~低於1億日圓」與「低於5,000萬日圓」。

	在「1.5億日圓以上」類別的各車站中，自2020年以來價格上漲率最高的是「六本木一丁目」(港區)，5年上漲3.23倍，是所有類別中漲幅最大的車站。六本木一丁目周邊中古公寓的平均刊登價格5年上漲2億日圓以上，2025年已達3億3,327萬日圓。鄰近的「神谷町」與「乃木坂」也逼近3億日圓的大關。

	本類別排名前段的，除了港區外，也有多個千代田區的車站上榜；在千代田區的主要區域，2億日圓左右已成為常態價位。

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	【刊登價格1億日圓以上~低於1.5億日圓】價格上漲率排名第1名的是「豐洲」

	而在「1億日圓以上~低於1.5億日圓」類別中，自2020年以來價格上漲率最高的是豐洲(江東區)。該區中古公寓的平均刊登價格5年上漲2.37倍(5,239萬日圓&rarr;1億2,424萬日圓)。

	 
	此外，前十名還包括，鄰近都心且生活機能良好的臨海再開發區(豐洲、新豐洲、天王洲島、勝鬨)、以辦公為主的地區(新宿/西新宿)，以及環境寧靜的知名住宅區(代代木八幡、八丁堀、茗荷谷、大井町)等車站。由於新建公寓價格飆升且供給減少，買方對中古公寓優質物件的需求擴大；尤其在被評價為都心便利且具資產價值的車站，這類物件往往同時受到自住與投資買家的青睞，因而推動房價上漲。

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	【刊登價格5,000萬日圓以上~低於1億日圓】價格上漲率排名第1名的是「辰巳」

	在「5,000萬日圓以上~低於1億日圓」類別中，自2020年以來價格上漲率最高的是辰巳(江東區)。平均刊登價格5年間上漲2.09倍(4,173萬日圓&rarr;8,719萬日圓)。

	前10名中，江東區有4個車站、世田谷區有2個車站，葛飾區、豐島區、目黑區、墨田區各有1個車站，其中以城東與城西地區的車站漲幅最為顯著。像「金町」(葛飾區)、「經堂」(世田谷區)、「櫻上水」(世田谷區)、「錦糸町」(墨田區)等以「日常生活的便利性」見長的車站，都名列其中。

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	【刊登價格低於5,000萬日圓】價格上漲率排名第1名的是「西台」

	在「低於5,000萬日圓」類別中，自2020年以來價格上漲率最高的是西台(板橋區)。平均刊登價格5年上漲1.49倍(3,325萬日圓&rarr;4,958萬日圓)。

	前10名中有4個車站位於足立區。這些車站均可在短時間內抵達市中心，生活便利性與居住舒適度也較高，是適合各種家庭需求的地區。即便在2020年仍被視為「負擔得起的近都心區域」的車站，房價也已大幅上漲；可見這些車站正開始形成以「接近5,000萬日圓」為新基準的趨勢。

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	東京都心擁有實際需求與非實際需求交疊而成「厚實需求」

	本次調查顯示，價格位階越高的區域，漲幅越大。以六本木一丁目等為例，東京都心已出現所謂的「局部泡沫」現象：除了居住的實際需求外，還有來自非實際需求的資金湧入─包括房地產投資(與「買來出租」的投資不同，此類投資以等待價格上漲後轉售為目的)、為了節稅或資產重新配置而由股票轉向不動產、以及訪日旅客需求等，這些都集中流入特定熱點區域，推升了該等地的房價。

	 
	即便是刊登價格低於5,000萬日圓的車站，其價格在短短五年內也已上漲到1.46倍(多數車站漲幅超過1,000萬日圓)，這正是東京都內中古公寓的特性；相比之下，神奈川縣平均僅為1.30倍、千葉縣為1.29倍、埼玉縣為1.16倍。無論是居住需求(實際需求)，還是以投資為目的，東京都內的物件都明顯領先。換言之，東京都內的中古公寓同時存在實際需求與非實際需求交疊而成的「厚實需求」，在新建公寓與新建住宅價格持續高漲且供給減少的情況下，這類需求有望維持，房價也可能持續上升。

中古公寓價格5年內增加逾3倍─ 東京23區漲幅最高的是「六本木一丁目站」

2025年的基準地價受東京、大阪等大城市帶動而整體上升，其中一大推力來自海外資金的流入。2025年上半年外資不動產投資額達到歷史性的高水準。日本的辦公室租金放眼全球仍屬相對便宜，日圓貶值與低利率更進一步推波助瀾。

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	根據知名不動產服務公司世邦魏理仕(CBRE)的統計，2025年1~6月海外投資人對日本不動產的投資額高達1兆1,400億日圓，創下自2005年有可追溯紀錄以來的上半年新高。

	在不動產投資人評估收益性時，常以投資報酬率扣除長期利率的「收益落差(Yield Gap)」為指標。日本的數值高於其他國家，具有相當的吸引力。三井住友信託基礎研究所推估，2025年上半年東京市中心辦公室的收益落差為1.85%，高於紐約(1.75%)、新加坡(1.03%)、以及倫敦(0.86%)。

	在辦公室租金方面，目前仍有「相對便宜」的感覺。根據知名不動產服務公司仲量聯行(JLL)調查，若將世界主要都市中心的辦公室租金與雷曼金融海嘯前的高峰相比，截至2025年4~6月，東京仍比當時低了約3成；相較之下，倫敦高出約4成，紐約則幾乎回到高峰水準。

	以每平方英呎的美元單價來看，東京只有紐約的8成左右。JLL的大東雄人表示：「東京辦公室的空置率可能會持續偏低，直到2027年前後，未來租金上漲的趨勢將會加快。」

	為了因應強化招聘與員工重返的趨勢，大企業紛紛擴充總部辦公室。例如，本田(Honda)宣布於8月底把執行總部功能的部門，從臨時的東京虎之門辦公室搬遷到東京八重洲，新總部單一樓層的面積是原本「本田青山大樓」的6.8倍之大。

	鄰近主要車站、交通便利的區域，也湧現了強勁的需求。2025年的基準地價中，東京都中央區八丁堀車站東南側的地點上漲了25.0%，在全國商業地的漲幅中排名第8。相比之下，2024年的漲幅是11.3%。

	海外資金的流入，也為「日圓貶值、相對於其他國家仍處於低利率狀態」這樣的經濟環境提供了支撐。日本央行雖然逐步升息，但CBRE的羽仁千夏表示：「像現在這樣溫和的利率上升，對投資人來說仍在可接受範圍之內。而且與海外相比，日本的利率水準依舊偏低。」

	&nbsp;

	部分產業招商出現變調，度假區則維持穩健。

	在2025年的基準地價中，地方四大城市(札幌、仙台、廣島、福岡)以外的住宅地，平均變動率為0.0%，30年來首度脫離下跌局面。隨著2025年訪日旅客有望突破4,000萬人，資金集中湧向度假地區。

	別墅與租賃型度假公寓等需求高漲的部分地區推升了整體房價。全國住宅地漲幅第1名是北海道富良野市，上漲27.1%。第4名與第6名是北海道真狩村，第7名與第9名是沖繩縣宮古島市。

	在富良野市，法人與個人均積極尋找新的投資標的，扮演帶頭角色的是民宿等小型物件，對於30~40年的中古物件(成交額3,000萬至4,000萬日圓)的詢問蜂擁而至。外國投資人則展開以資產階級為對象的分售事業。

	至於地方的地價上漲方面，扮演帶頭角色的半導體工廠的產業招商，卻出現了受經濟環境變化而變調的案例。宮城縣大衡村的住宅地在2025年地價上漲4.1%，但相較於該地2024年上漲的11.5%，漲幅縮小至一半以下。

	至於大衡村，由於縣內工業園區於2023年10月迎來SBI控股與台灣半導體大廠力晶積成電子製造(PSMC)的進駐聲明，但SBI於2024年9月宣布解除合作，導致由縣政府主導的招商化為烏有，這一過程對周邊住宅地價格造成下跌壓力。

	全球最大半導體代工廠台灣積體電路製造(TSMC)在日本的第一座工廠於2024年底開始量產，帶動熊本縣聚集相關產業。該地的各種用途的平均變更比率，2023年上升1.2%，2024年上升1.8%，但2025年僅上升1.7%，上升幅度減少。

	而在住宅地方面，出現公寓大樓與出租公寓供給過剩的情況，工業地也對過去數年持續的上漲出現一段盤整。TSMC也將第2工廠的動工時程，從原定的2025年1~3月延後至下半年。

東京的辦公室租金仍屬低價位，吸引外資湧入

開業25年後，車站周邊迎來巨大變化

	白金高輪站位於東京都港區高輪，是東京地鐵南北線與都營地下鐵三田線的交會站；本站於2000年9月啟用，對東京都內的地下鐵車站而言，屬於相對新建的車站。該站的特色是，位於白金與高輪兩處高級住宅街的交匯處，車站周邊分布著公共設施、高級超市與餐飲店等。不過，也有保留市井街區風情的商店街，如白金商店街，因此並非完全沒有庶民風情。

	&nbsp;

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	該地區有眾多的大學與研究機構，兼具文教區的特色。沿著櫻田通，有數棟超高層公寓住宅，是深受高資產族群與家庭客群喜愛的區域。

	白金高輪站啟用後，車站周邊的再開發持續推進，至今尚未劃下句點。2025年7月，東京都核准設立「三田五丁目西地區市街地再開發組合」。計畫地點位於白金高輪站東北方，範圍約1.1公頃。擬興建一棟高度約160公尺、地上45層、地下2層的超高層大樓，總面積約82,500平方公尺。其特色是，除了住宅、辦公室、商場與停車場外，還將納入工廠與 SOHO 空間。計畫搬遷並重新整備兒童樂園及兩處廣場，預估總事業費約為770億日圓。2025年度的權利交換計畫核准後，預定於2026年開工，目標於2030年竣工。

	該區域以木造住宅為主，存在防災問題。再開發計畫將改善木造建築物的密集問題，與工廠與住宅混居的問題，同時進行都市基礎設施整備，以提升防災能力。

	另外，都道（都道府縣所管理的地方主要道路）交叉口的再整備工程有，縮短斑馬線距離、打造安全的步行空間，確保行人之安全性與舒適性；在區道（區級管轄的市區道路）方面，配合道路拓寬來整備人行道，並在場地外圍整備人行道上方的上空空間，藉此形塑一個安全且舒適的人行網絡。

	此外，將遷移並擴建兒童樂園並予以重新整備，同時配置可與兒童樂園整合使用的廣場，並在低層建築的屋頂設置屋頂庭園（可由兒童樂園與廣場連通進出），以此創造相當於街區公園規模、綠意盎然的開放空間。此一再開發案除了住宅、商店與辦公室外，還將規劃工廠與 SOHO空間，甚至設置兒童樂園。鄰近地區亦有許多住宅與學校，未來很可能成為地區居民聚集的場所。

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	隨著東京地鐵南北線延伸變得愈加便利的街區

	白金高輪站周邊原本就是「Lexington Square白金高輪」、「The Parkhouse高輪Tower」、「白金Tower」等超高層公寓住宅的密集區，近年再開發亦相當顯著，2022年有「白金The Sky」、「Premist Tower白金高輪」等完工。

	據悉，2028年將在距車站步行約3分鐘的區塊整備一處建物，樓高約140公尺、地上39層，內含住居、商業設施、育兒支援設施，並設有該地區最大、約3,300平方公尺的廣場。

	說到白金高輪站，也因南北線的延伸計畫備受矚目。南北線從目黑出發，經白金高輪、麻布十番、六本木一丁目、四谷、飯田橋，延伸至赤羽岩淵站；在目黑站可轉接多條路線，包括JR與東急等。

	已於2022年獲得國土交通大臣核准為第一種鐵道事業，確定將白金高輪站與品川站相連；藉此，東京都心將與磁浮中央新幹線終點站－品川站串連起來。

	工程自2024年11月起已經動工，預計於2030年中期開業。該地區即便目前已是東京都內數一數二的高級住宅區，隨著交通便利性的提升，預期其附加價值將進一步提高。

	根據不動產與住宅資訊網站「LIFULL HOME&rsquo;S」的「居住指數」，在最近三年內，白金高輪站周邊的出租公寓租金上漲了11.89%，中古公寓價格則上漲了5.08%。

	近年都心房價飆升成為話題，但該區域的出租公寓租金已超過33萬日圓，中古公寓價格也約為1.1億日圓（皆以屋齡10年／專有面積70平方公尺為例）。隨著再開發與地鐵延伸，該地作為居住地可能會變得愈來愈難以負擔。

東京都港區、白金高輪站旁啟動再開發，將建45層複合設施

三井不動產於8月底宣布，將轉讓位於東京都中央區「八重洲二丁目中地區第一種市街地都市更新案」辦公樓層的部分權利給本田技研工業，兩公司皆為此都更案的參與企業，本田技研工業將於此都更案完成後把總公司搬遷至此。目前總公司所在地的Honda青山大廈則由三井不動產RESIDENCE取得土地建物的部分權利，並由兩公司共同進行改建。

	&nbsp;

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	本田技研工業已於2023年9月決定改建青山大廈，並於2025年5月開始將總公司機能轉移至東京都港區虎之門等處，希望能於2030年度完成。但因本田曾在1960～74年於八重洲設立總公司，檢討後認為將總公司轉移至「八重洲二丁目中地區第一種市街地都市更新案」為最佳選擇，若將辦公室搬遷至八重洲地區都更區，每樓層面積將比青山大廈大上約6.8倍，也比虎之門辦公室大約1.8倍。

	&nbsp;

	舊青山大廈則預定由本田技研工業與三井不動產RESIDENCE共同改建後，部分樓層仍交給本田技研工業使用。本地將作為提升品牌價值的嶄新場所，正廣泛檢討如何利用。

	&nbsp;

	「八重洲二丁目中地區第一種市街地都市更新案」是東京車站前3地區都更案中最後竣工的計畫，為用地面積約2公頃，樓板面積約39萬平方公尺之複合計畫案。除辦公室外，還設有商業設施、公車總站、劇場、服務式公寓、國際學校等，將讓東京車站更為繁華，提升東京國際競爭力。本都更案將建設地上43層樓地下3層樓建物，高約227公尺，預定於2029年1月竣工。

三井不動產RESIDENCE與本田技研共同改建Honda青山大廈

「關電不動產開發」、「南海電鐵」、「大阪METRO」等大阪當地3公司，共同發表大阪難波地區新計畫「(暫稱)難波千日前地點都市更新計畫」。本計畫將建設直通車站的商業、辦公室、飯店複合設施，成為難波地區新地標。

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	本計畫直通南海電鐵「難波站」與大阪METRO「難波站」，將作為提升大阪主要交通樞紐「難波」魅力與回遊性的據點。同時引進難波地區欠缺的精品酒店，連動附近的行人空間「難波廣場」及「南三通」，希望成為難波新地標。

	都更概念為「立體難波」，透過活用難波的巷弄與特色的「道(Alley)」，以及交流各式文化之「場(Commons)」，創造嶄新繁華。

	新商業設施將直通廣場與地下街，並於設施內設置挑高空間，可讓人感受上下延展的空間感。辦公室將為難波地區最大規模(約380坪)，可配合各種彈性工作型態。此外，本計畫已招商美國「凱悅飯酒店」旗下之「凱悅尚萃酒店」，首度進軍日本關西地區。

	本計畫預定於2027年3月動工，2031年3月開幕。

大阪難波將誕生巨型大廈，28層樓建物直通車站，高樓層為飯店

連接東京都中央區晴海與江東區豐洲、原本供貨物列車通行的「舊晴海鐵路橋」蛻變為散步道，於9月再次開通。該鐵路於1989年廢止，經過漫漫36年後，保留了歷史氛圍這座，除了作為當地居民的散步道外，還期待能成為新觀光景點。

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	「舊晴海鐵路橋」為跨越晴海運河、長約190公尺的橋梁，於1957年落成。原本屬於臨港鐵路東京都港灣局專用線晴海線，藉由此鐵路以火車運送進口大豆、小麥、報紙用紙與煤炭等各種貨物。

	雖然該鐵路支撐日本經濟成長期，但因汽車運輸逐漸發達，於1989年廢止。之後鐵路並未被拆除，但因持續劣化，所以東京都決定將此鐵路活化為春海橋公園內的散步道，進行改建工程。

	此次整修中，在原有軌道上鋪設了木造平台，轉變為可步行的人行道，並在多個位置嵌入玻璃窗，讓散步者可以看到原本的鐵軌與鋪石，鐵路橋的拱形部分也復原為原本的亮綠色。

	居住於豐洲的民眾長田哲笑著說：「雖然此地持續發展變化，只有這座橋生鏽成茶色，彷彿殘留在昭和時代。很高興這座橋能保留原本的氛圍」。散步道於夜間會點上白色燈光，期待能成為摩天公寓大廈林立的晴海、豐洲地區中嶄新的夜景拍照熱點。

	東京都知事小池百合子也在記者會上表示：「散步道除了有歷史價值，晚上還會點燈，希望大家能到此一遊」。

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	(內文、攝影 / 鴨川一也)

東京都心廢棄鐵路睽違36年再次開通！舊晴海鐵路橋整修為散步道，夜間點燈打造新景點

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