東京東五反田二丁目再開發計畫逐步具體化

與道路整備同步推動的再開發計畫

東京都品川區東五反田二丁目第4地區，目前正逐步具體化一項地上40層、高約148公尺的再開發計畫。東五反田二丁目第4地區市街地再開發準備組合已擬定開發計畫草案，並於2026年5月31日及6月1日舉辦鄰近居民說明會。後續預計先向品川區提出企劃提案，再依序進行都市計畫草案的公開閱覽與說明會、都市計畫案的公開閱覽與說明會，最後送交品川區都市計畫審議會審議。

 

依據目前的計畫草案，預計興建的建築基地面積約8,280平方公尺，總樓地板面積約90,700平方公尺，建築規模為地下2層、地上40層，高度約148公尺。主要用途為住宅、店鋪等，實際上將是以住宅為主的高層再開發案。目前尚未公布總戶數，以及工程預計開工、完工的時間。此次計畫受到關注的地方，並不只是將興建一棟高層住宅大樓。

 

根據品川區議會資料，該地區的開發目標包括透過重建符合舊耐震標準的公寓等既有建築，提升防災能力；配合周邊開發，改善道路與人行道狀空地；以及設置可供當地居民使用的廣場、店鋪與育兒支援設施。換句話說，這是一項結合老舊既有建築更新，以及周邊道路與行人空間重新規劃的再開發計畫。

 

東五反田二丁目一帶過去也持續進行階段性的再開發，範圍主要位於大崎站與五反田站之間。

 

品川區將大崎站、五反田站周邊目前正在推動的再開發地區，列為東五反田二丁目第3地區、大崎站東口第4西地區與第4東地區、東五反田一丁目地區，以及東五反田二丁目第4地區、第5地區等。

 

其中，第4地區可定位為延續大崎、五反田之間再開發趨勢的新住宅型更新計畫。尤其值得比較的是鄰近的「東五反田二丁目第3地區第一種市街地再開發事業」。該計畫目前以「大崎River Walk Garden」的名稱推動，是結合辦公大樓、住宅大樓與公園的複合式再開發，打造工作與居住整合的城市空間。

 

在規劃上，大崎站這一側配置辦公機能，五反田站這一側則以居住機能為主，並透過道路拓寬、人行道狀空地、連通道路，以及目黑川沿岸開放空間的整備，建構完整的行人動線網絡。

 

相較之下，從目前公布的計畫概要來看，第4地區則是以住宅、店鋪等為主要用途，屬於以住宅為核心的再開發案。如果說第3地區是以整合辦公、住宅與公園，打造城市核心據點為主的開發案，那麼第4地區則可說是以重建符合舊耐震標準的公寓，以及提升生活環境為主要方向的再開發。

 

大崎、五反田之間的都市發展，正逐漸從包含辦公機能的大型複合式開發，擴展至周邊市區的老舊建築更新與行人空間改善。第4地區的計畫範圍，目前也正在研議拓寬四周道路，以及改善行人空間。

 

相關資料指出，該地區目前面臨的課題包括主要道路與行人空間不足、綠化及開放空間不足，以及舊耐震標準公寓仍然存在等問題。配合周邊開發所帶動的道路改善，未來將拓寬基地四周道路，打造安全、安心的步行環境。隨著高層住宅興建，未來如何將公共機能回饋地方社區，也將成為後續發展的焦點。

 

開發時程仍有待進一步確定

目前尚未公布工程的開工與完工時間。截至2026年，第4地區仍處於舉辦地方居民說明會、都市計畫程序之前的階段。後續還需經過都市計畫決定、再開發組合設立核准、權利變更計畫核准等程序，之後才會正式進入實際施工階段。

 

鄰近的第3地區從都市計畫決定到建築主體工程開工，花了約3年時間，因此第4地區從目前階段到實際開工，也可能需要數年。大崎、五反田一帶除了持續更新車站周邊的辦公與住宅機能，也持續推動行人動線網絡與開放空間的整備。東五反田二丁目第4地區，正是延續這波都市更新趨勢的下一個候選區域。

 

若計畫順利推進，大崎、五反田之間的辦公、住宅、公園與行人空間將逐步重新規劃，車站之間區域的都市機能也可望進一步提升。不過，若最終興建地上40層、高約148公尺的高層建築，對周邊環境所造成的影響也不容忽視。

 

附近居民說明會的通知範圍，是從計畫基地往外延伸約「建築物高度的兩倍」距離，約有7,600戶居民受到影響。未來進行都市計畫程序時，日照遮蔽、風環境、交通動線、施工期間的影響，以及可供地方使用的廣場與育兒支援設施能否真正發揮功能等，都可能成為討論焦點。

 

此次再開發的重點，在於透過重建符合舊耐震標準的公寓提升防災能力，同時整合道路拓寬、行人空間、廣場、店鋪與育兒支援設施，重新規劃周邊市區的整體環境。目前雖尚未公布開工與完工時間，但隨著都市計畫程序逐步推進，大崎、五反田地區的再開發浪潮也將進入下一階段。