透析住宅大樓的價值(下)：不動産版PER指標

該如何判斷大樓價格是否過高呢？

附近出租大樓的房租行情是重要的指標。若能調查到相同格局的物件是以多少租金出租的話，便能了解地區物件的熱門程度及需求多寡。

具體的衡量標準可以採用「大樓PER」指標。PER(股票收益率)原本是投資股票時的指標，而不動產版本是以出租時的年獲利租金與分售價格之間的倍數比(幾年份)來表示(如圖表所示)。

東京鑑定(東京KANTEI)表示：「是否超過24倍為一項判斷基準。」若大幅超標的話，代表售價過高。大樓PER隨著地區不同會有些許差異，因此，挑選幾件候補的新建案物件來調查即可。

若是大型建商的推案，單靠品牌的影響力就可能會貴上1至2成，若沒有特殊原因卻比其他新建案售價還要高的話，有可能是建商設定了較高的售價。出租行情可由「SUUMO」或「HOME’S」等情報網站查詢。

不動產情報龍頭NEXT的島原萬丈及HOME’S總研所長建議：「可考慮購買地區便利性佳的中古物件。」另外，「公寓屋齡一旦超過25年，中古售價便不容易下跌。」這是因為建築物本身隨著屋齡折舊，資產價值中的土地佔比會增加。

其中並提議：「選擇符合新耐震基準、管理確實的物件。」近來，購買中古物件後進行大規模整修的人也不在少數。京王電鐵子公司的ReBITA曾經出售過一棟全面翻修的中古屋，並且制定屋齡長達100年的長期修繕計劃。

註：PER(Price-Earning Ratio)，即「本益比」，主要是看物件的收益性，計算方式為房價/年租金，PER值愈低，代表收益性愈高，可望在短期間內回收投入的本金。

 (資料來源：日本經濟新聞)