日本國內外投資金擴散至各地，地方主要都市地價強勢上升

日本的土地神話其實還活著！？

 

地價水準正告一段落。不動產價格瀰漫著一股已經到達山頂頂點，差不多該下滑跌的氣氛，但卻又出乎意料地強勁勢。目前的狀態是，有人指出因租金緩慢上漲，不動產價格也還有上漲的空間。國土交通省於9月下旬發表的都道府縣地價調査（基準地價），讓人重新對感受到不動產市場感到的強勢。全國、所有用途的平均基準地價，連續2年上漲，地方圈則是自1991年以來，睽違28年轉為漲勢。地方核心札幌市、仙台市、廣島市、福岡市4市的商業地（上漲10.3%），則睽違12年出現二位數漲幅。以下我們嘗試著調查了日本不動產市場的前景。

 

一如往年，全國地價最高的地區，仍然是東京銀座的「明治屋銀座大樓」。每1m²價格為4320萬日圓（上漲3.1%），每坪超過1億4000萬日圓。東京的商業地，呈現強勢的傾向。大阪圏的最高地價為心齋橋、‧難波地區的「住友商事心齋橋大樓（舊Chrysas心齋橋）」，每1m²為2440萬日圓（上漲45.2%），為大阪圏上漲率第一，同時在全國也是排名前第三。

 

↑ 東京銀座明治屋大樓

 

若看地價的上漲率，則是沖繩最多，有4個地點佔據商業地的前十名。緊接著是大阪的3個地點，而北海道、京都府、東京都則各有1個地點上榜。住宅地的上漲率前十名，由沖繩縣（6個地點）與北海道（3個地點）共9個地點佔據，店面與旅館飯店需求等外國觀光客需求強勁的地點，帶動了價格。

 

不少聲音指出，在主要都市，基金購買意欲強，對10億日圓以上的物件交易，有強勁的需求支撐。其中，Angelo Logodon、Elliott Advisors、Lone Star Funds、Phoenix Property Investors、Blackstone Group等外資，特別顯眼。不少意見指出，外國觀光客需求基本盤，再加上低利率，正勾起外資的投資意欲。日銀實施量化寬鬆金融政策，並而導入負利率。雖然學者與經濟界擔心，負利率將對經濟造成副作用，但對於不動產業界，無疑是一道順風。特別是東京、大阪、名古屋、京都、札幌、福岡的旅館飯店、收益物件的土地交易，正持續增加，許多看法指出，即使東京奧運、殘奧後，發生價格調整，調整期間也不會太長。

 

森記念財團都市戰略研究所，將主要72都市，整理為「2019日本都市特性評估」後，京都市為綜合評估第1名。若看基準地價（商業地）的上漲率前十名，京都市雖從去年的5個地點降至1個地點，但森記念財團依然對都市的評價很高，評估結果指出，特別是在文化、交流力、研究、‧開發之面向上，是具有實力的都市。第2名是福岡市，其成長性被評估為具有成為亞洲領導的都市的成長性，而第3名則是大阪市。其餘排名前10市如下：橫濱市、名古屋市、神戸市、仙台市、札幌市、金澤市、松本市。

 

↑ 大阪心齋橋難波一帶

 

日本不動產，透過地段選擇，形成長期資產

 

這類對商業地的投資金，也影響到住宅地。東京23區上漲4.6%（去年4.3%），全23區皆較去年上漲。都心部雖然到目前為止的漲勢不強，但都心5區的千代田、中央、港、新宿、澀谷的新建公寓大廈，平均每坪單價已達到500萬日圓。從分拆讓售公寓大廈市場來看，特別是確定舉辦東京奧運後，或許是因為住宅的不動產各個公司變成從投資角度來選擇供應區域的關係，首都圏的平均坪單價已經超過300萬日圓。若看約2016年到最近為止的首都圏分拆讓售公寓大廈市場，明顯從住宅、不動產各公司，轉向適合投資的地區，首都圏的每坪平均單價，也已經超過300萬日圓。

 

再開發計畫接連不斷的地區，也呈現強勢。從投資家眼光來看，兼具資產性與便利性的物件，漸漸成為拉抬公寓大廈價格的重要角色。若實際觀察東京灣岸地區等購買者的屬性，購買目的為投資的數量增加，以公寓大廈供給的方向感來說，往都心部收斂的傾向正在變強。另外，若看東京23區，城北、城東地區的上漲幅度較大。荒川區、豐島區、台東區、江東區等也展現出存在感。也有些人認為，郊外地區日後將面臨價格下跌的局面。

 

若觀察2008年次貸雷曼危機以後的10年，公寓大廈的資產價值已經上漲。Tokyo Kantei調查各車站附近屋齡10年的中古公寓大廈轉售價值（資產價值）時，發現2018年時，轉售價值最高的車站為JR山手線的原宿站，較新建販售時上漲了7成以上。特別是都心部近十年漲價了。被稱為3A地區的麻布、赤坂、青山的公寓大廈，在決定舉辦東京奧運後，頗受資產價值易漲狀況之恩惠。

 

中古公寓大廈的銷售狀況，比新成屋的銷售數量還要多。除了一般消費者難以出手購買新成屋以外，優良住宅的存量增加，使消費者的選擇增加，也成為了造成此一狀況的助力。有越來越多的看法，認為東京奧運後的價格調整不大，回歸都心的趨勢也越來越強。

 

更進一步來說，除了泡沫經濟期與次貸雷曼危機期等以外，日本地價自二戰後，皆呈上漲走勢，東京銀座等日本一等地段的地價，已經超過泡沫經濟期，雖然並不是每個地段都是如此，但也有人認為，其實「土地神話還活著」。

 

1990年泡沫經濟崩壞時，地價如溜滑梯般下跌，不動產價格也都呈跌勢。雖然只要有土地就日後平安的日本『土地神話』已經崩壞，但Tokyo Kantei指出，「首都圏的公寓大廈價格落底以後，除2005年與2010年分別較前一年下跌以外，其他都是持續呈漲勢」。若觀察戰後到目前為止的大局勢，次貸雷曼危機與東日本大震災等雖然造成影響，但除此之外皆呈漲勢。近畿圏的公寓大廈價格，也在2001年以137.7萬日圓落底，除2011年與2012年連續２2年下跌以外，包含2009年持平在內，皆未曾下跌。包含中部圏在內，都市中心部呈現明顯的傾向。

 

停不住跌勢下跌不止的地區，主要原因在於當地經濟低迷

 

跌幅擴大的地區，存在於全國多處。若觀察基準地價倒數10名，北海道在住宅地分類中，有7個地點（第3~8名、第10名）上榜。其中，跌幅最大的地區是岡山縣倉敷市真備町（下跌16.1%），價格為每1 m2 2萬8600日圓。第2名為廣島縣三原市本郷町（下跌15.8%），價格為每1 m2 1萬6000日圓。

 

岡山與廣島因去年7月集中豪雨而受災，導致住宅需求大減，北海道的札幌市與倶知安等地，若撇開外國觀光客需求，當地經濟低迷所導致的人口減少，對地價下跌是雪上加霜。兵庫縣穴栗市千種町（第9名=下跌7.6%）下跌的主要原因，是因人口外移而導致店家商店倒閉等的地區衰退，因此具擁有聚集人潮效果的造鎮計畫，乃是止跌不可或缺的要素。

 

商業地也面臨同樣的狀況。倒數第1名與第2名是岡山縣倉敷市真備町（下跌15.5%）與廣島縣三原市（下跌12.0%）。北海道有6個地點也進入了倒數10名中。豪雨受災與地區經濟低迷，對地價造成了壓力。

 

雖然不像泡沫經濟期一般，全國各地連森林原野的地價也上漲，但東京、大阪、名古屋三大都市圏、以及地方核心都市等，只要不要挑錯地段，日本的不動產或許可以視為具有適合長期持有性質的投資商品。可期待土地神話的地段的選擇，將影響資產形成。