千代田區呼籲禁止轉售公寓 主要針對投機型投資

 

目前日本的住宅與不動產業界，因東京都千代田區要求業界團體不動產協會禁止對分售公寓進行投機短期轉售而掀起話題。千代田區隸屬於東京都心，新建公寓及中古公寓售價高漲，每坪單價約700萬日圓的交易也不在少數，破億日圓的公寓大廈更是隨處可見。針對此現狀，該區表示，考慮在千代田區居住的民眾因而感到怯步，而且隨著分售價格上漲，租賃住宅的租金也有所上漲，造成這些現象的主因在於投機行為。不動產協會目前正在等待國土交通省的調查結果，並預計發表該協會的因應措施。在此之前，我們先來統整一下目前的短期轉售問題。

 

 

地價與建築費用高漲是價格上漲的原因

在今年7月的參議院選舉中，外國人問題急劇浮現的記憶猶新。社群媒體盛傳「外國人大量湧入導致國內治安惡化」，這樣的情況甚至波及不動產交易。據聞，海外投資者在東京都心區域大量購屋，屋主出租未自行入住或呈現空屋狀態的情況特別顯著。

然而，公寓價格高漲雖常被歸因於外國人的投機交易，但不動產協會公開表示，「其影響非常有限」。他們特別指出，對於新建分售公寓來說，價格上升的主要原因是土地成本和建築費等原料成本高漲。

原料成本高漲對住宅供給也造成重大影響，供應戶數大幅減少。另一方面，年輕族群與育兒家庭的購屋意願依舊強烈，「以自住需求為基礎的市場供需平衡非常緊繃」也是拉高房價的原因之一。

基於上述情況，針對短期轉售的認知，不動產協會指出「不否認有些物件確實存在一定數量的短期轉售案例，但希望先等待國土交通省所進行的短期轉售實態調查結果」，表明他們的立場是期待透過調查結果揭示現狀。

 

實施禁止轉售其實相當不易

然而，這項禁止轉售的要求較難以實現。關於短期轉售，有些購屋者是以投機為目的，但也有因自住需求而購屋的民眾，卻因公司調動、裁員或離婚等家庭因素，而不得不在購屋後未達五年就出售房屋。在這方面的界線劃分非常困難。如果在交屋後，實際市場價格從購入價格開始大幅上漲，那麼即使不是出於投機目的，也會有自住需求族群選擇出售，要掌握有無轉售與居住的實際情況極其困難。

千代田區雖然要求在銷售時附加轉售禁止特約，但實際上不動產業者能做的事非常有限，實效方面也存在著問題。比方說，已交屋的住戶違反了轉售禁止特約，即使業者能掌握此情況，也無法採取「解除契約、不交屋」的手段。更何況，附加「禁止轉售特約」本身觸及憲法的「財產權保障」。在自由經濟體制下，對私人財產處分權的限制，必須非常謹慎。

此外，即便假設違反禁止轉售特約，業者在契約中附加回購特約，不動產協會也指出，「回購協商不一定能順利進行，最壞的情況只能訴諸民事訴訟」，對業者而言將耗費大量成本與時間。不動產開發業者原本就只能針對所有權從業者手中到交屋期間採取對策，因此實效性不足。

關於應對短期轉售問題的措施，不動產協會根據各房地產公司的判斷，針對物件的特性實施銷售戶數限制等對策，並自今年度開始，協會也在進一步研究其他對策。根據前述國土交通省的調查結果，協會預計將會宣傳應對措施。

 

其他地方自治體也在討論是否引進「空屋稅」

這次千代田區向不動產協會提出的要求，也讓人感受到某種為了因應參議院選舉期間熱議的外國人問題，藉此紓解民怨。若真有意推動相關措施，不僅是針對不動產協會，同時也應該向由中型開發商組成的全國住宅產業協會（全住協）、以及住宅建設業者所屬的住宅生產團體聯合會（住團連）等業界組織提出同樣的要求。若只有不動產協會的加盟公司配合要求，而全住協的加盟公司仍置身事外，這項措施將失去意義。

順帶一提，兵庫縣神戶市正在研討針對塔樓大廈的閒置空屋課徵「空屋稅」，引起外界關注。市府預計在今年度內提出具體方向的方針。這類稅制被稱為「法定外稅」，地方政府只要取得日本總務大臣核可，即可透過條例設立，無須修改全國的稅制。