2026年分售公寓大廈市況 「東京獨漲」持續一年

 

分售公寓大廈的市場在2026年將如何發展？自安倍經濟學以來，房地產價格一路攀升，尤其波及東京23區，房價已飆漲至一般受薪家庭難以企及的水準。去年底的稅制修正大綱中擴充業界團體所期望的房貸減稅，但這能否成為市場的支撐點？日本銀行已展現未來將持續升息的立場，一旦利率上升，房貸利率也會隨之上揚。在高房價與高利率的雙重夾擊下，恐將進一步削弱消費者的購屋意願。以下將展望2026年的分售公寓大廈市場。

 

 

■ 都心庫存呈現增加趨勢、其餘地區則是趨減

分售公寓大廈的新供給戶數不會增加。實際上，供給量無從再增加。另一方面，由於供給量已達下限，市場普遍預測，推案量將維持現狀，呈現穩定供給的格局。

各大土地開發商將一邊篩選「絕對賣得掉」的地點，一邊進行獵地。在取得土地的過程中，與看準訪日遊客需求而興建的飯店互爭的情況也屢見不鮮。受限於土地價格與建築成本居高不下，新建分售公寓大廈價格大幅回檔的機率很低。

東京都心是否還有上漲空間？賣方以成本高漲作為不得不漲價的理由，而買方顯然已開始無力追價。特別是在中古屋市場，表面上價格看似氣勢如虹，但都心的庫存其實已開始累積。根據「東京KANTEI」指出：「由於價格飆漲過快，即便是資金充裕的族群也追不上漲幅。都心房價確實有可能出現調整。」過去由高所得族群帶動的都心，庫存已開始增加。甚至有傳聞指出，熱門建案「三田Garden Hills」的一部分戶別已出現降價情況。反觀東京23區內非都心的城南、城西、城北、城東等地區，庫存則持續減少。

再來看看郊區的方面，房價也呈現難以下跌的趨勢，庫存開始減少。這與市中心的走勢截然相反。由於都心房價急遽飆升，導致購屋族群向外擴散，轉而消化郊區相對便宜的物件。

在此局勢下，住宅與不動產各界對分售公寓大廈市場的看法，大多認為2026年將維持與2025年相同的水準。實際上，根據不動產業界專業報刊《住宅新報》實施的新年景氣問卷調查（1月13日號），關於首都圈公寓大廈的銷售狀況，回覆「將維持同等水準」的受訪者高達86.8%，將近九成。

若觀察東京都心周邊的城西、城南、城東、城北地區，這些區域的公寓大廈買氣與實質薪資連動性較高，更容易受利率動向左右。稅制修正大綱已決定將房貸減稅的適用門檻從面積50m²以上放寬至40m²以上，讓小坪數住宅也能適用，並將房貸減稅措施延長5年。

不過，也有人指出，每逢推出此類政策反而容易推升價格。支援與補助措施可能成為助漲價格的推手。換言之，對賣方而言，「既然有支援和補助，那就把這部分的金額加到售價上。若以『糖果與鞭子』的政策來說，如果不執行『鞭子』的強硬政策，房價恐怕很難降得下來」（業界相關人士）。

 

■ 東京新建案成為家庭年收2000萬～3000萬日圓的市場

關於價格修正，新建公寓大廈的定價權掌握在各大建商手中，因此難以期待大幅降價。建商可以採取拖延的持久戰，即便稍微賣剩，放個幾年也會有買家出現，又或者轉為自持後出租的退路。因此，除非是地段條件極差或行銷策略錯誤的物件，否則很難期待降價。

另一方面，中古屋的交易價格取決於市場機制，若市場反應冷淡，庫存積壓，便容易陷入價格戰。察覺市況不佳、想儘早獲利了結的屋主，往往會率先降價。話雖如此，也非指2026年會立即陷入上述狀況，目前尚未出現中古屋價格轉跌的徵兆。這將取決於2026年上半年的庫存累積狀況，但若依目前價格上漲的情勢來看，可能會在觸及極限後轉為高位盤整，或在部分領域出現小幅回調，這種情況有可能發生在下半年。

以新建公寓大廈來看，在都心6區（千代田、中央、港、新宿、澀谷、文京），家庭年收若未達2000萬～3000萬日圓，幾乎難以負擔。就算是過去所謂「高薪雙薪家庭」年收1500萬日圓，在都心也很難購屋。即便放眼整個東京23區，若年收沒有1500萬日圓也會相當吃力，購屋者大多年收僅勉強達到1500萬日圓。中古屋市場也並不划算，購屋者被迫以高價入手屋齡二、三十年的房子。以目前的市場來看，若問這是否仍屬一般自住需求為主的市場，實體經濟顯然已與現況出現嚴重落差。2026年恐怕仍是東京持續獨漲的一年。