大阪關西世博落幕之後 大阪灣岸摩天大樓開發備受期待

 

大阪關西世博（2025年日本世界博覽會協會）出乎意料盛況空前，並於2025年10月13日結束共184天的展期正式閉幕，最終入場人次突破2500萬人，不僅在國內引發熱烈迴響，也因此大幅提升海外對日本的關注度。根據帝國數據庫(TDB)的調查，約有七成企業認為這次博覽會對日本經濟帶來「一定程度的正面效果」，兩成以上的企業表示成果「超乎預期」，發揮「促進經濟成長」的功用。企業對於其對日本社會及經濟的貢獻評分，平均為72.2分，如果僅限於舉辦地點的近畿圈評價則高達81.3%。對不動產市場而言，博覽會同樣也被認為具有正面效應。

 

 

■大阪地區公寓每坪單價居高不下

有些企業表示：「大阪地區的氛圍很好，會場外的活動也十分熱鬧。」在這樣的背景下，當前的分售公寓市場銷售價格仍持續高漲。根據不動產調查公司的東京KANTEI的資料，大阪今年7～9月第三季度的新建公寓每坪單價為306.9萬日圓，第二季度達356萬日圓的高檔價位。相較於新冠疫情前的2019年10～12月期為248.7萬日圓，漲幅超過20%以上。這樣的漲勢不僅限於新建公寓，就連中古公寓在7～9月期每坪單價也達147.3萬日圓，已連續六期上漲。

 從新建公寓的供給戶數來看，第三季為3,839戶（較上季增27.6%），睽違三季再度轉為成長。雖然自2023年第一季起供給量持續低於4,000戶，但本季自那之後首次回升到高供給量。儘管能否稱之為「世博效應」尚有待商榷，但供給基礎上升已是不爭的事實。

 除了大阪市以外，神戶市與京都市房價也持續走高。雖遠不及東京都心的1億7,550萬日圓，但大阪市中心（福島區、西區、天王寺區、浪速區、北區、中央區）中古公寓的平均價格已達8,456萬日圓，連續21個月上漲。

 

■分售價格高漲波及租金調升

這樣的價格上漲也反映在住宅租金水準上，以出租分售公寓（專有面積70平方公尺）的租金為例，最新的9月數據顯示，大阪市每平方公尺租金為3,118日圓（比上個月上漲0.1%），幾乎持平，但仍維持在高檔。

按屋齡類別來看，屋齡淺的物件有明顯上漲趨勢，「屋齡5年以內」及「屋齡6～10 年」的房屋租金皆上漲超過2%。由於分售價格高漲使購屋門檻提高，帶動租屋需求熱絡，租金調升的情況也接連出現。以不動產投資人士的角度來看，對未來五年租賃住宅市場的前景，普遍認為具有投資吸引力。從中長期的觀點來看，租賃住宅仍是不動產投資人士高度關注的資產類別。

 不動產投資人士的投資類型也越來越多樣化。根據仲量聯行(JLL)的調查，不動產管理領域中以「長期穩定收益」為目標的核心型投資策略有減少趨勢，反而是透過翻修等創造附加價值、積極追求收益的「Value-add型」正在增加。這被認為與近年租金頻繁調升的情況有關。

 

■世博會場周邊地區住宅需求強勁

在此背景下，今後大阪關西世博會場周邊地帶的公寓價格將會如何變動？隨著大阪關西世博的舉辦，大阪地鐵中央線「夢洲」站開通，周邊的交通便利性因此顯著提升，未來會場跡地的鄰近地區將開發含賭場設施的綜合型度假村(IR)。

根據不動產及住宅資訊服務公司LIFULL（東京都千代田區）的說法，將來有望出現類似1970年大阪世博的開發。該公司旗下的LIFULL綜合研究所指出：「大阪關西世博是在填海造地的人工島上舉辦，因此閉幕後並未規劃為住宅開發，而是預計活用為長期停留型的度假城市。」

然而，鄰近世博會場的此花區、港區、大正區、住之江區等大阪灣岸周邊地區的住宅需求依然強勁。該公司比較世博確定舉辦時的2018年11月與2025年8月的中古公寓價格，港區價格上漲155%，漲幅超過五成，住之江區上漲129.8%、此花區上漲119.0%、大正區上漲115.2%。

如前所述，不僅是東京，大阪市中心的公寓價格也持續高漲。需求可能會從都心向周邊擴散，LIFULL綜合研究所表示：「公寓開發浪潮從市中心延伸至大阪灣岸地區，因該區容積率與建蔽率皆高，預計將以塔式大樓為主進行開發。大阪灣岸地區是否會像東京灣岸一樣開發，外界正密切關注其未來發展。

大阪如今被寄予「城市全新發展」與「度假城市」的厚望。世博落幕後，那些對大阪的疑慮很有可能只是杞憂。