今夏重擬土地取得規則的基本架構 政府基於國家安全考量將強化管制

提升不動產交易透明度以掌握國籍

今年1月23日，日本政府決定了針對接納外國人與實現「有序共生社會」的綜合因應對策。政府認為，以東京市中心為首的分售公寓價格飆漲的主因在於國內外富裕階層的投機買賣。特別是關於外國人的不動產交易，自去年7月參議院選舉以來即備受關注，國土交通省也於同年11月針對分售公寓的短期轉賣及外國人持有率進行了調查。由於此類輿論發酵，政府也定下強化政策。除了推動利用「個人編號 (My Number)」將居留管理數位化之外，也確立了整合「在留卡（居留卡）」與「個人編號卡 (My Number Card)」（截至去年底外國居民持有率約6成）的「特定在留卡」等制度，預計於2026年6月正式上路。至於不動產交易方面，政府亦預計在今年夏天通盤檢討管制對象、管制內容以及適用地區範圍後，擬定法規的基本架構。

 

 

首先，政策核心在於提升不動產交易的透明度，將透過登記資料等方式來掌握國籍，並將焦點鎖定於不動產交易的實質支配者。為了解決國民對於包含外國人在內的土地與不動產取得所產生的擔憂與不公平，並確保不動產受到適當利用與管理，政府將檢視制度並整頓相關規範。此外，由於不動產交易涉及龐大金額，也提出強化防制洗錢的對策。

政府將建置整合土地所有權等資訊的資料庫「不動產基礎登記庫」，並研議建構行政機關及國民皆能適當存取利用的機制，以確保土地所有權資訊的公開透明。未來將積極推動基礎建設，以利2027年度以後的實施。

未來政府將針對東京、大阪等日本國內主要大都市區的新建公寓大廈短期轉售、來自國外的取得進行實況調查，並透過登記資料確認國籍資訊，藉此掌握外國人取得不動產的實際情形。

屆時將根據實際情形，參考歐美各國等作法研擬相應的因應對策。

再來看看這些國家的案例，紐西蘭原則上禁止非居住於該國的外國人購買（住宅用地），並透過居住要件測試等方式加以限制；澳洲自2025年4月1日起，亦暫時禁止外國人購買既有住宅（設有例外條款）。丹麥則規定非屬歐盟 (EU)、歐洲經濟區 (EEA) 或瑞士籍者，若 ①在丹麥無住所或 ②居住未滿5年等，原則上需取得當局許可才能購屋；瑞士針對居住於國外者的不動產取得採取「許可制」限制；芬蘭亦採用非屬歐盟 (EU)、歐洲經濟區 (EEA) 區域外的買方（含個人及境外法人）需申請許可的架構。

反觀亞洲地區，新加坡於2023年4月27日修訂對外國人購屋大幅調高額外印花稅後，外國人稅率已達60%。此舉並非禁止購買，而是定位為抑制房價與投機行為的「市場冷卻措施」；在泰國，外國人難以直接持有土地，但公寓大廈 (Condominium) 方面設有整棟建物外國人持有比率不得超過49%的機制；菲律賓於《公寓法》明文禁止將土地所有權移轉予外國人，實務上大多解釋為「外國人的區分所有權僅限於一定比例」。

 

登記簿資訊走向明文記載國籍的趨勢

依據三菱UFJ信託銀行去年春季的調查結果，東京市中心的新建公寓大廈約有2～4成由外國人持有。然而，國土交通省於去年11月公布的調查則顯示，外國居住者短期轉售東京都新建公寓大廈的比例，在2024年1月至6月期間，於一年內完成轉售的住宅共1,290戶，其中住所位於海外的轉售案例僅有17戶，占比1.3%。此外，於2024年上半年完成公寓購買（保存登記）、且住所位於國外者，僅占7%。再以分區來看，東京23區中，外國居住者的短期轉售比例為3.5%，都心6區（千代田、中央、港、新宿、澀谷、文京）則是7.5%。因此，當國交省公布此調查時，各家媒體多傾向認為「影響程度比預期低」。

三菱UFJ信託銀行與國土交通省的數據為何會有落差？主因在於國土交通省的調查僅篩選登記簿上「地址位於海外」的所有權人，導致「居住於日本國內的外國人」未納入統計。即便是日本人，若居住於海外亦會被計入外國人數據。然而，由於現行登記簿資訊並未清楚記載國籍，要篩選國內的外籍人士除依姓名推測外別無他法。為此，政府已確立將在登記簿資訊中追加國籍欄位。儘管國土交通省的調查顯示外國人比率較低，但現任政府並未就此考慮放寬對策或終止調查。

相反的，現況正因僅憑國土交通省迄今的調查結果，作為提交限制外國人不動產交易之法案的依據，說服力過於薄弱，因此更加促使政府加快推動相關規範。外國人若是自住需求則無虞，但要釐清究竟是外國人或日本人進行轉售牟利，必須仰賴更精細的資訊。為了鞏固證據以杜絕各方的反對意見，正是促成這次「強制登記國籍」政策推行的主因。

另一方面，若從住宅及不動產業界的角度檢視，雖然業界亦表明「投機短期轉售並不可取」，但也認為外國人持有比率偏高的情形僅限局部物件，以整體而言不算多數。業界擔憂，外界只放大解讀一部分高價物件的案例，將導致資訊過度渲染而引發危機感。多位業界相關人士指出：「關於外國人的對策，稍有不慎就會被視爲排外，因此在修訂稅制或法案前，務必慎重並鞏固客觀證據。」

 

為填補減稅缺口，政府轉向富裕層開刀

東京都千代田區去年向業界團體「不動產協會」提出要求，希望能針對區內新建公寓大廈實施5年禁止轉售的措施。對此，協會方面深感自身已成為社會輿論攻擊的箭靶。業界最忌憚一旦被貼上「貪圖暴利，甚至將國內房產大量出售給外國人」的負面標籤，形象將會大損，於是選擇主動發表對策以自清。然而，一般認為5年禁售令的實質效果有限，原因在於現行稅制針對5年內的短期轉售已課徵高稅率，投資客不太可能選在5年內出售。市場觀點認為，即使真有短期轉售，多半僅限調職或家庭因素等不得已的個人理由，而非投資行為。

若行政機關確實有意抑制公寓大廈價格，唯有提高稅率一途。儘管現行制度針對5年內短期買賣課徵的稅率，已高於持有5年以上的不動產交易，但要達成目標，除進一步調高該稅率外，也僅能採取新設立的「2年內」或「3年內」的超短期級距並設定更高稅率等措施。

當前朝野各黨皆競相提出減稅主張，而考量稅收財源時，富裕階層與資產持有者勢必成為徵稅目標。在此脈絡下，針對短期轉售課稅並非毫無可能性，此舉首當其衝者將是「轉售牟利者（炒房投機客）」。由於該政策與實際需求族群無關，而且一般消費者大多傾向對短期獲利者強化課稅，因此對政治人物而言，向投資者加稅是相對易於推行的政策。不過，諸如「全面禁止外國人取得不動產」的政策，因負面效應過大，應該不太可能實行。

從國家安全保障的觀點來看，關於土地取得等相關的新規則，檢討項目相當廣泛。未來不排除將針對美軍與自衛隊的軍事設施、核能發電廠周邊以及為保護地下水資源而對森林、湖泊等的土地取得施加限制，管制手段上可能會採行許可制、附審查的事前申報制度、現場稽查等多種選項。至於沒有地主的離島等區域，政府亦將基於國土保全的觀點，檢討包含國有財產化在內的對策，並針對管制對象的土地範圍等細節，未來計畫參考其他各國案例將制度設計得更加完善。