價格一路走高的市場樣貌　分售公寓突顯市場過熱感

新成屋與中古屋皆處於自住需求與投資需求交錯的局面

在全球局勢導致通貨膨脹加劇的情況下，具備抗通膨特性的房地產愈發受到關注。儘管公寓價格飆漲，使得一般受薪家庭越來越難以負擔，但對於已持有資產的一方而言，卻享有資產價值上升的好處。出租時，隨著租金上漲，也進一步推升了資產價值。以東京都心為首的東京圈，銷售價格超過一億日圓的「破億公寓」已屢見不鮮。由於日本在地緣政治與政治層面上相對穩定，因此海外投資資金持續流入。以下我們整理了公寓資產價值較高的區域。

 

 

日本全國的新建破億公寓 累計達7萬6,954 戶 東京占七成

首先來看，所謂「破億公寓」的供給規模究竟有多大。東京KANTEI 於4月1日公布全日本新建分售公寓中，分售價格達1億日圓以上之「破億公寓」住宅的供給趨勢。依據資料，截至2025年底，累計供給戶數已達7萬6,954戶，且在43個都道府縣均有分售紀錄。

按各區域來看，首都圈以6萬1,594 戶占了整體大宗；近畿圈則為1萬81 戶，首度突破1萬戶大關；中部圈為2,337戶；地方圈為2,942戶。按都道府縣來看，東京都以5 萬4,183戶居冠，占全國比重高達70.4%。其次為神奈川縣5,919戶、大阪府5,399戶。地方圈當中則以福岡縣1,110戶最多，北海道為483戶。

依據該項調查，若將破億公寓供給量處於高峰的泡沫經濟時期的五年（1988年至1992年），與近五年（2021年至2025年）相比，日本全國近5年的供給戶數多出逾1萬2,000戶。特別是在東京都，在房價飆升的帶動下，近5年的供給量已膨脹至泡沫經濟時期的3.3倍以上，成為推升日本全國增長的主要動能。

即使不計東京都，也有25個道府縣的供給量超越泡沫經濟時期；其中青森、秋田、富山、福井、島根、香川及宮崎7 縣，經確認的破億公寓戶數，全都是在這5 年間所供給的。

2025年單一年度日本全國的供應戶數為8266 戶，創下歷史新高。其中，東京都達5,947戶，占日本全國的71.9%；就東京單一地區的供應量而言，也超越了2024 年日本歷史最高的5,741戶。在東京都內，包含「THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY」與「Livio Tower 品川」在內，提供超過100戶破億公寓住宅的大型建案多達13件。

在東京都以外地區，像是神奈川縣的「The Park house 武藏小杉Towers South」、埼玉縣的「URAWA THE TOWER」、大阪府的「Branz Tower 大阪梅田」等建案，也都確認有超過100戶的供給量。千葉縣與兵庫縣也可見供給達50 戶以上的案例。東京KANTEI 認為，未來在地方圈，可能將以部分塔式住宅及高價建案為中心，進一步推動高端住宅邁向「破億公寓」的趨勢。

 

首都圈與近畿圈不斷擴大的「新建公寓偏貴感」

在這種情況下，若從「公寓PER」這項指標來觀察資產價值，可以發現在新建公寓市場中，價格與租金之間的平衡正進一步瓦解。根據最新的2024 年新建公寓PER 統計，首都圈平均值升至28.93，近畿圈平均值則升至24.17。兩者均超過了前一年度，尤其以首都圈的上升幅度尤為顯著。

所謂的「公寓PER」，是指銷售價格相當於該車站生活圈租金收入幾年份額的指標。數值越高，代表相對於租金而言房價越「昂貴」。以首都圈平均值28.93 為例，意味著若以租金回收購屋成本，需花費28 年以上。根據前述「東京KANTEI」的調查，最新數據鮮明地反映出房價漲幅遠超租金增長的現狀。在首都圈，平均房價（以70 m2 換算）較去年大幅成長17.7%，達到1 億288 萬日圓；相較之下，平均租金的漲幅僅成長3.2%，停留在28 萬4,192 日圓。

因此，回收購入成本所需的時間大幅拉長，PER26 以上、顯示「價格明顯偏高」的車站占比已急速擴大至66.0%。從路線圖來看，低PER 的車站幾乎已經消失，整個首都圈內具有「相對便宜」的區域正迅速萎縮；而高PER 車站則以都心為中心，持續向外大範圍擴張。

另一方面，近畿圈的漲勢雖不及首都圈，但偏貴感也正穩步增強。平均房價較去年成長4.7%，達到6,060 萬日圓；平均租金則成長2.8%，為20 萬9,144 日圓。其PER 值來到24.17，是近10 年來首度突破24 大關。特別是在大阪市與京都市中心，房價上漲尤為顯著，且PER 落在24 以上、未滿26 的車站占比最高。其中，京都市中心的偏貴感，相對顯得格外強烈。

若從個別車站來看，首都圈中PER 最低的是JR 京葉線的「稻毛海岸」，僅為14.58。該區位於步行10 分鐘以上的臨海區域，以70 ㎡換算的房價為3,021 萬日圓，在首都圈中具備強烈的價格優勢。其地理特性不僅能吸引都心通勤族，也能納入近鄰區域通勤人口的廣泛客群，因此被認為房價相對划算。相對地，PER 最高的是都營三田線的「白金高輪」，高達53.07。這意味著投資回收期實際上需要耗費半個世紀以上。作為統計對象的港區南麻布的大規模塔式住宅，房價已突破3 億日圓。雖然該區租金水準本身已相當高，但房價的飆漲更為顯著，使得表面投報率跌破2%。

在近畿圈方面，PER 最低的是JR 神戶線的「姬路」，為16.21。即便從步行時間或樓層高低等不同變數來看，其PER 區間仍維持在14.36 至18.22 之間，由此可看出整體供給物件相較租金水準，仍顯得相對划算。而近畿圈PER 最高的則是京都市營地下鐵烏丸線的「今出川」，達35.31。其中，步行5 分鐘以內與11 至15 分鐘的物件，其PER 差距擴大到10 點以上，顯示在價格偏高的情況下，租金水準並未充分跟上。雖然鄰近京都御苑的優質居住環境對租金有一定支撐，但仍可感受到銷售價格的強勢。

 

屋齡10年中古公寓 都心區域的回收期比新成屋更長

不只是新成屋，就連中古屋也是如此，若觀察屋齡10 年的公寓PER，可以發現首都圈中數值最低的車站為「北小金」18.64，而最高的「半藏門」高達67.92，其投資回收期甚至比新成屋還要漫長。在近畿圈，最低的車站為「和歌山」15.51，最高則是「四條」42.60。

值得關注的是，不論新成屋或中古屋，都心與核心區域房價飆漲的現象極其顯著。在首都圈的「麻布十番」、「神谷町」、「澀谷」，以及近畿圈的「四條」、「烏丸御池」、「梅田」等地，均觀察到中古屋PER 超越新成屋的案例。屋齡已達10 年的物件，其價格水準竟能與新成屋平起平坐、甚至更勝一籌，這種狀況強烈突顯市場的過熱感。