老屋變身「生財資產」的轉捩點 建築成本高漲下備受矚目的翻新投資現實解方

收益能力取決於能否聰明地重新利用空間

只要蓋新屋就能提升收益，這樣單純的時代正走向終結。建築成本高漲、人力短缺、工期拉長、土地取得困難——圍繞都市不動產開發的環境越來越嚴峻。尤其是都心區域，地段良好的新開發用地相當有限，即使成功取得土地，租金或銷售價格足以吸收建設成本的案件也不多。因此，將老舊公寓、店面、辦公大樓進行翻新以提升收益能力的「再生型」不動產事業，讓存在感日益提升。這並非單純的建築老舊化因應措施，如何重新詮釋既有建築，該針對何種目標客群重新設計其價值，才是投資的精髓所在。

近期最具代表性的案例，莫過於東京瓦斯不動產已完工的「Fuu Oimachi by LATIERRA」。該物件是將1991年7月完工的建築進行整棟全面翻新，也是東京瓦斯不動產首件開發案。其活用距離大井町站步行7～8分鐘的便利地段，將1樓全區規劃為共用設施，設有約80㎡的交誼廳、健身房、劇院室、私人工作室等空間，提出的不只是一般出租住宅，而是一種擁有「另一個自己的房間」的生活方式。全棟共49戶，專有面積為16.66～37.36㎡，並自2026年3月起開始入住。

 

圖片來源：東京瓦斯

 

這個案例顯示了一個現實狀況：在恢復老舊物件競爭力時，光是更新專有部分的室內裝潢已經不夠。都市生活者忍受狹小居住空間的同時，也會渴望整棟建築能提供可使用的彈性空間與機能。個人辦公隔間、自助洗衣、無人商店、智慧門鎖、人臉辨識、香氛吧台——透過結合這類共用空間與服務，提高租金水準與入住率，才是核心思維。

提升收益能力的關鍵不再是「面積」，而是「使用方式」

翻新投資的本質，並不是單純把老舊建築整修得更漂亮，而是將未被使用的閒置空間、未受到評價的地段，以及未被充分利用的共用區域，轉化為能創造收益的裝置。

JR西日本不動產開發與 RENOVERU共同操刀的「JRWD錦糸町Tower」價值提升計畫，正是其中的典型案例。該案為1994年完工、屋齡31年的辦公大樓，將約80坪的閒置區域改修為共用交誼廳，同時也整備外部空間中的開放空地，在提升工作者福祉與回饋社區之間取得平衡，企圖轉型為承租企業青睞的「首選辦公大樓」。

值得關注的是，這次改修對象並非出租空間本身，而是閒置區域與開放空地。若按照過往做法，為了填補空屋，通常會採取降低租金或整理室內裝潢的方式尋找租戶。然而，在這個專案中，業者先對租戶進行訪談，掌握「休息空間」、「可以一個人專注工作的地方」、「能讓多人聚集的場所」等需求後，才規劃出共用交誼廳「itoma lounge」。

從辦公大樓的收益性來看，這可說是一項重要轉變。隨著重返辦公室的趨勢逐漸推進，承租企業已不再滿足於單純租用辦公面積。能讓員工喜歡來公司的環境，以及支援會議、專注作業、休息與交流的共用機能，正成為企業選擇大樓時的判斷依據。老舊大樓若要在設備規格上正面迎戰新建大樓，並不容易。因此，如何重新配置既有資產特有的空間，才是老舊建物能否脫胎換骨的關鍵。

店面翻新從「點」開始改變街區的價值

另一方面，在店面翻新方面，除了單一建築本身的收益性之外，提升區域價值也具有重要意義。安田不動產正在日本橋濱町推動的「日本橋濱町3－14計畫(暫稱)」，是將屋齡69年的木造民宅進行翻新，並引進塔派專賣店「AM STRAM GRAM」的計畫。該店預計作為零售店面於2026年8月開幕，占地面積為50.57㎡，總樓地板面積為69.02㎡，若只看規模，只是一個小型專案。

然而，正因為「小」才有其意義。安田不動產在日本橋濱町提出「讓人能持續居住、持續工作的街區營造」理念，並非採取大規模的整體開發，而是透過中小規模的點狀開發，持續引進街邊型的獨立店面。自2015年以來，該公司以打造能看見「手作」與「綠化」的街區為概念，逐步導入餐飲、飯店、交流據點、店鋪等機能，形塑出這個街區的個性。本次計畫也是這條發展脈絡的未來佈局。

這裡的收益性，並不能只用單一店面的租金來衡量。隨著具有吸引力的街邊店增加，到訪人潮也會隨之提升，進而帶動周邊物件的評價，並提高整個區域的品牌力。最終將有助於提升包含住宅、辦公室與店面在內的整體持有不動產價值。翻新不只是建築的再生，同時也是對街區進行重新配置。

建築成本高漲是助力，還是阻力？

那麼，建築成本高漲對翻新事業而言，究竟是否為助力呢？答案是一半是，一半不是。當新建成本上升，活用既有建築的翻新工程，其相對優勢便會提高。位於都市精華地段的老舊物件，擁有新建案難以複製的地段價值，也有可能比拆除重建更快投入市場。同時，這也符合降低環境負荷、活用既有建築存量等社會需求。

然而，翻新同樣無法擺脫建築成本高漲的影響。這是因為室內裝修材料、設備機器、空調、電力、給排水、防水、外牆、耐震、法規因應等費用都在上漲。對老舊物件而言，開工後才發現預期之外的劣化或瑕疵，也並不少見。一旦再加上石綿處理、管線更新、漏水修繕，以及消防與避難計畫的重新檢討，原本的投資計畫很容易就會失準。

尤其需要注意的是，不能將「外觀設計翻新」和「收益改善」混為一談。即使打造出設計優異的室內空間或具話題性的共用設施，若無法帶動租金上漲、改善出租率、降低退租率或減少營運成本，也很難回收投資。

在翻新事業中，改修後的租金能設定到什麼程度、空置期間能縮短多少、設置共用空間是否能彌補專有面積減少的影響、管理成本是否會增加、未來的大規模修繕費又該如何納入估算——這些項目都需要透過數字加以驗證。

決定成敗的關鍵：「再生是為了誰？」

上述三個案例的共同特徵在於，它們並非單純地修繕建物，而是具備明確的使用者輪廓。

大井町的出租住宅，是以整棟建築支撐都市生活者的日常。錦糸町的辦公大樓，則是透過共用區域補足工作者在專注、休息與交流上的需求。日本橋濱町的店面，則引進符合地方脈絡的街邊店面，逐步提升街區魅力。

換言之，創造收益性的關鍵，並不是「翻新舊物件」這件事本身，而是在於如何設計，要為誰提供什麼樣的體驗，並如何轉化為對等的報酬。

今後的翻新事業，將不再只是單純的建築工程，而會成為包含市場分析、營運規劃、品牌塑造與區域策略在內的綜合型不動產商業模式。除了需要判讀建築狀態的能力，還需要掌握使用者變化的能力。

未來展望――經過篩選的翻新市場

未來翻新市場很可能持續擴大。在新建成本居高不下的情況下，活用既有建築存量以改善收益的需求將愈來愈強。無論是企業的CRE策略、個人投資者的收益型物件經營、開發商的持有資產活用，或地方政府因應空屋、閒置店面的對策等等，需求層面相當廣泛。

另一方面，並不是所有老舊物件都能成功再生。只要在地段、建築狀態、法規限制、結構、管理狀況、周邊需求、取得價格之中，有任何一項存在重大問題，透過翻新改善收益的效果就會相當有限。在建築成本高漲的情況下，失敗案件所造成的損失，反而會更加慘重。

今後能夠成長的，不會是那些低價買進、只做表面改裝的業者，而是能夠將建築診斷、改修範圍判斷、租戶需求掌握、營運設計以及區域價值提升整合規劃的業者。

翻新已不再只是「老屋拉皮」的手法，而是一種將既有不動產依照當代生活方式、工作方式與街區使用方式重新定義的成長策略。

在建築成本高漲的時代，左右不動產收益力的關鍵，已不在於能把建築蓋得多大，而在於能否聰明地重新活用既有建築。