政府與自民黨的夏季外國人政策 的限制真的會來嗎？

從歐美與亞洲先例看「日本式限制」的折衷點

在東京都心新建公寓價格高漲的背景下，外國人購置不動產相關的限制論再次浮上檯面。雖然政府與自民黨正準備掌握公寓購買的實際狀況並強化重要土地的限制，但海外早已採取禁止購買、加重課稅、揭露實質受益人等各式對策。日本是否也會讓外國人變得難以購買公寓？又會對新建分售公寓的銷售現場帶來什麼影響？本文將以歐美與亞洲的先例為線索，解讀未來市場的方向。

東京都心的新建公寓價格，已逐漸來到一般受薪家庭難以企及的水準。具備「鄰近車站、再開發、大規模、品牌力」這些條件的物件，與其說是「住宅」，不如說其作為「金融資產」的性質正日益增強。

在此背景下，外國人購置不動產相關的限制論調突然浮現。關於今年夏季將彙整的外國人政策，從政府與自民黨可以看出針對外國人購買公寓的限制不會立即採取強硬手段，而是優先掌握實際狀況的方針。預計將根據國土交通省所進行的「包含國籍資訊的公寓購置實際情況調查」結果，再來重新評估限制與否。也就是說，目前尚非直接限制外國人購買公寓的階段，而是將「數據收集」與「制度完善」放在首位。另一方面，自民黨內部對於外國人取得土地的疑慮仍深，也出現要求「建立掌握土地實質所有人的制度」的聲音。法人與實質受益人的掌握、登記資訊透明化，以及所有者資訊申報強化等，都是討論的焦點。

 

結合英國制度與澳洲制度的「日本制度」

然而，在此不可誤判的是，目前的討論並非立刻走向「禁止外國人購買公寓」。現階段的重點，與其說是限制本身，不如說是為了釐清是誰、在哪裡、出於什麼目的、購買了多少不動產。

放眼海外，各國對於外國人購屋的應對方式，大致可分為以下三類：

第一，是加拿大與紐西蘭的「購買限制」。在房價飆漲已演變成社會問題的國家，各國紛紛採用一定程度的禁止或限制非居民及外國法人購屋的措施。例如加拿大延長了禁止非加拿大籍人士購屋的法令、紐西蘭也對海外居民購買既有住宅設下嚴格限制。

第二，是新加坡與英國的「加強課稅」。在新加坡，外國人購屋時除了標準印花稅外，還必須繳納極高稅率的「額外買方印花稅」。英國則對非居民額外加徵印花稅，並建立海外法人購置不動產時的實質受益人註冊制度。這種做法並非禁止購買，而是提高其取得成本與交易透明度。

第三，是澳洲的「引導購買新屋」。此模式並非全面排斥外國投資，而是對取得既有住宅實施嚴格管制，但對新建住宅或開發項目相對敞開大門。此外，針對外國人持有卻閒置的物件，還會課徵空屋相關負擔。其思維是既能接納增加房屋供給的資金，又能遏制對既有住宅市場造成壓力的資金流入。

那麼，日本將走向何方呢？

以結論來說，日本近期引進加拿大的一律禁止購買的可能性並不高。順帶一提，加拿大已將非加拿大人購買住宅禁令延長至2027年1月1日。日本的住宅與不動產市場，地域差異極大。都心地區價格高漲問題嚴重，但地方則面臨空屋、人口減少、需求不足等重大課題。若實施全國一律的外國人購屋限制，可能連地方不動產流通、觀光地復甦、外資開發投資都一併降溫。因此，結合英國制度提高透明度與澳洲制度按用途與地域分類管理的「日本式限制」，反而更具現實可行性。

具體而言，在重要土地、防衛設施周邊及邊境離島等涉及安全保障疑慮的區域，不論是否為外國人，都將強化對取得者資訊及使用實態的掌握。至於都心高價公寓，則持續調查海外居住者或外國法人取得比例、短期轉售、空置使用等實態。此外，對於以法人名義或透過海外法人取得的情況，未來可能會要求確認實質受益人。

 

以限制論為契機    市場將更明確地區分「要賣給誰」

這對銷售現場的影響已可預見。針對外國買方，未來在核對護照、在留卡、居住地、資金來源、購買目的、國內聯絡人及匯款管道時，可能都會比以往更加嚴格。若是出於投資、第二住宅或預計用於短期租賃的購買行為，也會被要求與大樓管理規約及民宿法規是否相符。

不過，這不太可能導致整個新建分售公寓市場的價格大幅崩盤。推升日本首都圈新建公寓價格的最大主因並不單是外國人的需求，而是建築成本上升、土地取得困難、都心都更的稀缺性、國內富裕階層的資產需求、雙薪高收入家庭趨向集中於都心，這些種種因素交織而成。外國買方雖在部分高價、都心物件中具備存在感，但單憑他們並無法左右整個市場的價格形成。

在未來的新建分售市場中，將以限制論為契機，更明確地區分「要賣給誰」。都心的大規模或高價物件，應該仍會持續以國內外富裕階層為目標進行銷售。相反地，在郊區或總價偏高的自住需求物件，則容易因利率上升及購買力到達極限，導致銷售週期拉長。市場將不再只是「外國人買或不買」的問題，而是分化為「即使價格高仍有買方承接的物件」與「碰上自住需求負擔極限的物件」。

 

對外國人的身分查核與使用目的確認將更趨嚴格

在政策層面上，最重要的是切勿將「限制外國人」視為解決房價問題的萬靈丹。從海外的案例來看，單憑限制外國人購買並無法解決房價問題。加拿大與紐西蘭當初實施限制的背景，包含了長年房屋供給不足、移民增加、低利率以及人口向都市集中。新加坡的高額課稅，也是在公共住宅制度與土地供給管理相輔相成下才發揮作用。

日本需要的是在掌握外國人購買實際情況並提高透明度之餘，對住宅供應、營建成本、稅制、空屋活用以及都市政策進行綜合性的檢討。若僅將矛頭指向外國人購買，將會誤判都心公寓價格飆漲的本質。

儘管如此，銷售實務上勢必會迎來變化。今後針對外國買方的身分確認、資金審查及使用目的確認將會強化。銷售公司與仲介公司未來面臨的考驗，將不再只是如何拿下合約，而是如何在確保法規遵循的前提下促成交易的能力。

外國人真的會變得完全無法買房嗎？答案是：就目前而言「並不會全面禁止購買」。然而，「是誰、基於什麼目的、購買哪裡的房子」，將比以往受到更嚴格的管制。

這場關於外國人限制的討論，與其說是讓公寓市場降溫的炸彈，不如說是對過熱的都心不動產市場要求提高透明度的一記警鐘。未來的新建分售公寓市場，預計仍將持續處於高價格、低供給、篩選銷售的局面。在這之中，外國人政策並非直接打壓市場價格，而是成為改變交易品質與說明責任的催化劑。