促進地方投資的《修訂都市再生法》 政策帶來順風與逆風因地區而異

集結商務與觀光機能，區域內部篩選加劇

為吸引辦公室及集客設施進駐地方都市中心、促進民間投資，日本於今年5月成立了《修訂都市再生特別措施法》。在人口減少的區域，該法不僅支持居住機能，更進一步推動工作、交流、觀光等都市機能集聚。同時，亦讓歷史建築物的活用、景觀再生以及官民合作區域管理等制度更加完善。另一方面，該法將高災害風險區域排除於居住引導區域之外，也展現出強化投資區域篩選的面向。修訂法案於5月20日在參議院本會議表決通過並成立，並於同月27日公布。除部分內容外，將於公布後6個月內由政令訂定日期起施行。

 

 

該修訂法案的一大核心，是在市町村制定的立地適正化計畫中，納入引導「特定業務設施等」進駐的制度。對於規劃引進集客設施等的地區，將可採取放寬容積率限制等措施，使地方城市的車站前及市中心，更容易整合開發辦公空間、創業支援設施、商業及交流設施等。

過往的立地適正化計畫，主要著重於集結住宅、醫療、福利、商業等生活服務機能。本次修訂則加入了能創造就業與交流的商務機能，目的在於提升地方的「賺錢能力」。國土交通省指出，年輕人流出地方與地方都市維持生活服務日常營運的困難度增加，是本次修訂的背景。

在引導特定業務設施等進駐的地區，未來也可實施市街地再開發事業。同時明確規定，再開發或土地區劃整理事業的執行者，可以申請選任所有權人不明土地的管理人，以因應未辦理繼承登記的土地，或權利人下落不明而阻礙開發的情況，讓地方城市的再開發更容易推動。

至於民間都市再生事業計畫，向國土交通大臣申請認定的期限將延長至2032年3月底。獲認定的事業，在特定情況下可取得金融及稅制等支援，有助於支撐包括地方地區在內的民間開發事業化。

「既有不動產再生」成為地方投資主戰場

此次修法也相當重視既有建築物的再生。市町村可在都市再生整備計畫中劃設「固有魅力維持提升區域」，促進地方核心建築的整修及活化。古民宅、歷史建築、舊公共設施、閒置大樓等轉型為住宿、餐飲、交流據點的事業，皆可成為適用對象。這一點對於閒置大樓、古民宅、歷史建築、舊公共設施以及低使用率的市中心物件而言至關重要。其並非透過新建開發來增加樓地板面積，而是將既有建物轉型為住宿、餐飲、共享辦公室、交流據點、觀光資訊中心、在地商社據點等，可望普及透過營運來創造收益的模式。

歷史都市營造計畫所涵蓋的文化資產，範圍擴大至市町村所指定之文化資產等。並創設「景觀再生事業」，由景觀行政團體與景觀整備推動法人與建物所有權人簽訂協定，由其代替所有權人進行建築物整修與活化。都道府縣則被賦予擬定廣域景觀基本方針，以及協調市町村間景觀計畫的權限。

不動產投資的主戰場，可能不再僅限於新建開發，也會擴大至透過整修既有建物來創造收益的營運型事業。然而，即便獲得制度上的支援，也不代表必然會產生使用者或租客的需求。除了地方政府計畫中的定位外，還必須仔細評估使用率、租金承受力以及營運主體本身的能力。

區域管理將左右租金與出售價格

官民合作的區域管理亦獲得強化，其設有公共公益設施整備與管理相關的協定制度，以及區域管理活動相關的計畫制度。此機制旨在促進道路、公園、廣場等空間的活用，並對民間的公共貢獻給予一定的誘因。這種官民合作的區域管理，亦是投資者應關注的修訂點。

不動產的價值，絕非單靠建物本身決定。若能不局限於建物本身的整修，而是持續改善周邊的步行空間、景觀、活動、治安、清潔等，將有助於招商及維持租金水準。對於以長期持有為前提的業者而言，將更容易把整體區域的價值提升納入投資評估中。

在安全層面上，立地適正化計畫中的居住引導區域將完全排除災害危險區域。防災指針中，不僅涵蓋住宅居住者，亦將納入辦公室與集客設施等使用者的安全保障。此外，亦新設了儲備倉庫等載明於防災指針中的設施維持管理相關協定制度。

災害風險地區將迎來明確逆風

另一方面，本次修訂中最重要的是，立地適正化計畫將災害危險區域完全排除於居住引導區域之外。從確保都市安全的角度來看，這是理所當然的方向，但在不動產投資的世界裡，這將直接影響資產評估。被排除於居住引導區域之外的住宅用地、出租住宅、分售公寓、開發用地，未來在基礎設施投資、公共服務、金融機構的融資態度、保險費、修繕費以及流動性上，都可能受到影響。也就是說，位於災害危險區域內的住宅用地、出租住宅及開發用地，恐將面臨逆風。

除了地方政府在基礎設施投資與公共服務上的優先順序之外，金融機構的融資態度、保險費、整修費，以及未來資產流動性，也可能受到影響。僅因表面投報率高，就購入具有災害風險物件的投資方式勢必需要重新檢視。

此次修法也讓都道府縣可以統籌橫跨多個市町村的立地適正化計畫。未來的政策方向，不再鼓勵各地方政府各自競相引進類似的商業設施或集客設施，而是轉變為整個都市圈進行機能分工。

這項修訂法案並非一律支援所有地方都市。對於車站周邊、市中心、擁有歷史文化資源的地區，以及擁有官民合作推動團隊的區域，將能吸引投資進駐；反之，對於災害風險較高或未被列入行政計畫引導對象的區域，則會面臨較大的篩選壓力。地方都市的不動產投資，如今已無法單靠等待土地價格上漲來獲利。此法案從制度層面支持了投資方向從「開發型」轉向「營運型・再生型」。

未來的不動產投資，重點將不僅止於都市名稱，物件位於同一都市中的哪一個區域將變得更加重要。能否深入研讀立地適正化計畫、都市再生整備計畫、防災指針與景觀計畫，並將政策帶來的順風轉化為實際的租金收入與使用率，可能會成為決定事業成敗的關鍵。