留意持有成本 公寓大廈買家面臨的「維持費用通膨」真相

房價飆升的背後 管理費與修繕基金也持續增加

公寓大廈價格居高不下。不過，購屋者真正該提高警覺的，並不只是房價本身。因為在購屋後，每個月都必須持續支付的管理費與修繕基金，也在一點一滴上漲。如今，購買公寓大廈已逐漸不是只看「多少錢買得起」就能決定的時代。更重要的反而是：「這間房子能不能在未來20年、30年都不造成過大負擔，持續持有下去？」

 

 

根據公寓大廈調查公司「東京KANTEI」的資料，2026年上半年日本首都圈的中古公寓大廈平均行情較前期上漲9.1%，達到每坪504.2萬日圓，為統計開始以來首度突破500萬日圓大關。東京都平均達到615.7萬日圓，東京23區更攀升至654.5萬日圓。雖然都心一帶的上漲率趨緩，但城南、城西以及城北、城東地區依然維持強勁增長，高房價浪潮已由少數都心地區向周邊外圍擴散。

問題在於，除了高昂的購屋成本之外，持有後的固定支出也持續攀升。

2025年首都圈新建公寓大廈，以70平方公尺換算，管理費每月為2萬1691日圓，較前一年上漲9.2%。修繕基金也增加10.9%，達到每月1萬148日圓，兩者合計每月達3萬1839日圓。2016年，兩者合計僅為2萬2574日圓，也就是說，短短9年間就增加了約41%。

若換算成全年支出，則約為38萬日圓；即使假設金額30年不變，累積也將超過1100萬日圓。而在現實情況中，修繕基金中途調漲的案例屢見不鮮，實際負擔恐將進一步擴大。

不僅如此，購屋時必須一次性繳納的「修繕積立基金」同樣水漲船高。首都圈在2025年已達87萬9324日圓，連續11年增長。東京KANTEI亦指出，修繕積立基金不僅與高漲的房價連動，在建築成本上漲的壓力下，未來收費基準很可能還會進一步推高。

■「中古屋比較便宜」還適用嗎？

那麼，如果避開新成屋改選中古屋，持有成本就能壓低嗎？

答案是：未必如此。

以2025年在首都圈市場流通的中古公寓大廈來看，屋齡10年物件的管理費每月為1萬7043日圓，修繕基金為1萬3407日圓，合計3萬450日圓。與新成屋的3萬1839日圓相比，每月差距不到1400日圓。到了屋齡15年，兩者合計更達3萬4509日圓，反而高於新成屋。若以所有屋齡的中古物件平均來看，每月也達3萬779日圓，較前一年增加1369日圓。換句話說，「新成屋昂貴，而中古屋連維持費都比較便宜」這種單純的認知，已經不再成立。

造成這種現象的原因在於修繕基金。在首都圈，屋齡1年的大樓每月修繕基金約為9706日圓，到了屋齡10年增至1萬3407日圓，屋齡15年更增加到1萬7180日圓。隨著屋齡增長，外牆、防水工程、給排水管線更新等大規模修繕的時期逐步逼近，理所當然需要更多資金。

再加上通膨因素，負擔更加沉重。大規模修繕所需的建材、鷹架、塗料、設備，以及實際負責施工的人力，成本都比過去更高。如果當初制定長期修繕計畫時估算的工程費，與實際發包施工時的金額出現大幅落差，管理委員會就不得不考慮調高修繕基金。

管理費也是同樣的情況。清潔、管理員、保全以及設備檢查等作業，極易受到人力成本上升的影響。只要通膨持續，公寓大廈的管理維護成本很難單獨不受影響、維持低檔。

■「修繕基金太低」危險的原因

對購屋者而言，最需要留意的就是，單憑管理費或修繕基金便宜，就誤以為該物件「很划算」。尤其是中古公寓大廈市場，現階段修繕基金被壓得過低，本身可能就是一種風險。

如果相較於長期修繕計畫中未來所需的工程費用，現有的修繕基金餘額不足，日後就可能需要大幅調高每月繳納金額，甚至另外向住戶收取一次性的臨時修繕費。如果購屋當初每月僅需繳納約1萬日圓，隨後卻一路調漲至1萬5000日圓、2萬日圓，對家庭財務造成的影響其實並不小。

因此，購買中古公寓大廈時，不能只看目前每月要繳多少錢，還必須確認修繕基金的累積餘額、長期修繕計畫、未來是否預定調漲，以及過去是否曾進行大規模修繕等紀錄。

反過來說，即使目前修繕基金相對較高，但如果大樓管委會是依照未來所需修繕費用，有計畫地提前累積資金，從財務角度來看，反而可能更為健全。

■ 豪華公共設施也有一張「未來帳單」

即使是新成屋，也有不少需要留意的地方。近年來，配有交誼廳、客房、健身設施、物業管理服務等的物件愈來愈多。購屋時看起來相當吸引人，但這些設施與服務當然都需要持續投入維護成本。

像是機械式停車塔、電梯等設備，除了需要定期保養之外，使用一定年限後，還可能必須面臨大規模更新。

因此，購屋時不能只從「有這項設備是否方便」的角度來看，還必須進一步思考：「10年後、20年後，這些設備的更新費用要由誰來負擔？」

完善的公共設施一方面有助於提升房屋的資產價值，但另一方面，即使是自己平常不使用的設施，區分所有權人仍然必須分攤其維護費用。現在的豪華配備，未來也可能轉化為持有成本。

■ 只看房貸很危險

對準備購買公寓大廈的人來說，最重要的或許不是只看「每月房貸還款金額」，而是應該以「整體居住成本」來衡量。除了房貸之外，還要把管理費、修繕基金、固定資產稅、停車費等支出全部加總，確認自己每個月究竟要為住家支付多少費用。除此之外，還必須把未來修繕基金可能調漲的空間一併納入考量。

假設每月房貸為15萬日圓，但管理費與修繕基金合計已超過3萬日圓，再加上其他相關費用後，實際每月住宅支出很可能接近20萬日圓。

而且，未來如果連房貸利率也跟著上升，購屋者將同時面臨「房價」、「利率」與「持有成本」三方面的上漲壓力。

過去挑選公寓大廈時，人們往往重視「距離車站幾分鐘」、「價格多少錢」、「資產價值是否會增值」。

然而，在通膨時代，還有另一個不可忽視的視角，那就是：「這間房子能不能長期持有下去」。管理費與修繕基金並不只是單純的負擔，也是妥善維護建築物、守住房屋資產價值所必須付出的成本。因此，並不是愈便宜愈好，也不是收得愈高就代表愈有保障。

真正重要的是，這些收費金額是否合理，以及是否確實累積了足以因應未來修繕需求的資金。目前外界的焦點大多放在公寓大廈價格不斷上漲，但在房價高漲的背後，「持有成本通膨」其實早已悄悄蔓延。

今後購屋者所需要的，不再只是單純比較買進價格，還必須建立「終生成本」的觀念，也就是在持有房屋的整段期間內，究竟總共要付出多少金額。

從尋找「買得起的公寓大廈」的時代，轉變為選擇「能長期持有的公寓大廈」的時代——通膨正在開始改變公寓大廈選擇的常識。