2016年基準地價：投資熱錢流入，市中心地價似乎已達高峰「商業地段的銀座、住宅地段的千代田區番町有泡沫化跡象」

在國土交通省9月下旬發表的2016年7月1日為止的基準地價中，全國商業地段較前年些微上漲0.005%，是9年來第一次上漲。其原因為訪日觀光客的增加來帶動商業店面與旅館的地價上漲。全國共有2萬1675個調査地點，其中在東京圏內的商業地段調查地點中有約75%為上漲，其幅度為2.7%，至今已連續4年上漲。在負利率等因素的背景下，除了東京以外的中核都市也流入投資熱錢。札幌、仙台、廣島、福岡這4個城市的商業地段的漲幅率為6.7%，遠超越三大都市圏（東京、大阪、名古屋）的2.9%。隨著市中心地價高漲，開始瀰漫出已達高峰的氣氛。

東京的住宅價格開始調整　因大型不動產公司與大樓租金支撐，持續強勁

東京23區的商業地段去年漲幅率超過4.0%，上漲到4.9%。仔細觀察東京圏內的漲幅率可發現，前5名皆位於銀座地區，其中漲幅率第1名（27.1%）的是銀座6丁目的2250萬日圓。漲幅率第2名（25%）的銀座2丁目每平方米為3300萬日圓是全國最高的基準價格。銀座地區因為外國人觀光客的增加帶動了消費，除了品牌專賣店等免稅店的接連開幕，再開發案也給了一把助力。而銀座所位於的中央區整體也漲了10.4%，成為23區中漲幅率最高的區域。

東京圏的住宅地段也同樣顯現0.5%的小幅成長，已連續成長三年。而漲幅率前5名中的前3名為千代田區（六番町、三番町、二番町），第4名為目黑區自由之丘2丁目，第5名為千葉縣木更津市。千代田區番町強勢佔了前3名，其中第1名的千代田區六番町6丁目的漲幅率為11.3%，每平方米為363萬日圓。千代田區三番町9丁目為265萬日圓（上漲11.3%），由於漲幅率僅低於第1名萬分之幾，故幾乎是與第1名持相同漲幅率。由於全國的雇用環境改善、住宅貸款減稅等政策為住宅需求帶來支撐，就整體上來說，住宅地價的底部支撐強勁。

目前為了迎接2020年東京奧運與解決訪日外國人增加所造成的旅館客房不足問題，商業地段正不斷地進行開發，而辦公大樓的空屋率也大致呈現下降的趨勢。故可以看出熱錢明顯湧入市中心。根據國土交通省表示，部分區域的租金行情已有改善，整體來說可以觀察到商業地區的收益性提高。

但另一方面也有不少意見指出，目前市中心房地產市場瀰漫出已達高峰的氣氛，「商業不動產有過熱的感覺」。例如在港區六本木與品川區大崎區域辦公大樓每坪租金已達4萬日圓。國內證券有見解指出：「價格、租金都已經到達天花板了。雖然警戒程度依區域而不同，但到明年春天國土交通省發布公告地價前的四個月內價格調整轉強的機會應該不大。而且大型不動產公司在辦公室租金行情上態度也還很強硬。但是若把時間拉到半年甚至一年以後，就有可能會看到價格調整的局面了。」

住宅市場上已經出現了這樣的徵兆。住宅市場比商用不動產更早一步進入高峰，東京23區的中古住宅大樓價格已經進入了價格調整局面。根據東京KANTEI所公布的8月份數據，價格是與上個月持平的5279萬日圓。東京都心6區（千代田、中央、港、新宿、文京、涉谷）則為7203萬日圓，相較於7月微漲0.3%。

心齋橋、難波、大阪需求旺盛　中古住宅大樓市場呈價格上揚局面
 

大阪圏的商業地段中，大阪市上漲8.0%，遠遠超過去年6.1%的漲幅率。其原因與東京相同，因市中心的外國人觀光客增加，帶動店面、飯店的需求提升。特別是心齋橋、難波、日本橋一帶的店面、飯店需求旺盛。又因為最近幾乎沒有新的辦公室供給，辦公室空屋率也正在下降，故投資需求穩健。而高樓層住宅大樓建築用地等需求也反映在住宅大樓用地上。

最高價格的地段是位於2013年在大阪車站前開幕的大型商業大樓「GRAND FRONT OSAKA」，其價格為每平方米1320萬日圓，連續3年蟬聯大阪府地王。而大阪圏內漲幅率最高的地段是心齋橋地區的大阪市中央區南船場3丁目的28.9%，其每平方米的價格為535萬日圓。

京都市的商業地段上漲6.5%，自前年起已上漲3.8%。京都市的11個區也全部上漲。隨著來自國內外的觀光客增加，支撐起住宿與消費需求。除了飯店幾乎客滿外，下京區的四條通的步道拓寬工程的完成也提升了中心商業地區的繁華。

而住宅地區的住宅大樓比透天厝還來得受歡迎，對於通往市中心之交通便利區域的需要帶動了地價上漲。大阪市與神戸市的漲幅為0.5%、京都市為0.6%，呈現穩定上揚的趨勢。其中大阪市大幅上漲區域有福島區的3.9%、浪速區的3.7%、北區的4.3%。除了分讓住宅以外，投資用住宅大樓（租賃）的需求也帶動了上漲幅度。兵庫灘區雖已大幅上漲了3.3%，但受住宅大樓、透天厝需求與東海道本線摩耶車站開站所帶來的住宅需求影響，故仍持續上漲。

與東京不同的地方為大阪的中古住宅大樓價格仍看不到進入調整局面的跡象。根據東京KANTEI的8月價格調査，大阪市中心6區（福島、西、天王寺、浪速、北、中央）最近３個月與１年前的做比較，每月約上漲了19%。大阪市為2888萬日圓（上漲0.9%），已經連續上漲20個月。與1年前相比，大阪市6～8月的3個月皆維持21%以上的漲幅率。由此可見中古住宅大樓價格呈現西高東低的趨勢。