「民泊」─閒置、休眠資產活用與文化交流的關鍵？

 民 泊
閒置、休眠資產的有效活用與異文化的交流關鍵？
「460 萬戸的民泊後備軍轉用仍屬未知數」

將一般住家的公寓或透天住宅的空房間出租供旅客作為住宿設施的「民泊」備受矚目。在日本全國，有800 萬戶以上的空屋，「民泊」這種空房間、空屋的新利用方法讓不動產業界十分期待。日本政府的國家戰略特區也以特例方式認可民泊制度，欲擺脫旅館業法的限制。透過特例的做法，可以解決訪日外國旅客急速增加住宿設施不足的問題。東京都大田區在今年2 月首度同意轄區內的2 處物件可設立民泊設施，這讓公寓的空房間或個人住宅可透過付費租借的做法在實質上踏出第一步。大阪府也在4 月1 日施行民泊認可條例，除擁有獨立保健所可自行管轄之大阪市等地方機關外，其他統一由大阪府政府管轄之33 個大阪府鄉鎮市皆實施。

飯店供不應求，訪日旅客預估達4000 萬人

「民泊的解禁是一項龐大的社會實驗」，不少市場關係人士如此評論。打著觀光立國的安倍政府在3 月30 日提出東京奧運要吸引4000 萬名外國旅客訪日的目標，此數字是2015 年觀光客人數的2 倍以上，並預定將重點擺在中國、印度、俄羅斯、菲律賓、越南等5 國，放寬觀光客簽證（VISA）的條件。為了解決住宿設施的不足，日本正在加速法律制度的制定，以開放全國民泊設施的設立。

日本估計可轉為民泊使用的物件數量龐大。在日本全國的6063 萬戶住宅中，無人居住的空戶數達850 萬戶，而且其中等待租賃或出售的空屋有460 萬戶。若將這些空屋定位為民泊後備軍，其數量相當於全國飯店與旅館房間數的約3 倍規模。「這些空屋是否能轉為民泊使用仍是未知數，但即便其中只有一成轉用也相當於約30%的飯店、旅館房間數，將造成不小的衝擊。」美國大型證券的人士表示。

東京都大田區被指定為特區以前，便曾在此經營民泊的資產家A 先生表示，在他所投資的100 多戶公寓中有2 戶作為民泊出租，年間住房率超過85%。他說：「曾經遇過1 次有7 個人入住一個房間的情形，有人只租一天就退房，也有人一住就住了一整個月，租戶狀況形形色色，當中也有不少是日本客人。」

專門提供人材服務給建設業界的N&C 公司在一月時，曾針對東京圈與大阪圈的2000 名居民進行調查，瞭解他們對民泊的看法，其中有興趣將自己房子出租作為民泊者約佔2 成，有興趣租借者將近3 成。針對出差族的調查結果顯示，有33.8%也就是每3 個人有1 人出差時會考慮使用民泊。由此可得知，不只是外國人，日本人對民泊的需求也很高。

已經陸續有不動產公司在6 月份最終報告書出爐以前就紛紛展開民泊事業的籌備工作，從事買賣仲介與加盟業務的HOUSEDO 公司對於民泊事業的發展，已經發表將考慮與e-tabinet.com 業務合作。他們預定與e-tabinet.com 摸索合作的方式，待法規完備後將租賃物件轉為民泊再利用。SHINOKEN 集團也與e-tabinet.com在針對訪日外國旅客的民泊業務上進行合作。該集團在今年1 月已經於大田區規劃、開發涵蓋民泊事業在內的公寓。大型仲介公司也積極取得可轉為民泊使用的物件、建立制度，以便隨時跨入民泊事業。

緩和與周邊居民及旅館業的摩擦是推廣的關鍵

不過，民泊事業的進入門檻並不低。雖然有大田區、大阪府與大阪市等約10個自治體制定有關特區活用的條例，但是於率先踏出第一步的大田區中，活用特區制度來登記民泊事業的動作卻不踴躍。有看法指出原因在於許多人還在觀望，等候今後發展方向更為明朗；也有人批評此乃肇因於大田區對民泊的法規規範嚴格，已接近旅館業的規定，但卻為了顧慮旅館業界的反彈而禁止民泊接待短期租借的客人，導致民間卻步。

有待解決的課題堆積如山。在日本所發展的民泊事業並非Homestay 型，而是以營利為目的、利用公寓房間接待客人的飯店型住宿設施占多數。因此與周邊居民的摩擦以及與現有飯店等住宿設施之間的競爭等等，仍有眾多問題有待解決。此外，住宿設施必須受到旅館業法等各種法規規範。但由於民泊乃是提供自己的住家作為住宿場所，不受這些法規規範，所以來自旅館業界的反對尤其強烈，也有看法認為在硬體方面應以嚴格的條件加以限制。在特區規定中，限制民泊只能接待連續7 日以上住宿的客人，但是從訪日旅客在東京的住宿日數來看，六成都在6 天以下，因此對旅客而言使用上未必方便，這也是一項有待改善的事項。

去年1 月日本對中國旅客的簽證條件鬆綁，改為在簽證有效期間內可多次訪日，這也讓中國旅客訪日人數爆增。有看法指出，日本今後希望透過放寬簽證條件吸引更多外國人訪日的做法，可能讓仰賴外國觀光客生存的民泊業者暴露在風險當中。若像雷曼兄弟這種撼動世界經濟的狀況發生，勢必導致訪日旅客人數驟減，住房率急速下滑，也連帶影響民泊的收益而讓事業無法存續。

在一般居民的感受方面，若將現有出租公寓轉成民泊經營，會引發其他住戶反彈，尤其在公寓大樓，居民抗拒感會更為強烈。事實上，東京灣一帶已經有「BrilliaMare 有明 TOWER&GARDEN」這棟大樓修改大樓管理條例，禁止屋主將物件轉為民泊使用的前例。住友不動產公司今後也將開發以禁止民泊做為賣點的公寓大樓。

去年十一月與今年三月在法國與比利時發生的恐怖攻擊事件，也讓警方強烈擔心民泊是否會成為恐怖份子窩藏的溫床，增加國家危機。

六月的最終報告書將決定是否全國解禁民泊

在此一環境下，3 月15 日「學者專家對民泊樣貌的研究會議」進行了期中的意見彙整。意見中除了認為應放寬簡易住宿場所的面積基準外，也認為必須及早研究建立新的法規環境，避免民泊受限於旅館業法與旅行業法等現行法律制度。

意見內容包含在申請經營民泊時，要求業主應清楚規定設施內的清掃方法以及建立制度，以及在旅客住宿期間至少到現場檢視狀況1 次以上，也要求必須提供一種以上的外語服務。同時，也要求業者在投入民泊事業時，必須對周邊居民舉行說明會，或是透過拜訪、書面方式事前進行說明。

最終報告書的提出已從原本的預定時間提早到今年六月，但是政府目前是希望將民泊定位為旅館業法中的「簡易住所」，推動民泊業者取得營業許可。政府目前已認定仲介住宿旅客的民泊仲介事業屬於旅行業，未來也將以法律規範，強制網路上的民泊仲介業者必須辦理旅行業的登記手續。在此同時，為了因應旅客與鄰近居民之間可能出現不少糾紛，政府也須制定法規。有鑒於在現實上違法的民泊與其仲介業者目前都處於無法可管的狀態，期中報告中也清楚記載限制仲介業的必要性。

此外，報告書也提出必須有一套管理、監督的方法，以便確保個人經營民泊時的安全性，並且要求管理業者將入住旅客的身分確認列為必要要件。報告中也顯示，法規須有一套方法確保規範國外仲介業者的實效性。報告也提到在建築基準法與消防法方面，對民泊物件也將繼續適用現行的簡易住宿所規定。

總之，預估2020 年東京奧運前將有4000 萬訪日的外國旅客，在此前提下，民泊儘管面臨著各種課題，但是在閒置資產、休眠資產的有效活用以及推動與外國人的交流上，仍扮演著重要的角色。

＝學者專家會議期中報告書的主要內容＝

【對主要現行制度框架的因應】
●房間面積基準修改現行合計33 ㎡以上的規定，改為住宿客在10 人以下時，每１
人的面積設定為3.3 ㎡。
●若住宿客人數很少，則不須設置接待櫃台。
●政府核發許可時，應確認是否違反租賃合約或公寓大樓的管理條例。
●讓一般人明白民泊事業須取得旅館業法的許可。

【超出主要現行制度有待研議的課題】
●Homestay 型民泊＝放寬法規改為報備制。
●Homestay 型＝應限定營業日數、住宿人數、面積在一定以下。
●空屋型＝須取得簡易住所的許可。要求須透過管理業者經營；要求須備齊住宿者
名冊與衛生管理措施。
●檢討土地使用分區的限制。