追蹤關西市場的潛力Ⅲ

追蹤關西市場的潛力Ⅲ
營造吸引人流、物流、金流的社區
「相繼開幕的大型商業大樓為大阪地區帶來活力」

  僅次於東京的日本大都市──大阪，有越來越多的亞洲富豪矚目這個都市。隨著地價高漲，尤其在東京不動產價格居高不下的情形越益加明顯之下，追求高獲利的投資客預估大阪的獲利空間大於東京，突然間開始進軍以大阪為主的關西市場。本公司（信義房屋不動產）也接獲越來越多來自台灣等地區的顧客詢問，今年8月在大阪難波車站前成立大阪分店，自9月起正式營運。這次的報導將從商業設施吸引人流的角度探究關西市場的魅力。  

■Grand Front展現新形象
心齋橋滿足外來觀光客需求

 先前曾提及公寓等的住宅需求，不論是關西圈或東京都同樣集中在市中心、交通便利的地區，各地區落差極大。觀測各地區未來的潛力，隨著大阪車站前的建設持續推動，集中至大阪的情勢愈顯鮮明。過去大阪的商業據點分散在梅田與難波兩個中心點，但不少人認為今後預測將集中至梅田一處。

從國土交通省每一季發表的「地價LOOK報告」來看，就像為前述說法背書一樣，今年4月大阪圈地價下跌地區已連續13季掛零，西梅田、心齋橋、難波、阿倍野的地價上升趨勢顯著，難波的地價上升率超過6%。

今年的公告地價中，大阪圈地價第一名的是「Grand Front大阪」，每1m2為1180萬日圓，較前一年上漲16.8％。該地點位於大阪最具代表性的鬧區「KITA（北）」的地區內，自2013年列入公告地價調查地點以來，連續4年穩坐大阪圈地價第一名的寶座。相對於「KITA（北）」，位於另一處鬧區「MINAMI（南）」的「Luz（拉滋）心齋橋」也從2013年起被納入調查地點，同樣地連續3年位居大阪圈地價排名的第4名。這些高地價的背後，受訪日觀光客需求快速增加的影響很大。

最能為大阪帶來嶄新城市風貌的應非「Grand Front大阪」莫屬，每天平均有250萬名電車乘客梅田地區。「Grand Front大阪」創造出宛如東京丸大樓及新丸大樓般的街區，使大阪呈現不同於過往的摩登街景。

「Grand Front大阪」是三菱地所等12家公司，在2010年對大阪車站北Yard（梅田貨物站）的舊址「大阪車站北地區先行開發區域專案」進行再開發的建案，興建地上38層與地下3層、總面積達187,800m2的複合高層大樓。除了辦公室、商業設施以及公寓的部分外，還建設了「Knowledge Capital」這個締造新價值的設施，吸引企業、研究人員、創意人員聚集進駐，並設有飯店及滿足長期居住需求的服務式公寓。自2013年4月竣工以來，已成為改變地方人流的原動力之一。

近數年來，心齋橋成為成功吸引外來觀光客需求的地區之一。隨著訪日觀光客的增加，此區街道越來越有活力，而坐落於當中「心齋橋大丸本館」也決定改建。從大丸心齋橋店的免稅店營業額來看，2015 年上半年度營業額占整體2成，半年內即達成原本全年100億日圓的營業額目標，在關西圈也發揮了數一數二的觀光客集客力。本館部分已經封館，目前營業集中在北館。在改建計畫中，預定將本館與相鄰的北館合體，並於2019年秋季開幕，以期更進一步吸引訪日觀光客。
日本不動產研究所分析認為，「心齋橋商店街等街道的商業店舖將成為日本國內最有潛力的地區，週末的行人人數將高達10萬人」。 

■阿倍野、中之島也推動大型開發案
吸引日本第一高樓、高級飯店聚集

隨著街道形象的煥然一新，不少人也期待大阪經濟圈的重要性有所提升，當地的經濟界也越來越受到注目，而參與當地新的再開發事業的業者，也早已不在限定於大型不動產業者。在阿倍野、天王寺地區，近畿日本鐵道（近鐵）公司於2014年3月7日讓日本第一的超高大樓「阿倍野Harukasu」（地上59 層樓與地下5樓，面積共計21萬m2）全面開業。該大樓因高達300m，超越原本日本第一高的橫濱地標塔4m，而成為大眾熱烈討論的話題，令人至今仍記憶猶新。

這項計畫是近鐵百貨公司舊本館的改建計畫，高樓中間樓層部分為辦公室，高樓層吸引了國際級大飯店進駐。阿倍野地區有近鐵、地下鐵、JR等鐵道交通交錯，1天上下車乘客人數高達約80萬人，是僅次於梅田與難波的中心區。周邊除了商業設施之外，還有大阪市立美術館等的文化設施，以及天王寺公園和四天王寺等觀光名勝。開發的刺激帶動了地區發展，讓這區也急起直追KITA與MINAMI地區。

另外，大型媒體也正式著手展開開發計畫。朝日新聞社規劃的大阪、中之島再開發案「中之島祭典大樓(Festival Tower)（東地區）」（地上39樓（含2層機房）與地下3樓，面積共計13萬m2）比原本預計時程延後完工，於2012年秋季竣工，接著「中之島祭典大樓 WEST」（地上41層樓地下4層樓）預計在2017年4月開幕。這項大阪朝日大樓與朝日新聞大樓的改建計畫，除了辦公樓層、餐飲、賣商店美術館之外，位於地上33～40樓的高級飯店「CONRAD大阪」也預計於同年夏季開幕。

順帶一提，今年12月即將閉館的東京「Printemps銀座」的地主是讀賣新聞社，該大樓預定於2017年中以新的業態、店舖名稱將重新開幕。

日本郵便也預計以「梅田3丁目計畫（暫稱）」（大阪市北區）參與都市開發。

這棟總樓板面積為217,000m2、高度為187m的摩天大樓，將改建成為大阪中央郵局、大弘大樓、Active 西大樓的共同大樓。

JR西日本大阪開發今年春季已將JR西日本公司大樓舊址上的購物中心開幕。除了以食品超市「阪急Oasis」為中心之外，還有餐廳、咖啡廳等餐飲診所等等。

非屬不動產業的企業們也積極有效地運用其旗下擁有的土地與建築物，關西經濟界表現出積極的野心，意圖取代新加坡、香港成為亞洲樞紐。