日本房地產投資更顯活躍的預兆

 日本房地產投資更顯活躍的預兆

   4月份因日本央行發表了新決策的金融寬鬆政策, 讓日圓持續貶值．股市起飛，進而對日本的經濟復甦更充滿期待。在股市方面，因房地產業界與相關股票都急遽上漲，讓脫離資產通貨緊縮更備受期待。也就是說受到安倍經濟學恩惠的不只是企業本身，個人投資客的荷包也稍微豐腴了。引述一位個人投資客的談話表示，｢2個半月內獲得的利潤約250萬日圓｣。在安倍經濟學發酵前的今年2月底，房地產資金公司在其結算說明會中表示，目前已是最壞的狀況，即使目前做投資也不可能會再更糟糕，就在出席完說明會後的2個月股市就一口氣上漲4倍。雖然4月中旬後股市面臨下跌的局面，2013年3月份的4－6月期的連結決算因各個企業皆呈現獲利佳的關係，股市再度呈現普漲行情。今年的日本經濟，只要沒有大災害、恐怖行動、戰爭的話，應該是會順利的延伸下去。

■沉睡的房地產也開始蠢蠢欲動
   當然，內需重點的住宅．房地產業界今年也備受看好。隨著消費稅及利息即將升高的關係，使得住宅供不應求，相對的房地產投資市場也顯得相當活絡。繼J-REIT（不動產信託公司）之後，海外熱錢也開始湧進日本進行投資。就2005～2008之間的房地產價格的上升循環來看，當時的歐美房地產基金在日本以1000億日幣為單位的大型投資目前已不再復見，取而代之的主流是以100億日幣為單位的投資。以高利潤IRR15%為指標的海外機會型基金則選擇在經濟疲乏的歐洲進行投資。不過，｢目前開始出現了1000億日圓的大案件。海外投資客也紛紛開始於日本市場進行大規模性的投資。沉睡中的案件也開始逐漸復甦中。｣ 聽到類似像這樣的聲音也逐漸變多了。另有多個房地產公司表示一般的公司對物件的購買意願也呈現熱烘烘現象。某大開發商的土地窗口負責人員表示，｢横濱的住宅專用地標案，本來開發商最多用50億日圓的預算購案，讓人跌破眼鏡的是最後標下土地的不是事業法人，而是宗教法人以90億日元得標｣。

   在2011年3月的東日本大地震之後，跨境來日本投資的房地產投資客仍持續不斷的湧入。特別受到注目的是亞洲富裕層對於日本的房地產投資熱度不曾衰退。去年秋天起台灣的的富裕層則對日本的住宅購買度出現高度興趣，並直購東京市中心的住宅。台灣的買家多半為房地產開發業者以及銀行的總裁，多用在資產運用方面。另外，現階段類似這樣的 情形可以說是絡繹不絕。

■店鋪及商業用途房地產將會是今年秋天下手的目標
   美國的La Salle房地產投資顧問公司於7月底，針對今年2月發表的主要30個國家的房地產投資展望 ｢2013年房地產投資戰略｣做了一份中期的總結報告。距離經歷雷曼兄弟的金融危機5個年頭後，房地產在其基本層面是有逐漸獲得改善，有一部份的國家房地產價格甚至恢復到超越了金融危機之前的水準。日本部份的話，在實體經濟及房地產基本層面的變化是有在趨緩性的改善，預計在貨幣寬鬆政策下無論是在淨值或負債，皆會加速此兩方的資金湧入房地產。

   現狀，不少以投報率為重的核心投資客也正在物色稍微偏離市中心的物件。特別是亞洲的富裕層著重於租金收入的實際投報率，今後追求高收益型的機會型投資客預期也將陸續增加。特別是資金雄厚的企業個體各自在需求量大的區域中開發其收益性物件，若是個別來看的話，市中心在50億～100億日圓規模的辦公室需求量大，住宅部份則流動在10億～30億日圓價格帶的物件較多。

   La Salle房地產投資顧問公司針對日後在日本的投資策略做了下面發表，｢應更積極的投入機會型投資。機會型投資雖然在其收益上有高風險，但相對的其報酬率也相當高。其中一個方式則是將購買的物件（大樓及住宅）裝修至像新蓋的大樓，然後再販售給想有租金收入的投資客｣。LTV（Life Time Value）75%的高融資率也使得物件購入時的貸款成數可達75％。因日本的銀行對於日本的經濟復甦有相當期待的關係，現階段也較願意提供較多的資金給不動產方面。因此，目前正是利用跟銀行融資的資金來積極的購買屋主放手的大樓及住宅的大好時機。

   明年4月預定增加的消費稅及日幣貶值所帶來的進口商品成本提高，有可能造成租賃負擔能力稍微下降，但是也因日幣貶值讓企業獲得龐大收益，進而足以負擔更高額的租金，因此在辦公大樓及商業大樓的租金部分調漲部分是讓人有所期待的。住宅租金部分雖未如辦公大樓般如此讓人有所期待，但是在買賣時則形成市場上一種有趣的現象。

   日本的房地產投資公司Socio Answer（東京都千代田區）則建議 ｢中小型辦公大樓及商業大樓等商業型房地產最好的投資時間會是在今年的秋天｣。並表示，｢現狀會感覺到條件佳的物件很少的原因是，因為許多賣家因期待安倍經濟學在未來所帶來的資產景氣回復而不願出售｣。

   據其他房地產販售公司表示，出現在電視及媒體的的外資證卷分新師也透過他們投資房產，｢雖然分析師們在他們的相關報導中皆指出現在正是房地產投資的絕佳機會等煽動性報導，但是其實對方本身既是賣家也是買家，在投報率的立場上顯然更明瞭，並等待更好的時機進行投資｣。不急著購買的的買家則正在等更好的價格，而迫不及待的出售的賣家則會因應市場在10月做調降，預期今年秋天到明年春天會是買賣交易最旺盛的時期。