東京都市更新計畫追蹤報導(二)：鎖定2020年奧運的豐洲開發出現大震盪

東京都市更新計畫追蹤報導(二)

　鎖定2020年奧運的豐洲開發出現大震盪　

鎖定2020年東京奧林匹克運動會作準備的灣岸地區，可說是東京再開發的重點之一。與豐洲新市場（江東區）一體化的新型觀光設施、預定於2016年開幕的「千客萬來設施」，其開發目的原是為了促進東京都的區域活化。然而這項「千客萬來」專案現階段出現了大震盪，原本計劃與2016年11月築地市場遷移同時開幕的豐洲新市場，因為以公開募集提案方式所中選的民間業者相繼退出，現在恐怕難以執行。

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豐洲新市場「千客萬來」仍是紙上談兵

公開募集之入選民間業者相繼退出

千客萬來位於豐洲新市場旁邊，佔地約1.7萬平方公尺，以業者租借30年經營管理，招募各式各樣餐飲、販賣店鋪，整建為招待觀光客的設施。2014年2月，雀屏中選的經營業者為經營壽司店「壽司三昧」的喜代村（東京都中央區）和大型住宅建商大和房屋工業。但今年2月和4月底，大和房屋工業和喜代村相繼公布退出，東京都觀光設施招商因此面臨重新洗牌的難題。

退出的原因，據說是東京都和業者間條件以及收益性等問題而造成。據報導，除了都有地的租金之外，經計算後判斷與鄰近設施之間的競爭將造成集客力下降影響收益，才是致使具有能眺望灣岸地區的餐廳、身為首都圈最大規模的溫泉設施打出退堂鼓的原因。

根據這兩家公司當初的提案，是聚集約140家市場相關的各式專門店，打造出提供新鮮食材、約1,000個座位的美食廣場，還有體驗型的活動，設置學習烹飪樂趣與大自然恩賜的「豐洲食育教室」等，希望締造出年間420萬人造訪的東京觀光中樞。而今後，東京都政府得再準備重新公開招商。原定作為場外設施的兩區合一開發條件，判斷已不可行，可能會檢討再次公開募集時以分區方式招募業者。

江東區於4月30日就場外觀光設施業者退出一事向都政府提出書面抗議。因為該區以設置市場外設施為條件，接受築地市場的搬遷。並且訴求東京都政府無論如何都應致力朝著與市場同時開幕的方向來努力。

豐洲地區複合設施開發

逐步在都內11處設置高速運輸系統

另一方面，往來東京灣岸交通的計畫逐步進行中。東京都4月28日發表了針對東京奧運會的交通基建整治基本計畫。該計畫中，以2019年開通為目標的高速運輸系統BRT，將由11個車站串連起都心與東京灣岸一帶。這些停靠站預計包括東京車站、銀座、新橋、虎之門、勝闘、晴海、豐洲、豐洲新市場、有明、東京Big Site以及晴海（選手村）。隨著大型不動產公司的開發熱潮，預計車站也會直接連結至高層住宅大廈的區域內。

預定進行基建整治的造街計畫也在進行中。三井不動產規劃了針對豐洲地區發展的項目，並已投入耗資1,050億日圓的「豐洲二丁目站前地區第一種市區再開發」事業。將IHI（前稱石川島播磨重工業）舊工廠原址留下來約3.4公頃的大規模未利用土地，開發為辦公室、商用大樓，樓面面積達24.3467萬平方公尺。同一項目將分為地上31層、地下3層的A棟，與地上23層的B棟。A棟除了辦公室，還有約200個房間的旅館與商業設施等，B棟則為辦公室和商店。A、B棟間還有連結用的商業設施，預定於2017年3月全數竣工。

三井不動產為奧運目標合夥人

選手村開發也導入氫能源

同時，最大的不動產公司三井不動產於4月20日和東京奧運組織委員會簽署「目標合夥人」合約，成為日本最大的贊助商。因此三井不動產在未來六年間，將透過公司營運之商業設施等，以官方贊助商身分舉辦活動，於推展東京奧運會的同時，也主導市區的創建。

該公司將主導晴海五丁目內面積約18公頃的選手村開發計畫策畫。集團旗下的三井不動產住宅並於4月1日設立了新的事業部門「東京奧運與帕運會選手村事業部」。雖然目前還在和東京都討論概念的階段，預定是以14樓以下的22棟集合住宅為主，並融入日本文化等要素，構成熱鬧的設施。總計可容納1.7萬人的多棟住宅建設將作為選手村，並將引入氫能源(*註)作為創建市區計畫的一部分，在奧運結束後，重新整理後當成出售住宅公開販賣。同時也在檢討於東京奧運後，建設一棟四層樓商業設施，以及兩棟五十層的超高層住宅大樓。

選手村開發業者聯盟由三井不動產住宅為代表企業，以「2020晴海Smart City集團」名義和NTT都市開發、新日鐵興和不動產、住友商事、住友不動產、大和房屋事業、東急不動產、東京建物、野村不動產、三井物產、三井不動產、三菱地所及三菱地所住宅等公司合作。

順帶一提，根據國土交通省3月發表的地價公開資料，東京23區的住宅地上漲率較去年大幅上升的區很多，尤其是都心三區（千代田區、中央區、港區）。千代田區為6.3%（上年為6.0%）、中央區為6.4%（上年為8.7%）、港區為6.0%（上年為5.9%）出現高成長。而住宅大樓用地稀少的六本木、麻布、南青山等高級住宅大廈聚集地點，還有東京奧運運動場集中的灣岸地區上漲也值得注意。中央區月島站周邊一平方公尺為156萬日圓（較上年上漲9.1%）。東京灣岸區域還有很多未利用的土地，競爭住宅用地的激烈程度也持續增加中。

*註：氫能源是將來取代石油的重要能源之一。氫能源可從再生能源轉製，被各國視為最具提升國家能源安全、減少溫室效應氣體排放及可替代化石能源之二次能源。