根據東京國稅局於7月公布的2025年東京都路線價(1月1日時)，標準住宅地平均較2024年上漲8.1%，連續4年上漲，上漲率比2024年高2.8個百分點。包括在外國遊客間擁有高人氣的台東區淺草、正推動摩天公寓大廈等都更的地區與高交通便利性地區的漲勢驚人。

	&nbsp;

	東京都內各稅務署的最高路線價方面，總計48個地點皆為上漲。上漲率方面，原本2024年上漲「10%以上」的只有8個地點，2025年增加為27個地點；2024年上漲「5%以上未滿10%」的有27個地點，2025年則為14個地點；2024年上漲「未滿5%」的有10個地點，2025年則為7個地點，許多地區漲勢轉強。原本2024年有1個地點為「持平」，但2025年無任何地點為持平。此外，2024年與2025年皆無任何「下跌」地點。

	&nbsp;

	<img alt="" src="/uploadFolder/imagesimages/20251103_03.jpg" style="width: 800px; height: 598px;" />

	&nbsp;

	上漲率最高的地點為淺草雷門通，較2024年上漲達29%，較前一年擴大12.3百分點。該地因有著名觀光景點淺草寺以及各種餐飲店，新冠肺炎疫情前的上漲率曾超過30%，如今恢復至相近水準。因外國遊客人潮再現，即使是平日，當地仍是人聲沸騰，推動路線價上漲。

	2025年上漲率第二名與2024年相同，皆為足立區北千住車站西出口站前廣場通，上漲率26%。第三名則為中野區中野車站北出口站前廣場，上漲率24.7%。兩地點的上漲率皆比2024年增加10個百分點以上。

	&nbsp;

	<img alt="" src="/uploadFolder/imagesimages/20251103_04.jpg" style="width: 790px; height: 600px;" />

	&nbsp;

	東京KANTEI顧問井出武認為：「都心地區的價格已達高點，反而是位於非都心但交通便利的地區，公寓等住宅需求明顯增加。」對於有高上漲率的杉並區高圓寺車站前與荻窪車站前，則分析：「獨棟住宅與租賃公寓大廈的需求也很大」。

	&nbsp;

	東京都內最高路線價持續由中央區銀座5丁目銀座中央通鳩居堂前奪下，已連續40年穩居日本全國冠軍，每平方公尺高達4,808萬日圓，比2024年(4,424萬日圓)又上漲8.7%。東京都內亞軍則為澀谷車站側通，季軍為新宿通，與2024年相同，2025年的澀谷最高路線價持續超越新宿。

	大型不動產服務公司CBRE的臨路店面仲介負責人藤田祐介說明：「因日圓貶值，讓針對外國遊客的高檔精品於銀座展店的需求大增，租金持續上漲」，又分析：「澀谷則因休閒品牌與運動品牌，以及外國遊客高人氣的雜貨等需求大增，店面供不應求」。

	&nbsp;

	關於未來展望，藤田祐介指出：「銀座與澀谷幾乎沒有臨路店面的空室。相較銀座與澀谷，新宿雖然擁有較多大型店面，但疫情後的復甦速度較慢，不過未來租金應該也會持續上漲」。

	2025年多摩地區最高路線價與2024相同，皆為武藏野市吉祥寺車站前SUN ROAD，比2024年上漲8.1%。第二名為立川市立川車站北出口站前廣場，上漲率4.6%。第三名則為調布車站北出口站前廣場，上漲率14%。

東京路線價上漲8%，淺草受訪日客效應上漲29%

日本最大信用調查機構帝國數據銀行(Teikoku&nbsp;Databank)公布2025年9月「TDB景氣動向調査」結果，共有1萬554間公司回覆。

	&nbsp;

	<img alt="" src="/uploadFolder/imagesimages/20251103_01.jpg" style="width: 800px; height: 600px;" />

	&nbsp;

	9月的景氣擴散指數(0~100，50為好壞分界線)為43.4(較8月增加0.1點)，雖然僅為微幅，但連續4個月改善。日本國内景氣因不動產需求與建設需求等影響，景氣持續轉好。

	在十種業界中，有五個業界改善，四個業界惡化。「不動產」景氣擴散指數為49.3(較8月增加1.2點)，連續兩個月好轉。其中，獨棟住宅的房東指出：「雖然建築費用持續高漲，但東京都的交易熱絡」；不動產管理公司則認為：「租金與物件價格正在上漲」。

	對於今後景氣，該公司認為：「因旅遊需求穩健，住宿相關產業可望維持良好表現，但企業獲利壓力，以及人力不足等不確定因素仍存在」，預測未來景氣應會持平。

9月景氣擴散指數，日本不動產業連兩月回升

日本的玄關口─東京車站周邊的再開發進入新階段。三菱地所於6月份公開在車站北側興建中的複合大樓「Torch Tower」(東京，千代田區)，高度達385公尺，將成為日本最高樓。緊鄰的日本橋方面，首都高速道路的地下化工程已於4月份正式動工，「日本橋一丁目中地區」的再開發也預定在2026年完工。「廣域東京站(Greater Tokyo Station)」的輪廓正逐步成形。

	&nbsp;

	<img alt="" src="/uploadFolder/imagesimages/20251027_05.jpg" style="width: 800px; height: 497px;" />

	&nbsp;

	三菱地所TOKYO TORCH事業部部長上田寛表示：「位於東京車站日本橋口正前方，是大手町、丸之內、日本橋與八重洲的交會樞紐。」工程已達地下約30公尺的最深處。接下來，將花費約3年進行地上部分的施工，預計於2028年完工。

	在61樓及屋頂將設置展望台，預估第1年來訪人數可達300萬至400萬人。地下1樓至地上6樓規劃為商業設施，規模與丸之內大廈及新丸之內大廈相當，同時也將設置演藝廳與溫浴設施。

	鄰近「Torch Tower」的日本橋(東京、中央區)正同步推動首都高速道路的地下化工程，以及與之連動的5個大型再開發案。三井不動產與野村不動產將在日本橋正前方日本橋一丁目中地區興建超高層大樓，預計於2026年完工，以此為起點，後續各案將陸續在2030年代中期前後完成。

	&nbsp;

	<img alt="" src="/uploadFolder/imagesimages/20251027_07.jpg" style="width: 735px; height: 600px;" />

	&nbsp;

	沿日本橋川規劃、寬約100公尺、長約1.2公里的親水空間，已命名為「日本橋River Walk」，是為強化區域的整體性所設計的親水空間與地下通道。

	由東京建物公司等負責推動的八重洲一丁目北地區，將在地底直通東京車站，並透過地上層的空中步道與地下通道，與鄰近的日本橋一丁目1、2番地區相連。更進一步，該地區可藉由地下鐵日本橋站與日本橋一丁目中地區在地底相通，中地區與日本橋一丁目東地區也將以空中步道連結，以此提高回遊率。

	一般社團法人「日本橋River Walk區域管理」業務執行理事七尾克久表示：「從東京車站步行數分鐘即可到達的地帶，將出現能讓人感受自然、天空與河流一體化的開放空間。日本橋、八重洲、常盤橋等車站東側區域一旦整合，將產生怎樣的整體價值，值得大家期待。」

	明治大學名譽教授市川宏雄指出，此都市政策規劃「呼應了近年全球都市開發的潮流，亦即使高度成長期遭到破壞的景觀得以復甦，並在河岸創造出良好的生活環境」。

	在東京車站西側與南側的大手町、丸之內與有樂町，合稱為「大丸有」，將以一體化方式持續推動辦公開發與區域經營。市川宏雄給予的評價是，該區「面向皇居，是世界屈指可數的優良商務中心」。

	再開發事業的起點始於90年代。當時的背景是承租戶大量外移，這裡一度被稱為「丸之內的黃昏」。之後，小泉純一郎內閣引入「都市再生特別區」，透過放寬規範的方式來促進再開發。東京都也以容積率可移轉的制度給予支援。包括新丸之內大樓在內的多棟丸之內高層建築，便是運用了東京車站的容積率而誕生的。

	大型再開發也正在東側的八重洲一帶展開。自2010年代中期以後，八重洲與京橋陸續運用都市再生特別地區的制度，進行多項高層建築計畫。到了2023年，位於八重洲口正面的「東京中城八重洲」已全面開幕。2020年代中期至2030年代，北側的常盤橋與日本橋地區的再開發將進入正式推動的階段，是繼西側的丸之內與東側的八重洲之後，成為東京車站周邊開發的第三階段。

	以廣域概念來進行規畫的開發構想，並不限於東京車站。在澀谷，東急負責號稱為百年一次的澀谷再開發案，將澀谷車站半徑2.5公里圈稱為「廣域澀谷(Greater Shibuya)」，將原宿、表參道等區域也納入在內，以廣域範圍來強化顧客吸引力。

	這種構想的背後，是區域之間的競爭。市川宏雄分析指出：「我們原本以為東京的重心將會移往品川車站一帶，因為品川車站靠近羽田機場、並且有磁浮中央新幹線計畫。但在磁浮中央新幹線延遲通車的期間，東京車站周邊開始領先超前。若僅靠丸之內，很難予以抗衡，但若把八重洲、日本橋也納入，情況就不同了。」他並進一步指出：「一旦(由JR東日本規劃的)羽田機場聯絡線開通，東京車站周邊的向心力將會更加增強。」

	&nbsp;

	(撰稿：安部大至)

範圍擴大至日本橋的「廣域東京站」　再開發進入第三階段

根據提供不動產服務的美國仲量聯行(JLL)綜合的2025年1~6月日本市場不動產投資額，較去年同期增加22%，達3兆1,932億日圓，是自2007年開始調查以來，首次上半期突破3兆日圓，東京更從世界各大都市奪下冠軍寶座。因低利率與預期租金調漲，東京都心的辦公室交易十分活絡。

	日本市場中，辦公室的投資金額佔全體的53%。例如，三菱地所從集團的不動產投資信託(REIT)，分割取得大型複合大廈「赤坂PARK BUILDING 」等，東京都心持續出現大規模交易案件。此外，例如華歌爾出售位於京都的自家大廈，也有不少引人注目的的企業販售資產案件。

	&nbsp;

	<img alt="" src="/uploadFolder/imagesimages/20251027_03.jpg" style="width: 800px; height: 498px;" />

	&nbsp;

	各地區投資狀況

	光是東京都心5區(千代田、中央、港、新宿、澀谷)就佔投資額的56%之多，是自2018年上半期以來再次超過50%。千葉、埼玉、神奈川等3縣因有辦公室與物流設施成交，投資額達11%，比去年同期增加3個百分點。

	大阪圏(大阪、兵庫、京都、奈良)則降至10%，比去年同期(21%)減少，主要是因為大阪關西世博需求而旺盛的飯店投資暫告段落所致。來自海外的資金逐漸增加，外國投資客的不動產購入額增加3.7倍，達1兆948億日圓，佔日本不動產投資額34%。

	因低利率與不動產價格持續上漲，買方投資意願增強。知名美國投資公司黑石集團於2月投下約4,000億日圓，從西武控股的子公司收購「東京GARDEN TERRACE紀尾井町」。

	&nbsp;

	JLL預測2025年1~12月的日本市場不動產投資額將會上升至接近6兆日圓。調查事業部高級總監谷口學認為：「因金融機關對不動產的融資態度也相當積極，預期未來的投資還會再增加」。

	位於東京都心5區並於1990年以後竣工，且樓板面積達3萬平方公尺以上之「A級辦公室」的投資報酬率則遊走在2%出頭。JLL說明：「若未來利率調漲的話，投資報酬率還會再提高一些」。

	2025年上半年的世界不動產投資額較去年同期增加21%，達3,580億美元。美洲大陸佔23%，歐洲、非洲、中東則佔25%，皆為增加。雖然因川普關稅影響，有些物流設施與工廠的交易暫緩，但借貸成本下降促使整體投資擴大。

	亞太地區增加達17%，主要是因為對日本的投資大幅增加所致。世界各大都市投資額方面，東京達160億美元，超越美國達拉斯、沃斯堡與紐約，穩居冠軍寶座。

日本不動產投資首次突破3兆日圓　2025年上半年東京居全球城市首位

根據民間公司調查顯示，截至今年7月，東京23區販售之中古公寓大廈換算為70平方公尺的平均價格，已連續3個月突破1億日圓。進行調查的公司認為，主要是因為中央區與港區等「都心6區」需求強勁，推升全體上漲。

	&nbsp;

	<img alt="" src="/uploadFolder/imagesimages/20251027_01.jpg" style="width: 800px; height: 532px;" />

	&nbsp;

	不動產調査公司「東京KANTEI」持續收集日本3大都市圏的家庭型中古公寓大廈價格，每個月都會換算70平方公尺的平均價格後公布。根據調查結果，7月份東京23區中古公寓大廈平均價格達1億477萬日圓，連續3個月突破1億日圓大關。雖然7月比6月上漲1.4%，漲勢已減緩，但與去年同月相較，上漲達38.7%之多。

	&nbsp;

	從區域來看：

	▽中央區與港區等「都心6區」平均價格達1億6,699萬日圓

	▽品川區與世田谷區等「城南、城西6區」為8,764萬日圓

	▽「城北、城東11區」為6,825萬日圓

	由上述可見，主因為「都心6區」推升價格。

	東京KANTEI首席主任研究員高橋雅之分析，因新建案供給減少，帶動低屋齡中古物件備受青睞，且

	▽高財力雙薪家庭對通勤便利性高的都心地區有強勁需求。

	▽來自日本國內外的投資性買進增加。

	&nbsp;

	高橋雅之也說明：「如果物件位於都心地區，即使價格上漲，富裕層還是買得下手，所以價格持續穩定上升。但目前周邊地區的價格也已超過一般人的預算範圍，所以應該會漸趨平穩吧」。

東京23區中古公寓大廈平均價格連續3個月突破1億日圓

大阪府公布的最新大阪府基準地價顯示，自去年7月起的1年間，住宅地與商業地皆連續4年上漲。

	<img alt="" src="/uploadFolder/imagesimages/20251020_05.jpg" style="width: 640px; height: 427px;" />

	據研判背景因素包括外國遊客需求持續攀升，以及民宿急速增加等影響。所謂「基準地價」是由各都道府縣調查毎年7月1日各基準地的每平方公尺價格，一般作為買賣土地的指標之用。

	根據大阪府公布的數據，住宅地平均變動率為+2.7%，商業地則為+7.9%，兩者皆連續4年上漲。

	■漲幅最高的是「浪速區」

	住宅地、商業地漲幅最高的皆為大阪市浪速區，主要是因為都心部的外國遊客需求高漲以及民宿急增蔓延到周邊地區，進而推升地價。另一方面，交通便利性較差、少子化趨勢明顯的地區則持續呈現下跌傾向，地價在市中心與郊區之間的「兩極化」現象也愈發明顯。

大阪府基準地價連續4年上漲，住宅地與商業地最高漲幅皆位於「浪速區」

野村不動產與JR東日本合作、於JR濱松町車站周邊建設雙子星大廈「芝浦BLUE FRONT」中的第一棟大廈「TOWER S」，於9月舉辦開幕典禮，商業區也同步開始營運。第二棟大廈「TOWER N」預計於2027年度在濱松町大樓舊址動工，目標在2030年度完工。

	&nbsp;

	<img alt="" src="https://res.sinyijapan.com/uploadFolder/imagesimages/20251103_06.jpg" style="width: 640px; height: 420px;" />

	&nbsp;

	「TOWER S」的商業區引進以餐飲店為主的27間店鋪，野村不動產社長松尾大作社說明：「希望本都更案能讓東京灣區更加繁華，提升國際大都市東京的魅力」。

	造訪芝浦BLUE FRONT的當地女性認為：「即使只有一個人也可以到此放鬆心情享用午餐，期待能吃遍所有餐廳」。開幕期間也舉辦了野餐用品出租與運行遊覽船等活動以吸引人潮。

野村不動產於東京芝浦再開發案商業區正式營運

↼ 回上頁

更多訊息 ⇀

諮詢物件