東日本不動產流通機構公布2025年10月東京首都圏不動產流通市場動向。

	10月份日本首都圏中古(既有)公寓大廈成交件數達4,222件(較去年同月增加36.5%)，連續12個月超越前一年同月，並自2025年1月開始連續10個月增加兩位數百分點。各都縣方面，東京都2,234件(增加39.7%)、埼玉縣454件(增加20.7%)、千葉縣491件(增加20.3%)、神奈川縣1,043件(增加47.1%)，所有都縣皆大幅增加。

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	每平方公尺平均成交單價85萬3,500日圓(較去年同月上漲13.6%)，更是自2020年5月起連續66個月上漲。每戸平均成交價5,325萬日圓(上漲12.4%)，連續12個月上漲。平均專有面積62.39平方公尺(減少1.0%)，成交物件平均屋齡26.68年，則較去年同月增加1.31年。

	新登錄件數1萬5,959件(較去年同月減少4.4%)，連續4個月減少。尚未售出件數4萬3,669件(減少4.8%)，連續3個月減少。

	既有獨棟住宅成交件數1,804件(較去年同月增加53.7%)，連續12個月增加。各都縣方面，東京都565件(增加46.0%)、埼玉縣415件(增加75.8%)、千葉縣387件(增加39.2%)、神奈川縣437件(增加60.1%)。與既有公寓大廈相同，所有都縣的既有獨棟住宅成交件數也大幅增加。平均成交價3,801萬日圓(上漲0.6%)，雖然幅度較小，但是兩個月來再度轉漲。

東京首都圏既有公寓大廈成交件數持續大幅增加

東京都內首屈一指的洗練街區

	表參道本為明治神宮的參拜道路，是連結東京都澀谷區與港區、兩旁種植欅木行道樹的大道，但表參道這名詞一般還包含以表參道車站為中心的周遭地區。

	表參道車站是東京METRO的車站，可搭乘銀座線、千代田線、半藏門線等3地鐵路線，每天平均上下車乘客數約17.6萬人(2024年度)，是東京METRO全130站中，排名在上野站之後的第11名。上述人數並不包含東京METRO 3路線互相轉乘的乘客數，若包含互相轉乘，每天平均約有60萬人乘客使用此車站。

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	本地區可徒步抵達原宿站與明治神宮前站、外苑前站，雖然要走久一點，但也可以步行至澀谷車站。車站周邊有大企業辦公室與商業設施、教育機關等各式設施，現在正在進行許多都更案。其中之一便是複合設施「表參道 Grid Tower」，將於2026年1月底完工，2月以後依序開幕。

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	「表參道 Grid Tower」完成預想圖

	此複合設施位於表參道站徒步4分鐘、外苑前站徒步6分鐘處，坐落於青山通旁，為地下3層樓地上38層樓大廈，樓板面積約1萬3,791坪，高約160公尺，是青山、表參道地區最高的大廈。

	此大廈的特徴是土地與建物不限於單一用途，而是採用融合各種不同要素進行複合都更的「複合用途型」。高樓層區為租賃用住宅；中樓層區為來自倫敦、首度進軍日本的會員制俱樂部「Soho House」；低樓層區為辦公室，1樓則進駐有商店與餐飲店等4間店面。戶外整備有廣大的綠地廣場，打造人人皆可利用的休憩去處。

	約50%用地將作為來客也可使用的公共空間，用地內種植159棵高3公尺以上的樹木，營造綠意盎然的自然環境。物件南側則建設有行人專用道。

	位於16樓至38樓的租賃住宅格局從1LDK至4LDK，還有寬達200平方公尺的大面積方案，有各種格局可供選擇。公共設施有可眺望東京鐵塔的展望交誼廳與會議室、健身房等，也備有配得上高級租賃住宅的禮賓服務。

	從11樓至14樓的「Soho House Tokyo」為來自倫敦，首次進軍日本的會員制俱樂部「Soho House」，42間客房提供來賓舒適服務。公共設施備有可供會員交流的俱樂部交誼廳、餐廳與俱樂部酒吧等。

	一樓商業設施包括位於青山通方向的兩間商店、住宅地方向的兩間餐飲店，將於2026年2月開始依序開幕。

	表參道地區蛻變　2029年度還將誕生超高層辦公大廈

	在表參道地區，位於「原宿CENTRAL APARTMENT」等舊址的明治通跟表參道十字路口的「表參道原宿東急PLAZA」於2012年開幕。2024年，在對面的原宿東急PLAZA「HARAKADO」開幕，表參道原宿東急PLAZA也配合改名成「OMOKADO」，富有個性的外觀成為當地地標，展現不凡的存在感。

	2025年春季於「Crayon house」舊址登場的商業設施「表參道GREEN HOUSE」，改建後的「原宿QUEST」則於同年9月開幕。

	目前正推動位於表參道與外苑前車站之間的「北青山三丁目地區市街地都市更新案」。

	此都更案是包含東京都營青山北町公寓舊址的大規模計劃，內含高約180公尺、地下2層樓地上38層樓的B-1棟，以及高約20公尺、地下2層樓地上3層樓的B-2棟。預定將進駐辦公室與商業設施、酒店等，計畫於2029年度完成。

	從以上資訊可知，表參道地區正處於都更過渡期，將迎來巨大改變。雖然本地早已被大眾認定是精華地段，但藉由一連串的都更計畫，將會變得更具魅力。

	根據不動產、住宅資訊網「LIFULL HOME&rsquo;S」發表的「居住指數」資料，以屋齡10年、專有面積70平方公尺為基準，最近3年的表參道車站周邊標準型租賃公寓大廈租金上漲10.41%(約37萬日圓)，中古公寓大廈價格上漲13.68%(約1.5億日圓)。

	雖然此地區的高房價讓一般人很難投資成為房東，但此地的確有其價值。若能再度推升當地特色，說不定連接表參道車站的鐵路路線郊區會受到正面影響，帶動住宅需求。

38層樓高複合設施於表參道誕生，預計於2026年2月開幕

東京都的新建公寓供給量正跌至約30年來的低水準。受到地價與建設成本上升、以及投資目的購屋增加的影響，開發商紛紛將新案集中在更容易確保獲利的高級物件。然而，住宅價格與租金的上漲也引發東京都民的不滿。對於目前還有閒置空屋的既有住宅，有必要推出具實效的政策以促進流通。

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	根據不動產調查公司「東京KANTEI」的資料顯示，2025年1至9月間，東京都內新建分售公寓的供給戶數為1萬1,226戶。雖然高於全年供給量約30年來最低的2024年同期(1萬621戶)，但落後於1990年代前期以來的水準。

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	由於地價、建設成本、人事成本全面上漲，加上海外買家等投資用途的住宅購買活絡，開發業者傾向將資源集中投入高級住宅物件的開發。東京KANTEI高級主任研究員高橋雅之表示：「由於成本高漲，變得很難供應『價格剛剛好』的新建公寓，結果反而形成忽視大眾族群需求的開發趨勢。」

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	隨著辦公室需求升高，出現了住宅開發用地被排擠的情況。根據大型仲介公司三鬼商事統計，9月份東京都心5區(千代田、中央、港、新宿、澀谷)的辦公室空室率為2.68%，較前一個月下降0.17個百分點，已連續7個月下滑。某大型開發商的幹部指出：「從全球來看，東京都心的辦公室需求依然穩健，而可用於興建住宅的土地正逐年減少。」

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	放棄購買新成屋的人們會轉向中古屋市場或者租屋，使得租金漲勢更加明顯。特別是面積達一定規模的家庭型租賃住宅，已經出現「搶不到的狀況」(東京KANTEI高橋)。根據不動產與住宅資訊服務網站「LIFULL HOME&rsquo;S」的資料，東京23區家庭型物件的平均租金在3年間上漲約8萬日圓，逼近24萬日圓。

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	在東京都，與孩子同住的家庭有30%居住在租賃住宅，比例高於全國平均(21%)。由於租金一旦上漲便不易回跌，對於積極推動育兒支援的東京都而言，如何因應成為迫切的課題。在東京都議會中，要求提供租金補貼、增建都營住宅等直接補助措施的聲音也愈來愈大。

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	然而，在討論未來的對策時，「長期提供直接補助一事，都廳內部有相當強烈的反對意見。」(都政府幹部)。在泡沫經濟時期，東京都曾推出「都民住宅」供中等所得者申請，不僅補助建設成本，還提供最長20年的租金補貼。然而，後來即使住宅價格下跌，相關的財政支出仍持續存在。東京都內的空屋數量預期將持續增加，而加速住宅供給的政策，也會擔心可能產生副作用。

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	東京都首先將優先研擬活化空屋等既有住宅的利用措施。根據總務省資料，截至2023年，東京都內的住宅數量為820萬戶，多於家庭數的729萬戶。從數字來看，住宅數量是足夠的，「中古住宅仍然有一定的供給量」(東京都住宅政策本部)也是原因之一。

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	在多摩市，至2024年度為止的空屋與空室的數量，較2016年度減少了13%。市府表示，隨著多摩新市鎮再生等措施推動，20至30歲的育兒族群移入人數已有明顯增加。

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	東京都在11月再次召開睽違約4年的住宅政策重要議題審議會。在過去，東京都也曾補助既有住宅的整修費用，供育兒家庭使用，並推動空屋資訊的公開化，以促進既有住宅的流通，但成效相當有限。在住宅成本來到歷史新高點的情況下，如何提出更有效的措施、加速符合需求的既有物件流通，已成為迫切課題。

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	(久保田皓貴)

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	「缺乏實際居住者的住宅，正使當地社區逐漸走向不穩定。」　東京大學特聘教授淺見泰司

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	公寓價格之所以上漲，主要源於強勁的需求。目前新建住宅的售價，已無法僅以地價、建設成本、人事成本的上漲來充分解釋。關鍵在於掌握實際需求的狀態。如果投資目的的購屋增加，導致大量沒有實際居住者的房屋出現，就可能引發「幽靈公寓化」，對地方的穩定性帶來隱憂。

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	行政直接介入控制房價極為困難。若像泡沫時期實施總量管制那樣，採取落後於市場的對策，反而會對市場帶來負面影響。與其壓抑價格，不如從公寓管理適當性、維護社區生活環境的觀點出發，考慮對「不動產取得」施加一定程度的規制措施，或許更為可行。

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	「住宅供需緊繃，應導入『空屋稅』」　日本大學教授中川雅之

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	隨著東京這座都市不斷高度化，追求便利性與生產力的高所得者逐漸往都心集中。地價上升，加上公寓在地段、屋齡、坪數等評價基準已相當明確，資金便以此類公寓作為資產標的而湧入。一般都民的居住環境因此變得愈來愈吃力，但從國際城市競爭的角度來看，這樣的趨勢可說是難以避免。

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	問題在於，即使存在明確的居住需求，仍有大量住宅處於低度利用的狀態。在都心區，因公寓資產化而出現空屋；而在遠離都心的地區，則因繼承後遭閒置的空屋也持續增加。在這些區域，有必要導入空屋稅，或取消固定資產稅的相關優惠措施。

東京新建公寓供給量達近30年來低水準

位於東京都港區、森大廈「麻布台HILLS」第2棟住宅棟「RESIDENCE B」(共970戶)於10月底完工，而連接兩站地鐵車站的行人步道與貫穿用地的東西向道路也已完成。

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	「麻布台HILLS」作為「虎之門、麻布台地區第一種市街地都市更新事業」，於1989年開始推動，是區域面積達8.1公頃的都更案。2023年11月啟用內含辦公室與住宅、商業設施的複合大廈「森JP TOWER」與「RESIDENCE A」、安缦集團旗下酒店、住宅、藝廊、美術館、商業設施等，之後還依序擴充大規模食品市場等，如今終於迎來全體設施落成。

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	「RESIDENCE B」為鋼筋混凝土構造、地上64層樓大廈，高270公尺，樓板面積約18萬5,300平方公尺。2~5樓為工作空間「S-Office」，面積4,500平方公尺，每區面積9~32坪，共分成64個小型辦公室，並設有供租戶使用的休憩交誼空間等設施。住宅位於6樓以上，格局從1房至4房，還有交誼廳、學習室、視聽室、健身房等公共設施。13~18樓為短期居住用服務型公寓。2樓與地下1樓新進駐7間店面。

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	由於「RESIDENCE B」的完工，原本尚未完成、可連通東京METRO日比谷線「神谷町」站與南北線「六本木一丁目」站的全長約700公尺地下道「CENTRAL WALK」也隨之啟用100公尺。此地下道24小時開放，亦可作為發生天災時收容難以返家者的空間。而此地下道的完成，也讓「麻布台HILLS」整體可收容難以返家者的空間達6,000平方公尺，可容納約3,600人。

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	長約500公尺、連接用地東側櫻田通與西側麻布通的車道「八幡通」，此次則開通170公尺。希望能藉由以上東西交通網與行人步道，提升該地暢遊性與交通便利度，讓當地更為繁華。

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	全體設施落成之後，「麻布台HILLS」的樓板面積約86萬1,700平方公尺，辦公室面積約21萬4,500平方公尺，住戶1,400戶，規模已可與「六本木HILLS」匹敵。

麻布台HILLS 64層塔式大樓完工，全體設施落成

東京都內公寓大廈房租持續高漲，根據不動產資訊公司at home發表東京23區9月出租用公寓大廈平均招租房租統計，從單身住宅到家庭住宅，所有房型皆已連續3個月創下自2015年1月開始調查以來的新高。因秋季需求期的物件較少，即使是高房租也能找到房客，所以房東方相當強勢。

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	單身住宅(專有面積30平方公尺以下)的房租比前一月上漲0.4%，達10萬4,359日圓，連創16個月新高。雙人住宅(超過30平方公尺~50平方公尺以下)上漲0.3%，達17萬337日圓，家庭住宅(超過50平方公尺~70平方公尺以下)則上漲0.3%，達24萬8,032日圓。上述房租包含管理費與公共費用等。

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	雖然秋季較多人事異動，搬家需求僅次於春季，但因為搬家費用高漲，讓許多人避免搬家，所以市場上的流通物件減少，供應吃緊。

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	因為即使高房租也找得到房客，所以房東在房租設定上也較強勢。東京都內的某單身住宅物件因房東調漲房租2,000日圓左右，讓原本的房客不滿而搬家，但重新招租時，即使比原本房租調漲達2萬日圓之多，還是馬上就找到新房客。

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	分析房租動向的at home labo執行董事磐前淳子說明：「因公寓大廈售價持續高漲，所以房租可能還會再上漲」。房租變化多半會比公寓大廈售價變化晚約1年半。

東京都內單身與家庭住宅公寓大廈房租均創新高 

東京23區的公寓平均價格突破1億日圓，都心住宅價格的上漲仍未見停歇。此外，多數專家也預期未來還會再漲一波。那麼，為了確保居住空間，個人究竟該如何因應？本文將探討可能的對策。

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	「公司的前輩們都說『還會再漲，快點買』。」一對20多歲的情侶如此表示。他們以約6,000萬日圓買下東京都港區一處屋齡將近30年的中古公寓，面積約40平方公尺。雖然空間狹小，也會擔心屋況老舊，但步行至JR山手線車站僅需幾分鐘，十分便利，而且這類物件在過去數個月已上漲超過1,000萬日圓。他們認為：「就算硬著頭皮先買下來，未來出售時也能賺『差價』。」

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	「櫻花事務所」會長長嶋修指出：「20~30歲世代基本上沒有看過都心公寓價格下跌的情況。多數人認為房價只會持續上漲。」如同前述案例，因預期價格續漲而急於購買的族群，也在推動房價再度上揚。

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	如果說泡沫經濟破滅前的日本存在「土地神話」，那麼現在簡直可謂「公寓神話」。根據不動產經濟研究所與東京KANTEI的資料，東京23區無論新建或中古公寓的平均價格，截至9月為止，都已連續5個月突破1億日圓。

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	價格上漲也正向其他城市的公寓與部分地區的獨棟住宅擴散。背後的原因之一，是住宅供需已變得緊縮。即使人口在減少，作為住宅需求基礎單位的「家庭數」卻因單身家庭增加而持續成長。

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	另一方面，住宅供給則陷入停滯。根據日本的國勢調查，木工匠的從業人數在2020年已降至不到30萬人，20年間幾乎減半，人力短缺情況嚴重，使新建住宅開工戶數呈現明顯的下降趨勢。

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	東京KANTEI高級主任研究員高橋雅之表示：「泡沫經濟時期，曾有不少新興建商為了與大型建商的高價物件競爭，而大量供應平價的住宅。但如今在人力不足與各項成本高漲的情況下，這類供給行為已很少見。」

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	優質地段的物件之所以價格高昂，除了自住需求外，外部資金流入也是原因之一。股價與東京23區的中古公寓價格之間呈現一定程度的連動，因為在資產效果下，富裕階層的購買意願會增加。公寓資產管理公司的渕上弘和指出：「只要股市持續高檔，流向都心公寓的資金就會持續，部分物件甚至還可能再漲一波。」

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	海外資金的動向也帶來影響。根據經濟合作暨發展組織(OECD)的資料，在新冠疫情之後，日本住宅價格的上升幅度一直到2025年4~6月期間都持續低於OECD的平均水準。長嶋修表示：「考量日圓走弱的趨勢，認為『日本住宅仍然相對便宜』的海外投資者應相當多。」

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	為確保居住空間，個人還能有什麼因應之道？高橋雅之指出：「首先應該認知，在可預見的未來，『再等等比較划算』這種情況幾乎不可能發生。」大約10年前，還有人認為等東京奧運結束後房價高漲會告一段落，但事實並未如此。

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	目前住宅價格上漲，也帶動租金同步攀升。根據總務省的「消費者物價指數」，民間租金正呈現1990年代以來的最高漲幅。究竟要選擇自購或租屋，固然取決於個人意願，但不論哪種選擇，所需成本大多只會越來越高。在這種情況下，與其輕易拖延決定，更重要的是及早制定合適的資金規劃。

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	長嶋修建議：「不妨大膽地把地點的選擇範圍放寬一些。」目前住宅的價值，基本上仍是以距離都心的遠近等「地段」因素作為主要判斷標準。這雖然能確保未來的資產價值，但因位於都心，房屋面積往往偏小，居住性也常會受到限制。

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	相反地，若將搜尋範圍擴及地方郊區，仍然能找到相對便宜的住宅。不過，地方郊區未來可能因人口持續減少，使得能享受公共服務的區域縮小，這也是一種風險。「與其只看住宅本身，不如連同各地的都市計畫一起納入考量。」(長嶋修)。

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	渕上弘和則表示：「最好先把自己想要的條件整理清楚。」也就是說，要先決定是要忍受居住性不足、優先追求未來的資產性，還是願意在資產性上做出妥協，改以較大的坪數、居住舒適度為優先。應根據自己的價值觀與家庭意見來排定優先順序。

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	同時具備高資產性與高居住性的住宅，通常都會出現極高價格。在通膨環境下選擇住宅時，與其一再延後決定，不如先明確劃定自己可以妥協的條件，這或許才是選屋的第一步。

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	(堀大介)

日本公寓價格漲不停，個人該如何因應？延後購屋可行嗎？

不動產經濟研究所公布10月近畿圏新建分售公寓大廈市場動向。10月份的開賣戶數為1,069戶(較去年同月減少7.6%)，相隔三個月再度低於前一年同月。開賣首月成交率70.1%(減少1.3百分點)，雖然稍微減少，仍連續3個月超過70%。

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	每戶平均價格6,175萬日圓(較去年同月上漲63.0%)，每平方公尺單價103萬1,000日圓(上漲16.2%)，皆是時隔兩個月止跌轉漲。

	開賣首日即售鑿物件有「Geo Tower寶塚GRANREGIS」第2期第1次販售(兵庫縣寶塚市，販售3戶，平均爭購率1倍，最高爭購率1倍)與「Geo京都北大路」第4期第3次販售(京都市北區，販售1戶，平均爭購率1倍，最高爭購率1倍)。

	10月底的尚未售出數2,919戶(較去年同月增加12戶)。11月開賣戶數預計為1,300戶上下。

近畿圏公寓大廈平均價格上漲至6,175萬日圓

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