JR東日本新營運模式「以城市創造收益」　高輪Gateway租金收入達1.5倍

以鐵路事業為核心的JR東日本，正逐步轉向結合非鐵路事業的雙軸經營模式。在高輪 Gateway City 計畫中，推動活用鐵路事業優勢的不動產開發，充分發揮自身強項。同時，也著手檢討長年延續的組織體制，試圖完成自國鐵時代以來的經營轉型。

隸屬於JR東日本集團的LUMINE，2025年9月在高輪 Gateway City 內開幕的商業設施「NEWoMan 高輪」，整體氛圍宛如一座自成一格的城市。

寬敞開放的館內空間中，書店、生活雜貨店、服飾店等商店依序分布，但商店與商店之間並未刻意劃出明確界線，其間錯落配置著長椅與沙發。館內也經常可見推著嬰兒車的家庭身影。走出 NEWoMan 高輪，來到與高輪 Gateway 站之間的噴水廣場，可以看到孩子們開心地戲水玩耍，大人們則在周邊的長椅上，各自享受屬於自己的片刻時光。

 

 

以成為人們喜愛的城市為目標

NEWoMan高輪的總樓地板面積約為6萬平方公尺，約為NEWoMan新宿的3.5倍，是LUMINE歷來規模最大的商業設施。

「我們所追求的，不是一座商業設施，而是一個能被居民喜愛的城市。」擔任 NEWoMan高輪店長、同時也是LUMINE執行董事的鈴木和馬如此表示。不同於既有商業設施常見的依商品類別劃分樓層配置，NEWoMan高輪並未採取此種做法，而是為每一個樓層設定「希望顧客能獲得什麼樣體驗」的故事脈絡，在空間規劃上格外重視顧客真實而具體的體驗價值。

極端來說，若只是為了購買商品，在這個時代透過電子商務(EC)早已足夠。鈴木和馬表示，「我們希望能提出一種嶄新的商業型態」。

為了強化實體空間所能提供的體驗價值，NEWoMan高輪在各處設置了多樣化的巧思。其中最具象徵性的，是位於複合大樓頂樓、28至29樓，高度約150公尺的空中庭園「LUFTBAUM」。以「都心的別墅」為概念，在室內外配置了超過500株植物，讓來訪者能透過植物、聲音，以及高樓層獨有的景觀，以五感全面感受空間魅力。

館內大量設置長椅、兒童遊戲空間、會議室等公共空間，背後的思考邏輯也是如此。這些空間乍看之下或許顯得「非必要」，但鈴木和馬說明，其目的在於「希望將 NEWoMan高輪打造成一個不只是購物，而是讓人願意前來逗留、度過時光的場所」。

而貫穿 NEWoMan高輪整體的這種「哲學」，其背後與 JR 東日本所推動的「高輪Gateway City」整體城市營造方針，有著密不可分的關聯。

於2025年3月開業的高輪 Gateway City，其基地過去曾是可停放夜行列車等多達數百輛車廂的車輛基地。然而，隨著夜行列車的廢止，以及2015年上野東京線的開通，車輛得以轉移至郊外停放，因而騰出可供大規模再開發的土地，促成了此計畫的實現。

JR東日本行銷本部副本部長、常務執行董事髙木浩一表示：「由於該基地為本公司單獨持有，因此能以長期視角推進開發，這正是我們的優勢。」高輪Gateway City以「為100年後仍能擁有心靈富足生活所推動的實驗場」為號召，其專案所追求的回饋並不限於短期成果。

JR東日本於2025年7月發表新的集團經營願景「勇翔2034」，其中所強調的核心，即是「透過雙軸經營實現成長」。不言而喻，JR東日本本質上是一個以鐵路為核心的交通移動(Mobility)企業集團。然而，在新冠肺炎疫情期間，因人流大幅下滑而出現虧損，也暴露出過度依賴鐵路事業的脆弱性。

因此，在新的經營願景中，JR東日本將屬於非鐵路事業的「生活解決方案事業」予以強化，與既有的移動事業相互支撐，建構更為穩健的雙軸經營體制。以2025年3月的營業收入來看，生活解決方案事業僅占33%，但其營業利益占比已達54%，實際上已超越移動事業，成為集團獲利的重要支柱。

 

租金約為周邊行情的1.5倍

高輪Gateway City屬於生活解決方案事業中的不動產與飯店事業範疇，其主要收益來源為辦公室與商業租戶所帶來的租金收入。待全棟設施完工後，預估每年可創造約570億日圓的營業收益。

JR東日本將高輪Gateway City定位為「雙軸經營」協同效應(Synergy)具體化的代表事業之一。首先設置新車站「高輪Gateway」，再進行城市開發，使該區得以實現約周邊市場行情1.5倍的租金水準。位於高輪Gateway City內的新創支援設施「TAKANAWA GATEWAY Link Scholars’ Hub(高輪Gateway・Link Scholars’ Hub，簡稱LiSH)」，其一大特色在於，未來可運用包含 Suica 移動數據在內的城市資料基礎架構(都市OS)進行各類分析。JR東日本社長喜勢陽一強調：「透過Suica 所蒐集的資料，不僅能運用於行銷，更能用於創造全新價值，這正是本公司獨有的商業模式。」

整體而言，高輪Gateway City屬於傳統型的不動產持有與營運模式。相較之下，JR東日本未來在不動產事業上將著力推動的，是所謂的「不動產循環型商業模式」，也就是將自有土地或所取得的不動產予以價值最大化後，進行資產流動化，並將資金投入新的成長型投資。

放眼同業，西武控股已於今年2月，將東京 Garden Terrace 紀尾井町以約4,000億日圓出售給美國投資基金黑石集團，正式轉向不動產循環型商業模式。JR東日本則設定於2031年度前完成1兆日圓的不動產流動化，並以累計6,000億日圓的不動產銷售利益為目標。

JP摩根證券資深分析師姫野良太對JR東日本提出的高目標表示肯定，但同時指出：「仍有必要具體說明，透過再投資能夠產生更高報酬的可能性。」他分析指出，JR東日本目前持有的多數物件是由自有土地再開發而成，土地取得成本較低，因此本身即具備高獲利性的優質資產；在此基礎上，要再將資金投入能創造更高回報的投資案，並非易事。