與道路整備同步推動的再開發計畫

	東京都品川區東五反田二丁目第4地區，目前正逐步具體化一項地上40層、高約148公尺的再開發計畫。東五反田二丁目第4地區市街地再開發準備組合已擬定開發計畫草案，並於2026年5月31日及6月1日舉辦鄰近居民說明會。後續預計先向品川區提出企劃提案，再依序進行都市計畫草案的公開閱覽與說明會、都市計畫案的公開閱覽與說明會，最後送交品川區都市計畫審議會審議。

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	依據目前的計畫草案，預計興建的建築基地面積約8,280平方公尺，總樓地板面積約90,700平方公尺，建築規模為地下2層、地上40層，高度約148公尺。主要用途為住宅、店鋪等，實際上將是以住宅為主的高層再開發案。目前尚未公布總戶數，以及工程預計開工、完工的時間。此次計畫受到關注的地方，並不只是將興建一棟高層住宅大樓。

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	根據品川區議會資料，該地區的開發目標包括透過重建符合舊耐震標準的公寓等既有建築，提升防災能力；配合周邊開發，改善道路與人行道狀空地；以及設置可供當地居民使用的廣場、店鋪與育兒支援設施。換句話說，這是一項結合老舊既有建築更新，以及周邊道路與行人空間重新規劃的再開發計畫。

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	東五反田二丁目一帶過去也持續進行階段性的再開發，範圍主要位於大崎站與五反田站之間。

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	品川區將大崎站、五反田站周邊目前正在推動的再開發地區，列為東五反田二丁目第3地區、大崎站東口第4西地區與第4東地區、東五反田一丁目地區，以及東五反田二丁目第4地區、第5地區等。

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	其中，第4地區可定位為延續大崎、五反田之間再開發趨勢的新住宅型更新計畫。尤其值得比較的是鄰近的「東五反田二丁目第3地區第一種市街地再開發事業」。該計畫目前以「大崎River Walk Garden」的名稱推動，是結合辦公大樓、住宅大樓與公園的複合式再開發，打造工作與居住整合的城市空間。

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	在規劃上，大崎站這一側配置辦公機能，五反田站這一側則以居住機能為主，並透過道路拓寬、人行道狀空地、連通道路，以及目黑川沿岸開放空間的整備，建構完整的行人動線網絡。

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	相較之下，從目前公布的計畫概要來看，第4地區則是以住宅、店鋪等為主要用途，屬於以住宅為核心的再開發案。如果說第3地區是以整合辦公、住宅與公園，打造城市核心據點為主的開發案，那麼第4地區則可說是以重建符合舊耐震標準的公寓，以及提升生活環境為主要方向的再開發。

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	大崎、五反田之間的都市發展，正逐漸從包含辦公機能的大型複合式開發，擴展至周邊市區的老舊建築更新與行人空間改善。第4地區的計畫範圍，目前也正在研議拓寬四周道路，以及改善行人空間。

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	相關資料指出，該地區目前面臨的課題包括主要道路與行人空間不足、綠化及開放空間不足，以及舊耐震標準公寓仍然存在等問題。配合周邊開發所帶動的道路改善，未來將拓寬基地四周道路，打造安全、安心的步行環境。隨著高層住宅興建，未來如何將公共機能回饋地方社區，也將成為後續發展的焦點。

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	開發時程仍有待進一步確定

	目前尚未公布工程的開工與完工時間。截至2026年，第4地區仍處於舉辦地方居民說明會、都市計畫程序之前的階段。後續還需經過都市計畫決定、再開發組合設立核准、權利變更計畫核准等程序，之後才會正式進入實際施工階段。

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	鄰近的第3地區從都市計畫決定到建築主體工程開工，花了約3年時間，因此第4地區從目前階段到實際開工，也可能需要數年。大崎、五反田一帶除了持續更新車站周邊的辦公與住宅機能，也持續推動行人動線網絡與開放空間的整備。東五反田二丁目第4地區，正是延續這波都市更新趨勢的下一個候選區域。

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	若計畫順利推進，大崎、五反田之間的辦公、住宅、公園與行人空間將逐步重新規劃，車站之間區域的都市機能也可望進一步提升。不過，若最終興建地上40層、高約148公尺的高層建築，對周邊環境所造成的影響也不容忽視。

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	附近居民說明會的通知範圍，是從計畫基地往外延伸約「建築物高度的兩倍」距離，約有7,600戶居民受到影響。未來進行都市計畫程序時，日照遮蔽、風環境、交通動線、施工期間的影響，以及可供地方使用的廣場與育兒支援設施能否真正發揮功能等，都可能成為討論焦點。

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	此次再開發的重點，在於透過重建符合舊耐震標準的公寓提升防災能力，同時整合道路拓寬、行人空間、廣場、店鋪與育兒支援設施，重新規劃周邊市區的整體環境。目前雖尚未公布開工與完工時間，但隨著都市計畫程序逐步推進，大崎、五反田地區的再開發浪潮也將進入下一階段。

東京東五反田二丁目再開發計畫逐步具體化

根據9月公布的2026年基準地價(7月1日時)，日本關西2府4縣商業地中，大阪、京都、兵庫、滋賀、奈良等5府縣上漲，和歌山則為持平，並多以再開發盛行的各府縣政府所在地為中心上漲，且上漲率前10名皆位於大阪市內。住宅地則有大阪、兵庫、京都、滋賀等4府縣上漲，和歌山與奈良則為下跌。

	位於JR大阪車站北側再開發區「梅北」第2期「GRAND GREEN大阪」已於2024年開幕，各大公司爭先將總公司搬遷至此，增加地區活力。位於西側的北區大淀南的商業地上漲達21.8%，是身為京阪神中心的大阪圏與關西地區的上漲率冠軍。

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	大阪圏與關西地區的上漲率前10名皆位於大阪市北區與旁邊的西區。位於連接大阪車站與JR難波車站、南海新今宮車站，預定於2031年啟用的新鐵路線「浪速筋線」沿線的北區中之島等地，也位於以上範圍。

	服務於知名不動產服務公司仲量聯行(JLL)的山口武說明：「因為再開發提升大阪市中心地區魅力，讓辦公室租金加速上漲，增加獲益能力」。

	日本關西與大阪圏最高價地點為大阪MINAMI鬧區的「DEKA戎橋大廈」，每平方公尺達2,580萬日圓(上漲7.1%)，第2名則為2025年冠軍梅北1期「GRAND FRONT大阪南館」的2,490萬日圓(上漲1.6%)。因這些高價區帶動，擴大周遭地點漲幅。

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	京都府內上漲率冠軍為JR京都車站南側的18.1%。除此之外，第 3、5 名也都在京都車站步行範圍內。因飯店與公寓大廈、辦公室需求，讓車站周邊地價上漲，也讓原本比較便宜的車站南側漲勢令人注目。

	兵庫縣上漲率冠軍為位於蘆屋市的JR蘆屋車站南側、國道2號沿線之12.9%。因該地容積率達400%，可充分使用土地，所以出現令人注目的交易案例。兵庫縣內最高價地點為神戶市中央區的三宮中心街東側入口，此地因被期待將出現都更，上漲10.5%。

	其他縣方面，奈良市等也有上漲率達10%以上的地點；亦有很多因外國遊客與觀光客需求，出現旺盛土地需求的地區。各府縣住宅地平均變動率最高的是大阪府的3.0%。關西地區上漲率冠軍為位於JR大阪環狀線桃谷車站徒步範圍內的大阪市天王寺區真法院町，達11.2%。每平方公尺為87萬4,000日圓，也是關西地區最高價地點。

	上漲率前10名中，有3處位於天王寺區。雖然2025年因特區民泊需求強烈的浪速區奪下冠軍寶座，但今年這類需求已減少。不動產鑑定士山内正己說明：「位於上町台地地基穩定的天王寺區等地物件大幅上漲」。

	阪神間高人氣地區的漲幅也令人注目，兵庫縣內上漲率冠軍為神戶市東灘區攝津本山車站西南地區的8.8%。兵庫縣內最高價地點則為蘆屋市JR蘆屋車站附近，且該地上漲率亦達7.3%，為縣內上漲第3名。

	京都府內上漲率冠軍為京都市營地下鐵東西線東山車站附近的8.3%，因該地有住宿與外國遊客商店需求，有許多來自住宅以外的需求推升地價。受到京都市中心地區地價高漲影響，龜岡市等周邊地區地價亦被帶動上漲。

	滋賀縣上漲率冠軍與縣內最高價地點為同一處，位於大津市中央，最近車站為JR大津車站。對於該市的上漲，不動產鑑定士高橋靖展認為：「從京都流入的買氣是上漲要素，對於滋賀縣外的人來說，這裡的價格帶還處在相對便宜的區間」。

	工業地方面，2府4縣皆為上漲，其中，京都府上漲率達7.9%。因新名神高速公路將全線開通，持續讓京都府南部出現適合物流業的用地交易，且此效果還擴及到京都府北部。

	京都市工業地中，京都市政府規劃成為製造業據點的進都地區地價也有上漲。不動產鑑定士村山健一分析：「自2023年開始，京都市政府進行鬆綁容積率限制等重大改進，這些變化可能會漸漸影響到地價」。

	大阪圏工業地上漲率冠軍為神戶市東灘區御影濱町的15.5%，該地位於有眾多工廠與倉庫的海邊，周圍還有主要幹線道路與高速公路。第2、3名則位於鄰接大阪府的兵庫縣尼崎市內。

	因目前利率持續調升，部分人士看壞未來地價，但JLL的山口武認為：「對大阪、都心的投資熱潮沒有衰減」，認為能獲利的商業地將會持續上漲。但是，山口武也分析：「因利率調升會影響民眾購買住宅的心理，所以日後郊區與都心外圍等處之地價處境可能較為嚴苛」。

日本關西基準地價：大阪受都心再開發帶動，商業地上漲 8.8％

XYMAX總研於9月公布2026年8月「辦公室空室月報」。調查對象為東京23區中，樓板面積300坪以上之辦公大廈。

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	該月的東京23區辦公室空室率為1.34%(較前一月下降0.07百分點)。代表出租面積中招租面積比例之招租面積率則為2.28%(下降0.09百分點)。

	都心5區空室率方面，中央區1.47%(較前一月下降0.02百分點)、新宿區1.10%(下降0.12百分點)、港區1.10%(下降0.01百分點)、澀谷區0.84%(下降0.06百分點)、千代田區0.65%(下降0.04百分點)。

	各地區空室率方面，都心5區為1.03%(較前一月下降0.04百分點)、周邊18區則為2.30%(下降0.17百分點)。招租面積率方面，都心5區為1.93%(下降0.03百分點)、周邊18區則為3.39%(下降0.27百分點)。

	各規模大廈的空室率方面，大規模大廈(樓板面積5,000坪以上)為1.08%(較前一月下降0.13百分點)、中小規模大廈(樓板面積300坪以上未滿5,000坪)1.65%(上升0.01百分點)。招租面積率方面，大規模大廈1.98%(下降0.11百分點)、中小規模大廈2.64%(下降0.06)。

	空室面積為16萬8,000坪(較前一月減少9,000坪)。空室增減量方面，增加2萬坪(較前一月減少1萬3,000坪)，減少則為2萬8,000坪(較前一月減少2,000坪)，減少超過增加。

	因自本次調查開始，變更空室面積的計算方法，所以會與過去的報告數值出現一些差異。

8月東京23區辦公室空室率1.34%

住友不動產於8月宣布，位於東京都港區的「住友不動產芝公園大廈」改建計畫的全體街區皆已竣工。

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	原本於1986年竣工的舊大廈是港區首棟適用市街地住宅綜合設計制度的建物，竣工當時的樓板面積是該公司保有大廈中，首屈一指的約6,000坪。本大廈為芝公園地區長年以來的指標性辦公大廈。本計畫納入租賃公寓大廈「芝公園HEIGHTS」與新取得的周邊土地，進行整體性改建。

	改建後的大廈用地面積4,245.34平方公尺，建物為鋼骨部分鋼筋水泥結構與鋼骨鋼筋水泥結構，地上21樓地下2樓，並採用免震構造。樓板面積為原本兩倍，達3萬9,710.84平方公尺，辦公室出租面積2萬419.47平方公尺。

	因本計畫為該區域整體性都市更新案，規劃了約2,300平方公尺的公開空地。設計上大幅採用舊大廈特色，於電梯廳牆壁採用可說是舊大廈象徵的外牆青色光澤壁磚，並於外牆採用施加特殊切割的黑色石板，展現出存在感。低樓層設置進駐有便利商店的交誼廳，可供來客接待或午餐會議使用。

	此外，還將新設直達都營三田線「芝公園」車站的地下鐵出口，並設有電扶梯，大幅提升當地便利性。本大廈引進各種節能設備，得到DBJ Green Building最高等級五星認證，並有充實的淹水、地震、停電等BCP對策。

「住友不動產芝公園大廈」改建竣工

以東京都心為中心，「服務式公寓」(以下簡稱「SA」)正逐漸增加。SA意指：「具備日常生活所需設施、服務之租賃住宅。除了已備齊家具、餐具等以外，也有些SA提供更換床單等服務」(不動產用語集R.Ewords)。在分類上屬於住宅，多提供從1個月至1年上下的入住。

	因需求提升，除加緊建設新物件外，最近也有不少既有物件轉型成SA。這次訪問由提供不動產投資物件開發營運服務之Concept K參與改裝的外國人用服務式公寓「新宿代代木KYO RESIDENCE」。

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	日本面向外國遊客需求的住宿設施不多

	過去提到 SA，主要使用者通常被認為是來自海外的長期出差人士或外派人員；但近年來，使用的入境旅客也持續增加。

	雖然外國遊客已於2019年時創下3,188萬人紀錄，但因新冠肺炎疫情，2021年時大幅減少至25萬人。不過自疫情結束與日圓貶值影響，2023年回復至2,507萬人、2024年3,687萬人，2025年更增加至4,268萬人。

	外國遊客的特徵是多為一週以上的長期逗留，且多為家族與團體旅行。此外，不僅是遊覽觀光區，想實際體驗當地生活的外國遊客也不少。但日本可滿足以上需求的飯店仍然不足。

	特別是東京都心部住宿主要為商務飯店與都市飯店，這些飯店的設施不太符合外國遊客期望的團體住宿、長期逗留。此外，若飯店住房率上升，客房單價也會隨著上漲。

	因此，民泊與本次取材的服務式公寓吸引到外國遊客目光。多幾社長說明：「外國遊客十分喜愛東京澀谷與青山等地，住宿需求非常高，但飯店數量很少，房價也很高」。因應如此商機，近期出現將既有居住用物件改裝SA化的動向，甚至連知名不動產公司也紛紛參與。

	SA化可提升獲利，例如位於港區的某飯店，普通客房每晚房價超過5萬日圓；但距離該飯店僅一條路之遠的租賃住宅房租，每坪只要2萬日圓。若加以SA化，便可將房價提升至上述區間之中。該公司感受商機，開始提供將租賃住宅改裝服務式公寓的諮詢服務。

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	氛圍像「飯店」，居住便利性像「住宅」

	本次採訪該公司負責，將一般租賃住宅改裝成SA的「新宿代代木KYŌ RESICENCE」。

	本SA位於京王新線「初台」車站徒歩5分、小田急小田原線「參宮橋」車站徒歩7分處。可能有一些讀者不太清楚這些車站在那裡，但本區鄰近擁有巨大轉乘站與繁華街區的新宿，徒步即可抵達，又是閑靜的住宅區。JA三井LEASE建物於此取得一棟租賃公寓大廈，依序改裝空室，預定9月全面開幕。

	由於建築物種類仍維持為「住宅」，因此透過改善外觀、入口印象的整修，以及室內翻新，逐步轉型為服務式公寓。

	住戶改裝規模不大，主要是把外國遊客逗留時不會用到的空間，例如觀光客不會用到的多餘收納空間、走廊等，整合成客廳等，改裝成具有開放感的空間。

	重新裝潢時，如何表現出非日常生活空間，也是重要考量。本改裝重視沙發與床等家具，備有廚房、洗臉處與家電，並且注重室內裝飾等，創造出如同飯店的空間，讓入住遊客感受到&rdquo;旅遊&rdquo;的非日常獨特性。

	以上努力除可提升遊客逗留時的滿意度，還可滿足以網路為主的宣傳，讓遊客於此拍攝「 打卡美照」，獲取更多迴響。

	自7月開始，有部分已完成改裝的房間開始接受入住。關於網路迴響，多幾社長說明：「當敝公司將完工預想圖刊登至Instagram與國外知名日本不動產網路平台『e-housing』後，已得到超過100件洽詢。且自開始接受入住預約後，一星期內便有兩間房間獲得預約」。

	本物件1個月以上的定期租約房租方面：單一房間小套房為40萬日圓以上；2SLDK更達120萬日圓區間，雖接近該地居住用物件市場的兩倍，但仍比住飯店要便宜不少，適合長期逗留。且相較一般房屋出租，獲利大幅上升，吸引不少房東與投資客目光。

	取材時，亦有訪問東京都內各處的SA，但多為世界知名品牌旗下的高級服務式公寓，房客也多為高級白領階級與其家人。

	原本，「SA」的客群多為&ldquo;富裕層&rdquo;，但經由本次採訪，可認識到SA已逐漸轉變為一般外國遊客皆可利用的住宿設施，令人吃驚。

	此外，多幾社長又說明：「從外國遊客觀點來看，每坪房租10萬日圓並不貴，但租給日本人日常居住的話，每坪房租僅有2萬日圓。所以配合市場需求，發掘新的房客與新的出租方法，創造嶄新商機」。這想法應該也可以活用在其他地區與其他領域帶來新獲利。

東京都心部「服務式公寓」需求增加

三菱地所股份有限公司於7月宣布「大手町Gate大樓」（東京都千代田區）竣工，並將在同一街區內同步興建的人行橋「仲通散步橋」及防災碼頭「鎌倉河岸碼頭」移交千代田區。

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	本案由三菱地所與農林中央金庫、日立不動產服務股份有限公司共同開發。基地位於日本橋川沿岸，從東京地下鐵東西線等路線及都營三田線「大手町站」步行3分鐘，從JR「神田站」步行6分鐘。基地面積5,105.74平方公尺，大樓為地上26層、地下3層，總樓地板面積8萬5,398.71平方公尺。8至17樓及19至25樓為標準樓層面積約620坪、平面規整的I字型一般出租辦公室，竣工時已全數租出。18樓設有附設出租會議室等設施的辦公人員交誼廳「GATE LOUNGE」，除商務用途外，也可作為休憩及租戶交流空間；另開設彈性辦公空間「xLINK大手町Gate大樓」。

	2至4樓作為支援農業與食品事業的設施「MINORIWA」營運，除交誼廳、會議室及展示空間外，也設有對外開放的活動空間與租用廚房，並附設配備家具的服務式辦公室「MINORIWA服務式辦公室」，作為創造食品新價值的據點。

	1至3樓為商業區，共有1家便利商店及6家餐飲店進駐；2樓另有精釀清酒釀造廠暨品飲空間「haccoba內神田釀造所」。

	配合本次開發，三菱地所在日本橋川上架設行人專用橋，並將神田地區部分區道的電線地下化，將南北貫穿大手町、丸之內及有樂町地區的「仲通」機能延伸至神田。此外，鑑於南側相鄰的日本橋川沿岸在江戶時代曾有物流據點「鎌倉河岸」，因此新設防災碼頭「鎌倉河岸碼頭」，平時供觀光使用，災害時則作為串聯各據點的緊急運輸網路。

	同日舉行落成紀念典禮，由三菱地所代表執行役社長中島篤將橋名牌交給東京都千代田區區長樋口顯。

	中島表示：「這棟大樓融合神田與大手町的不同元素，期待它不僅能成為商務據點，也能成為匯聚人潮、創造活力的據點。」

三菱地所日本橋川沿岸大樓竣工，「仲通」延伸至神田

日鐵興和不動產於宣布，由該公司擔任代表法人、組成的「東品川海上公園〈Harbor of Harmony〉共同企業體」所整備的設施於10月4日正式開幕。

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	東品川海上公園位於目黑川河口一帶，品川區運用公募設置管理制度(Park-PFI)推動此案，目的是提升水岸空間的魅力、促進社區交流，並打造舒適宜人的第三空間(Third Place)。該共同企業體於2025年與品川區簽訂實施協議，持續整備公開招募設置的公園設施及特定的公園設施。

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	此次開幕的設施，距離東京單軌電車「天王洲島」站步行約8分鐘、臨海線「天王洲島」站步行約7分鐘、京急線「新馬場」站步行約10分鐘。園區內將設置由以靜岡市為據點的精釀啤酒品牌「West Coast Brewing」所打造、可攜帶寵物入內的直營啤酒餐廳「WCB The Ballpark」，並整合狗狗活動區、倉庫與船艇庫，以及可作為避暑空間的活動式遮陽設施與露台等，打造不同世代都能聚集、依照自己的方式悠閒度過時光的舒適公園空間。

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	日本國內3&times;3籃球聯賽「PLCO3XS」的官方賽事也會在此園區內舉辦。

東品川海上公園Park-PFI計畫，10月開幕

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