即使位居全球第12仍難破「交易透明度之牆」 日本房地產市場的數據與商業慣例面臨檢驗

若改革延宕恐成為「不被選擇的市場」

2025年日本國內不動產投資額突破6兆日元，來到歷史性高水準。在不動產服務巨頭仲量聯行（JLL）發布的《2026年全球不動產透明度指數》中，日本位居全球第12名，名列代表最高等級「高透明度」的13個市場之一。東京在永續發展領域更躋身全球第3名，無疑表明日本市場相較以往已穩步提升了透明度。然而，若僅看綜合排名，便容易忽視日本市場的另一面。本文將透過該調查等數據，剖析日本國內不動產交易的現狀。

 

 

日本市場的「隱形成本」

從該調查的各細項來看，日本在「永續發展」名列第3、「績效衡量」排名第6；然而，「法規與法律制度」僅排第14，「上市企業治理」居第23，「交易流程」落至第32，「市場數據」更落到第37。日本在環境議題的應對上，已躋身全球第一梯隊。，但在投資人實際評估物件價值、預測未來現金流所需的資訊基礎方面，仍與歐美主要國家存在差距。

透明度如今已不再只是衡量「市場品質」的指標，而是轉變為決定能否吸引資金的必備條件。

仲量聯行（JLL）指出，在評為「高透明度」的13個市場中，過去兩年的不動產交易額增長了64%。這些市場雖僅占全球收益型不動產的56%，但投資金額卻超過80%；若將「高透明度」與「中高透明度」的市場合并計算，全球高達98%的投資資金都集中在這些市場。換言之，透明度之爭，同時也是一場投資資金的爭奪戰。

最能象徵日本弱點的正是市場數據。根據仲量聯行（JLL）說明會資料，在各城市的市場數據透明度排名中，東京僅列第51，大阪第56、福岡第58、名古屋第61。即使是東京，也不及全球頂尖城市，越往地方城市延伸，數據層面的劣勢就愈加顯著。

尤其成為問題的是資料中心、醫療照護、學生住宅、生產設施等另類資產。

在全球市場中，這類資產的投資占比已上升至總投資額約兩成。若是辦公室，租金、空置率、交易收益率等資訊即可構成投資判斷的基礎；但若是資料中心，則需要電力容量、接電所需時間、電力成本等資訊；醫療照護設施則需要營運收益、業者資訊等，所需數據的精細度更高。

JLL的分析顯示，另類資產相關數據越充足的城市，機構投資人的投資金額也越高，兩者呈現一定關聯。相較倫敦、紐約等城市，東京仍有不少改善空間。

數據不足，代表的不只是「難以查到資料」。投資人不會將未知風險視為零。若無法取得足夠資訊，就必須在盡職調查上投入更多時間與成本；若未來收益的確定性不足，估值就會偏向保守。某些情況下，甚至可能無法通過投資委員會審查，而直接放棄整個投資案。

其結果，便是市場上衍生出所謂的「不透明度溢價」。這並非仲量聯行（JLL）具體量化的日本專屬數值，而是依據本次資料導出的分析性概念。然而仲量聯行（JLL）本身也明確指出，高透明度市場不可或缺的是「及早且合理的價格發現機制」與「具備高可信度的數據」。若透明度不足，可能出現相反情況——價格發現延遲、風險溢價提高，以及參與投資人減少。

 

令海外投資人困惑的「共益費」與「一般租賃」

問題不僅在於數據，還存在日本特有的商業慣例。仲量聯行（JLL）日本資深總監大東雄人在說明會中指出，在外資眼裡，日本市場的不透明之處，首先提到的就是共益費。租金與共益費的劃分界線、共益費究竟涵蓋哪些項目，以及實際上產生了多少成本支出——歐美投資人即使想比較各物件的收益與費用，在日本也往往缺乏統一尺度可供衡量。

另一個問題則是一般租賃契約。即使在通膨帶動市場租金上漲的情況下，現有租戶的租金何時能調漲、又能調高多少，往往難以預測。若是海外常見、具有固定租期的租賃契約（定期租賃契約），投資人較容易將契約期滿後切換至市場租金的時間點納入現金流預測，但日本的普通租賃契約，則讓投資人難以預估收益成長的時間與幅度。