2013年下期、正式的開始享受安倍經濟學的成果

2013年下期、正式的開始享受安倍經濟學的成果

■首都圈的大樓住宅供給情形,，在2012年度間已達到6萬戶之多
  住宅・房地產業界，從2013年下半年起準備開始享受安倍經濟學帶來的真正成效。之前不給予樂觀評鑑的美國評級機構MOODY’S JAPAN也從7月4日起，對於日本房產業的展望評價也由負面轉為安定評價。年初以來基於政府以及日本銀行實施的金融寬鬆政策所預期帶來的房屋物件價格上漲效果，已開始反映在房地產的成交價上，房地產價格估計在未來的12~18個月之間，會有持續向上的趨勢。新成屋部分因股票市值提昇・日幣貶值關係，除了高價的大樓住宅販售搶搶滾以外，此現象今後也將會蔓延至一般上班族購買的大樓住宅。各大不動產企業的大樓住宅供應計畫皆已超出原先所計畫的供應量。
從房地產業者龍頭來看，三井不動產在2013年度的大樓住宅數量供給量由去年的4956戶大幅增加至6450戶，預計接下來將會維持在6500戶左右。三菱地所在2013年間也預期由上一期的4552戶成長至6100戶。 野村不動產的郊外型的大樓住宅「OHANA」品牌建築用地也似乎一切進行的非常順利，美國證卷商表示「照氣勢看來2014年大樓住宅與透天的中長期合計販售目標戶數將有機會達到一年7000戶」。原因在於景氣狀況看好後，帶動著大樓住宅的販售情況也跟著看好。

  黃金周期間房地產樣品屋來訪人數也有增加的趨勢。每年業者都以黃金周的來場人數作為當年的房產供應計畫參考指數，今年因來場人數踴躍，預計增加販賣戶數也能順利銷售出去。 MIZUHO證券的石澤卓志・Chief不動產分析家表示「首都圈的供應戶數由年初原本預期的5.5萬戶增加約兩成。預估截至明年3月底前的年度銷售速度看來，有可能會達到6萬戶」。不動產業所期望的施策方面，在政府實施稅政改革後業者也會得到較滿意的答案。年初時因購房者在所得增加部份遲緩導致購買能力下降，以及擔憂2014年4月起消費稅增稅，使得大樓住宅業者在增加供給計畫中顯得較為消極。但是，當2013年1月份的稅制改革大綱將擴大住宅貸款減稅額編列進去後，使情況則開始有些變化。6月26日在野黨已立案針對消費稅增稅後購買房子的消費者給予各項受益。 利用住宅貸款減稅額時，年收入在510萬日幣以下者最多給付30萬日幣。若是不使用貸款直接用現金購買住宅的話，則限定年滿50歲以上年收入在650萬日幣以下者最多給付30萬日幣，等於在後面推了消費者一把。

  7月1日國稅局所發表的2013年路線價格(基準日1月1日)中，雖然全國平均為負1.8%連續五年呈現下滑，但是在3大都市圈(東京・大阪・名古屋)各都市的下降值則是縮小的。 車站沿線價格水漲船高的從去年的2個都市(札幌、名古屋) 增加擴展至今年的7個都市(除了札幌、名古屋其他外，還有埼玉、横浜、金澤、大阪、沖縄)。東京的最高路線價格則由去年的負 2.2% 轉為 0%。由於此數據是在安倍經濟學尚未發表時1月1日的數據，現況的價格上升率應已提升。根據交通運輸部最近3個月的「土地交易動向調查 ( 第2次調查) 」結果顯示，在1313家的調查對象公司中， 總公司在東京23區內的公司估計土地價格在1年後的漲幅將由2012年8月的8.6%大幅增加到2013年2月31.1%。 另外，此份調查中顯示不動產拋售意欲比例從2009年3月高峰的7.0% 減少至4.3%，出現了期待土地價格上漲而不願拋售物件的現象。

■大樓的市況將於未來2年會有持續性的改善，今年秋天在租金方面則會逆向上升
  辦公大樓的復甦雖然比住宅部分較遲緩，但是整體情況看來是樂觀的。到去年為止辦公大樓新的供應熱潮也告一個段落，今年東京23區的大樓供應量落在去年的3分之1，比起2012年，2014年則會縮減至2分之1。如此一來空屋率的情況也可獲得改善。雖然因調查公司不同的數據或許會有些變化，但是東京23區及都心5大區(千代田、中央區、港區、新宿區、澀谷區) 的平均空屋率一年預計預計將低於2 個百分比。前面提到的石澤先生則指出「以三鬼商事來說，都內23區的新屋供應的平均空屋率約落在6%上半，CBRE 公司的話改善後有可能會在5%左右」。

  特別是今年起新成屋的入居狀況有顯著性的改善。今年1月「JR神田萬世橋大樓」及「日本橋ASTELLAS 三井BUILDING」、「PMO日本橋室町BUILDING」，以及2月時「WATERRAS」 相繼完工，開盤皆出現高出租率。免費的租賃期間也從去年春天的6個月縮短至3 ～4個月。大樓工程剛竣工時的出租率雖然不是很理想，但現在租戶也漸漸定案。比方說、「東京SQUARE GARDEN」（京橋）在4月份竣工時的出租率約6成左右，目前已達到9成出租率。大樓出租市價以東京SQUARE GARDEN其中一部分來看，租金以1坪約3.5萬日幣～４萬日幣承租。 租金若要真的復甦，不單只是出租率，還要能成交類似如此的高租金價位的房產，對不動產業來說才是真正好的開始。 租金部分已從去年春天走出谷底， 一般來說業者皆看好今年秋天起租金將開始上漲。2015～2016年之間因為新成屋較少的關係，至少在未來2年內辦公大樓市場的整體環境會有所改善。但是2017年後，檯面下正在開發的新興計劃區也不少的關係，對現有的大樓來說，似乎無法避免今後租金將呈現下降趨勢進的兩極化現象。

■房產銷售腳步加快，眾所關心的利息在2014年將可能會落在1.2 ～ 1.5%
  從三菱地所計畫在2013年間出售100億円物件看來，下半年的房產交易似乎也將持續加速進行。日本最大房地產買家 J-REIT 也將持續牽制市場狀況。金融機構對房地產融資的態度也較為鬆緩，並出現了代表性的響應 「特別像是地方性銀行及第二地方銀行等金融機關也非常積極的向房地產招手願意提供資金資助」 (東京都內的投資性房地產開發公司)。因資本市場上融資的增加，刺激投資用房產的銷售狀況。由J-REIT的房地產收購價格走勢來看的話，從2013年年初開始的5個月之間約1兆日圓，比起2011年間的7140億日圓大幅增加許多。

  眾所關心的利息部分，近期的長期利息在4月份時曾降至0.3%，之後又再急速上升，造成不動産投資信託市場很不平穩。雖然東証不動產投資信託的指數曾一時在1700點，但是因長期利息在短期間內上下動盪太激烈的關係之後落至1300點左右，相較之下再那之後落在0.8%算是比較穩定的。根據數家證卷交易所的分析來看「就一般的觀點來說東証不動產信託當前的基準數值約落在1300 點前後」。東証不動產信託指數，基本上其投報率是由投資者所需要的需求量而定。從此點來看， 因目前長期利息與投報率的差距在250-300點的範圍內變動，由此可見無論是否因外在因素造成長期利息動盪不安，投資者依然以沉著冷靜的態度來看重其投報率。長期利息雖不會馬上從0.8% 急速上升，但今後看來應該會逐漸上升。就債務金額較多的房業來說，今後的利息上升雖是非常現實層面的問題，但為了促進經濟成長並脫離通貨緊縮，利息上升則是無法避免的。美國主要的證券商表示「問題並不在於利息的水準為何，而是在於其上升的速度 」。現行0.8% 前後的利息水準預計明年會落在1.2%，必須提前模擬最糟的狀況落在1.5%時的事業戰略才行。