東京首都圏各地區中古公寓大廈價差逐漸明顯

撰寫解說如何選擇購買自宅與活用不動產要點專欄「20多歲開始的自宅考量」的不動產專家田中步，以專文說明東京首都圈中古公寓大廈市場價格差異。

今年1月時，筆者曾預測東京首都圏中古公寓大廈市場「將會出現價格上漲地區、持平地區、下跌地區的價差可能變大」，目前的確明顯出現如此動向。東京都心3區持續上漲，中古公寓大廈也上漲至難以出手的地步；另一方面，即使是東京都區部，但離中心部較遠的地區及神奈川、埼玉、千葉等周邊地區，並無顯著上漲。雖然不動產市場整體皆處於「高檔」狀態，但仍會因地區不同使得彼此間的差距擴大。

 

東京都區部漲勢明顯

在此依照2024年1月至2025年9月的中古公寓大廈交易事例，並根據屋齡、離最近車站的徒步時間等進行調整後，製作出各地區的價格指數並圖表化。

於以上期間漲勢最驚人的為都心3區(千代田區、港區、中央區)，價格指數高達約1.34倍。其次則為都心3區周遭的準都心10區(目黑區、澀谷區、新宿區、中野區、豐島區、台東區、文京區、墨田區、江東區、品川區)，漲勢也十分引人注目，指數約1.24倍。

但是，都區部外圍10區(大田區、世田谷區、杉並區、練馬區、板橋區、北區、足立區、荒川區、葛飾區、江戸川區)指數則為約1.16倍，漲勢稍有緩和。東京都其他地區、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣自2025年開始便只有微增，2025年6月以後更明確轉為持平傾向。

可見，以東京都心為中心，「愈往外漲勢愈弱」的同心圓狀價格構造愈來愈顯著。

相同地區內的差異也很明顯

再仔細研究的話，除了不同地區間的差異，同一地區內的差異也逐漸擴大。在此以東京都區部外圍10區與神奈川縣為對象，比較離最近車站徒步5分鐘以內與徒步超過10分鐘的中古公寓大廈價格指數。

可以發現，2025年9月時，都區部外圍10區徒步5分鐘以內物件上漲約19%，但徒步超過10分鐘的物件僅上漲約12%。神奈川縣的差異更大，徒步5分鐘以內物件上漲約12%，但徒步超過10分鐘的物件僅上漲3%，自2025年開始，指數持續持平於1.0左右。

除了各地區價差擴大，相同地區也會因為「離最近車站的徒步時間」，讓維持價格的能力出現差異。除了從最近車站的徒步時間外，還有如洪水時的最大預測淹水深度、地震時的搖晃程度等各種價格影響要素。今後若要重視資產價值，須比從前更加注重「要住在哪裡?」、「要選擇哪個物件?」。

房貸內容也很重要

若考慮在有跌價風險的區域購屋，貸款的規劃方式也會是關鍵之一。最近借貸50年超長房貸，以及盡可能降低頭期款增加貸款成數的人增加，雖然超長房貸的每個月還款負擔較低，但若利率上漲或房價進入盤整，房貸餘額長期存在，風險也會相對延長。而在利率上升時，貸款本金的償還速度會放慢，若是在價格易下跌的區域購屋，未來可能會出現『房貸餘額高於房價』的情況。

因為有能力購買如同都心3區般漲勢驚人地區的人畢竟有限，若想購買無法如此上漲的地區，「房貸內容」可能會成為重要考量。

(20多歲開始的自宅考量　第137回)