建築成本高漲時代下— 新建公寓供給結構與大型開發的資產價值評估

建築成本高漲所帶來的新建供給結構變化

自2022年以來，日本的建築成本已進入急劇上升的階段。其背景包括全球資源價格上漲、物流費用增加、日圓貶值，以及建設業界人手不足與薪資上升等多重因素。這些因素並非僅屬於暫時性的通膨現象，而是逐漸轉變為一種結構性的成本上升。

 

在這樣的情況下，受影響最深的就是新建公寓市場。特別是在土地取得費用與建築成本同時上升的情況下，傳統型的中小規模公寓開發已變得極難確保收益。因此，在難以將成本轉嫁至售價的區域，或是商品競爭力較弱的物件中，開發計畫的中止或延期情況接連出現，東京首都圈整體的新建供給戶數也明顯呈現減少趨勢。

目前的新建公寓市場已不再處於「供給過剩」的階段，而是進入「供給受限」的局面。今後，比起供給量本身，「供應的是什麼樣的物件」，也就是產品競爭力、地段與規模等質性要素，將成為左右資產價值的主要因素。

 

大型開發是能夠轉嫁價格的稀少供給模式

 

上述圖表依照各地區顯示，自建築成本急速上升的2022年起，至2025年為止，每棟建案的平均供給戶數。

紅色標示：評價A(每棟平均150戶以上)
黃色標示：評價B(每棟平均70戶以上、150戶以下)
藍色標示：評價B(每棟平均70戶以下)

從首都圈的資料可以看出，屬於A評價(每棟平均戶數較多＝大型開發)的案件，主要集中在東京都、神奈川縣與千葉縣的都市地區。這類案件是在建築成本高漲的情況下，仍未退出市場的少數供給類型。

大型開發物件往往伴隨車站前再開發、複合用途開發或再開發特區等計畫，其功能不僅止於住宅供給，同時也具有提升整體街區價值與強化都市機能等公共性。正因如此，地段稀缺性、商品規劃的高度化，以及品牌力提升等因素相互疊加，即使將建築成本上升的成本轉嫁至銷售價格，市場上仍然存在具有購買能力的需求族群。

具體而言，其主要購買族群包括都心地區的高收入自住族群、高資產族群、資產階層以及法人需求等價格敏感度較低的群體，因此形成了與一般住宅市場不同的供需結構。

 

供給受限下的「選擇性需求」與價格維持力

目前的市場環境已進入一個階段，即「價格上升，需求就會減少」這種單純的關係不再成立的階段。相反地，形成所謂「正因為供給減少，條件優越的物件會被優先選擇，即使價格較高仍然能成交」的選擇性需求結構。

尤其是大型開發物件，往往位於未來再開發空間有限的區域，因此今後再度出現同等規模、同等地段的新建公寓的可能性極低。土地資源耗竭、都市計畫限制，以及權利關係複雜化等因素，都成為再開發的重要障礙，使這類供給在實質上難以被替代。

這樣的結構也在中古市場中形成強勁的價格維持力。由於新的具競爭力的新建物件不容易出現，價格下跌的壓力相對較小；同時，市場上的比較標的有限，也使成交價格更容易獲得支撐。因此，大型開發物件即使在屋齡增加之後，仍然容易成為區域內的價格基準，其資產價值的穩定性也相對較高。

 

千葉縣總武本線(東京~千葉站區間)所呈現的「成熟市場再成長」

這樣的趨勢在千葉縣總武本線(東京〜千葉站區間)沿線尤其明顯。這條沿線在首都圈內屬於較早完成住宅區開發的區域，車站周邊目前大多已高度都市化。因此，可將其視為「未來同等規模新建案供給極為有限的成熟市場」。

不過，若實際檢視資料，可以發現該區域內符合A評價(大型開發)的案件相對較多，顯示供給品質反而正持續提升。這意味著，當地正從過去的小規模、分散型開發，逐步轉向車站前再開發與複合型開發計畫。也就是說，這裡已不只是單純的成熟市場，而可評價為正進入再開發階段的「新一波成長期」沿線。

這類再開發不只是增加住宅戶數而已，更透過結合商業設施、業務機能、公共設施與防災據點，提升整體區域的機能與吸引力。其結果是，便利性提升與供給稀缺性同步加深，並逐漸形成有助於長期資產價值提升的市場結構。

 

大型開發能維持資產價值的結構性原因

即使在建築成本持續上升的不利環境下，大型開發案仍能相對維持較高的資產價值，其背後主要存在幾項結構性因素。

第一，是能最大程度享受供給受限所帶來的優勢。當同一區域的新建案供給變得困難時，即使建物屋齡逐漸增加，其相對稀缺性仍較容易維持，因此價格下跌的壓力在結構上會較為有限。

第二，是市場中存在能承受價格轉嫁的購買族群。例如高收入自住族群、高資產族群以及法人需求等。這些購買者對利率變動與景氣波動的承受能力較高，通常比起價格本身，更重視地段、產品競爭力與資產價值，因此即使在高價區間，需求仍能維持一定程度的穩定。

第三，是在轉售市場中的流動性較高。由於具備地標性、品牌效應以及高度辨識度，在中古市場也較容易找到買家，因此在出售時更容易維持良好的市場流動性。

第四，是能作為區域核心資產來發揮作用。當大型開發案成為再開發區域的象徵性建築時，往往會成為該區域房價水準與市場評價的重要參考基準，並有助於長期維持區域整體價值的穩定性。

 

結論：建築成本高漲時代下的「資產價值分化」

自2022年以來，建築成本的快速上升，已從根本上改變了新建公寓市場的結構，也終結了過去「任何地點、任何人、任何物件都能賣得動」的市場時代。在供給受限的情況下，當前的市場正在進入「依據地段、規模與產品競爭力等因素而明顯分化」的階段。

在這樣的環境中，大型開發案因大致仍具備價格轉嫁能力，得以維持一定的供給量，並逐漸以高資產價值的不動產存量形式持續留在市場上。以千葉縣總武本線(東京〜千葉站區間)的案例來看，即使是已相對成熟的市場，也能透過再開發，進一步強化其資產價值。這一點對於理解未來公寓市場的發展方向，提供了重要的觀察線索。

未來在選擇公寓時，除了過去常見的價格或數據評估外，「是否具備能夠支撐價格的產品競爭力、地段條件與開發規模」這一視角，也將成為評估資產價值的重要因素。

(作者：福嶋真司)