房市深度分析
2020年奧林匹克運動會Ⅱ：商用不動產市場動向探討
根據日銀的12月全國企業短期經濟觀測調查，大企業製造業的業況判斷相較於上次的9月調査時下降了5個百分點，是6年9個月以來的最低水準。原因在於從中國武漢爆發的新型冠狀病毒快速地在世界擴散，並且無法預測什麼時候會平息。正因為決定舉辦東京奧運與殘奧後的7年間，日本不動產交易的活化就寄託在外國觀光客需求上，使得疫情更令人關注。
2020年奧林匹克運動會─看準奧運後，機敏布局
2020年奧林匹克運動會即將開幕。在東京決定舉辦奧運的7年間，住宅、不動產業界被視為進入黃金時代，廣受相關各界矚目。奧運主會場的東京灣岸區與都內的地價上升，也帶動了周邊都市地價，使不動產價格上漲，分拆讓售公寓大廈的新成屋價格也達到了頂端。
回顧2019年度分拆讓售公寓大廈市場
分拆讓售公寓大廈市場的簽約率由於新建供應戶數較少，而低於判斷銷路好壞分界點的70％。另一方面，中古公寓大廈簽約件數則表現良好，中古簽約件數可望維持連續4年超越新建案銷售數量的氣勢。新舊建築物的價格皆有所上漲，而購買它們的難度依然不變。
消費稅率10%對於購買公寓大廈的影響
10月1日起，消費稅率調整為10%。從5%調漲為8%時（2014年4月1日），引發臨時需求，之後則由於風頭過去，需求反而降低，造成景氣大幅衰退。尤其住宅、不動產業界影響甚大，這次基於該等教訓，採取各種優待之因應措施。以擴充住宅貸款與住宅給付金為首，創設了新世代住宅點數制度等。
日本國內外投資金擴散至各地，地方主要都市地價強勢上升
地價水準正告一段落。不動產價格瀰漫著一股已經到達山頂頂點，差不多該下滑跌的氣氛，但卻又出乎意料地強勁勢。目前的狀態是，有人指出因租金緩慢上漲，不動產價格也還有上漲的空間。國土交通省於9月下旬發表的都道府縣地價調査（基準地價），讓人重新對感受到不動產市場感到的強勢。全國、所有用途的平均基準地價，連續2年上漲...
適逢全球金融寬鬆政策支撐，即使收益率低不動產交易依舊毫不停息
地價高漲，不動產價格隨之漲停，尤其都市中心的商用不動產價格更是顯著上升。位於東京、青山，屋齡13年，共計10層樓的中型辦公大樓，區分價格達9億日圓，NOI收益率約莫2%出頭。就連重視投報率的不動產投資人都嚇到咋舌。
最近10年內資產價值上升，東京與大阪高級地段中古價格較新建時高
中古公寓大廈的價格高點徘徊。地價自從確定舉辦東京奧運與帕運以來，持續上升。決定舉辦之後，詢問不動產市場的動向時，專家強勢回應：「（截至奧運開幕為止的）未來7年是黃金時代」，而彷彿與此等回應相應一般，不動產價格持續上漲...
資金挑選適合的不動產流入
繼國土交通省3月發表的公示地價之後，7月1日國稅廳發表的路線價也一樣，由於內需之故，包含地方都市在內，地價明顯持續上升。全國地價平均連續4年上升，而東京銀座的鳩居堂前地價每1平方公尺4560萬日圓（相較於前年上升2.9％），連續34年全國最高。沖繩、東京、宮城、福岡、京都等大都市圈還有觀光地區地價上升。
價格日益偏高的公寓大廈市況與日後景氣動向
首都圈的公寓大廈價格日益偏高，新成屋的銷售狀況稱不上熱絡。根據不動產經濟研究所的發表，最近4個月的首都圏銷售戶數為1421戸，為1年前同時期的約6成水準，若看4月單月，則達1992年以來，泡沫經濟崩壞後睽違27年的水準。另一方面，首都圈的中古公寓大廈銷售狀況則越來越好。再加上流量轉為存量，中古市場已變成熱絡的市場。
東京奧運選手村的晴海旗艦計劃
「晴海旗艦(HARUMI FLAG)」計劃，是活用2020年東京奧運及殘障奧運的選手村建築物，所推出的新建分售型公寓大廈建案。晴海旗艦的銷售中心「晴海旗艦展示館(HARUMI FLAG PAVILION)」已於4月27日開幕。
地價上漲，影響擴及地方縣市
日本似乎持續吸引投資金流入，特別是在大城市地區。這種情況可從3月下旬日本國土交通省公布的地價公告中看出。儘管是截至今年1月1日為止的地價，但全國所有用途土地的平均值和商業用地，已經連續四年上漲，住宅區也持續兩年上漲。
日本不動產投資今後的重點
「日本的不動產投資市場已來到分界點。」越來越多人提出這樣的看法，尤其是指以個人為主要戰場的市場，亦即富裕階層、高所得者和上班族兼房東的族群。但也有不少投資人判斷，如果價格無法再繼續上漲而下跌時，反而是新的購屋時機。
投資金流入西日本
受到房地產交易的市場規模及流動性、低利率的影響，資金一度往東京集中，但目前不僅是聚焦於東京而已，轉往西日本的資金流入也正在加速當中。不願受制於東京都內飆升的房地產價格，因此有越來越多大量投資金流入大阪和福岡地區，其原動力在於...
世界博覽會吸引人流・物流・金流集中
去年12月25日的日經平均指數，比前一天暴跌了超過1000日圓，跌破2萬日圓的水準，而12月28日的年終最後一次交易，雖然回到2萬多日圓，但是1月4日的新年首次交易收盤價則為19561日圓，貶值了452日圓。受到中國景氣惡化和美國蘋果公司的企業業績向下修正影響，道瓊工業平均指數大幅下跌，日本的股價也跟著下滑。
奧運選手村＆消費稅增加將帶動新成屋與中古屋的價格調整！？
從日本銀行來看，雖然使商業信心趨於停滯的指數正在增加，但2019年1月，可望記錄下戰後最長的經濟擴張期。目前的經濟正處於逐步擴大的趨勢。不動產市場也處於穩定。伴隨著飆升的土地價格，購買分售型公寓大廈的土地變得困難，公寓大廈的價格也很高，而新增案件的供應量似乎有受到抑制，但熱門的物件和中古公寓大廈交易量仍然穩固。
篡改免震／制震裝置的檢查數據
現在住宅和不動產業界，摩天公寓大廈的議題特別受到關注。這是因為發生使民眾對於超高層公寓大廈免震／制震裝置的信心產生動搖的問題。事實證明，油壓器材製造商KBY篡改了免震／制震裝置的檢查數據，而設置此類裝置的建築物，包括有核電廠、NHK地方電台、東京都廳第二總廳舍、埼玉縣立癌症中心等。
都道府縣地價調查
日本東京等都市之地價上升趨勢已逐步蔓延至地方，這點從國土交通省公告之7月1日當時都道府縣地價調查（基準地價）即可得知，但基準地價還有3月之公示地價為遲滯指標，是以當前地價有可能持續上升，亦可能頂點回落進入整理局面。不過，以印象而言，對日不動產投資的好機會至少已從東京都心等大都市擴及於地方都市。
不動產價格居高不下的投資效益是否減弱？
不動產價格居高不下，是因為經濟環境改善及長期的大規模金融寬鬆政策，讓多餘的資金持續流入不動產，其中投資熱錢更大量流入大都市圈。在目前的狀況下購買不動產，一般認為會買在高點而難以獲得投資效益，但從目前的不動產市場來看，買方態度依然十分積極。